В основі будь-якої системи, у тому числі й системи реєстрації прав на нерухомість, повинні бути закладені певні принципи, відповідно до яких і будується вся система. Питання визначення правової природи об’єктів нерухомого майна, що розташовані на земельних ділянках, права стосовно яких підлягають державній реєстрації, є надзвичайно актуальним, особливо з урахуванням прийняття та введення в дію Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 р. № 1878-VI.

Зокрема, у новій редакції Закону закріплено деякі нові положення щодо об’єктів цивільних прав. Зокрема, у ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено перелік прав стосовно об’єктів нерухомого майна, що розташовані на земельних ділянках, які підлягають державній реєстрації: 1) житлові будинки; 2) квартири; 3) будівлі, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо; 4) споруди (інженерні, гідротехнічні тощо) — земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій; 5) приміщення — частини внутрішнього об’єму житлових будинків, будівель, квартир, обмежені будівельними елементами. З огляду на цей перелік слід зазначити, що споруди, визначені п. 4 не належать до об’єктів житлового фонду, а будівлі, зазначені в п. 3, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо можуть належати як до житлових, так і до нежитлових.

Зазначене вище зумовлює необхідність аналізу цих положень, виявлення суперечностей між ними, порівняння їх з положеннями ЦК, оскільки все це має велике значення для правильного й однозначного застосування норм чинного законодавства. Об’єктивні особливості житлової та нежитлової нерухомості зумовили необхідність встановлення особливого правового режиму для визначених ст. 5 Закону об’єктів. Серед таких загальноправових проблем надзвичайно важливе місце посідає з’ясування сутності поняття «житлова нерухомість» та його правової природи.

Різним аспектам інституту державної реєстрації прав, у тому числі реєстрації прав на житло, приділяли увагу фахівці в галузі цивільного та адміністративного права, зокрема М. Галянтич, І. Бандурка, М. Скаржинський П. Седугін, Є. Мічурін, П. Кулинич, Н. Кузнєцова, В. Луць, Р. Шишка та ін.

Слід зазначити, що єдиної системи об’єктів нерухомого майна, що розташовані на земельній ділянці, не існує. Нерухоме майно становлять дві повністю відмінні категорії об’єктів житлової та нежитлової забудови.

Право на нерухоме майно має виражений публічно-правовий характер. Німецький учений-цивіліст Гірке писав, що «право на нерухомість… не стільки приватне право, скільки певна «соціальна позиція» особи» [1, 196]. В юридичній літературі І. Бандурка [2, 12] також висловила думку, що квартири та житлові будинки можуть належати до публічного майна і пропонує ввести в обіг категорію «публічні речі» для того, щоб «підкреслити їх двояке правове становище, особливий порядок їх набуття, обліку, використання чи поводження з ними».

М. Скаржинський пропонує поняття житла розглядати у вузькому і широкому значенні. Житло у вузькому розумінні — це призначений для постійного проживання і визначений цивільним правом різновид нерухомого майна як складова частина загальноправового конституційного інституту житла у вигляді обраного місця, адресно-географічні координати якого визначають приміщення, спеціально призначене для вільного проживання людини, яке становить поняття «житло» у широкому розумінні [3, 76]. П. Седугін висловлює думку, що «термін житло означає особливу споруду або приміщення, спеціально призначене для проживання людей: житловий будинок, квартира, кімната разом з відповідною допоміжною площею (кухня, коридор, ванна кімната і т. п.), а також різного роду іншими об’єктами житлового фонду (ліфт та ліфтове господарство, інше інженерне обладнання)» [4, 12].

Визначення житлової нерухомості міститься в багатьох нормативно-правових актах національного законодавства, починаючи з ЦК України і завершуючи Податковим кодексом України, що свідчить про надзвичайну актуальність та важливість визначення правої природи житлової нерухомості та порядку державної реєстрації прав на нього.

Відповідно до п. 14.1.129 ст. 14 Податкового кодексу України, що набрав чинності з 1 січня 2011 р., об’єктами житлової нерухомості слід вважати будівлі, віднесені законодавством до житлового фонду, дачні та садові будинки.

У зв’язку з розширенням предмета об’єктів житлової нерухомості, стає зрозумілим, що необхідною є зміна різноманіття термінів (житло, житловий будинок, будинок, жиле приміщення, квартира багатоквартирних будинків, одноквартирний будинок, кімната у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, житлові споруди, будівлі) на більш узагальнююче й універсальне поняття, яке є родовим до означених різновидів житла. У правовій літературі пропонується вживати поняття «житлове приміщення» як універсальне [5, 29-30].

Вважаємо найбільш вдалим використання терміна «житло» як узагальнюючої, родової категорії, що має практичне значення і має бути закріплене в Законі про реєстрацію, оскільки воно потребує свого законодавчого визначення. Ця термінологія відповідатиме поняттю, що застосоване у Конституції України (ст. 47).

Застосування саме цього терміна у нормативних актах останнім часом є не випадковим. Житло — це квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати в квартирах чи одноквартирних будинках, а також інші приміщення, призначені для постійного або тимчасового проживання людей, що завершені будівництвом та віднесені у встановленому порядку до житлового фонду [6, 3]. В юридичній літературі виділяються чотири ознаки житла: 1) це певне приміщення; 2) воно призначене для проживання людей; 3) споруда повинна бути завершеною будівництвом; 4) віднесене до житлового фонду [7, 227].

Житлове приміщення повинно у встановленому порядку належати до житлового фонду. Про це свідчить інвентаризаційна справа, яка ведеться на кожен з об’єктів житлового фонду. Крім того, у Витязі з Реєстру прав, який є одним із необхідних документів при відчуженні житла, вказується, чи віднесена нерухомість до житлового фонду.

Останнім часом в Україні здійснюється будівництво різних споруд, що потребують державної реєстрації. Разом із тим правове регулювання житлового будівництва, а також пов’язаних із ним земельних відносин та відносин з подальшої експлуатації житлових комплексів не відповідає сучасному стану правового регулювання. При цьому спостерігається різне застосування термінів у земельній, цивільній, будівельній, податковій та інших галузях законодавства.

У пункті 14.1.129 Податкового кодексу визначено, що до об’єктів житлової нерухомості належать будівлі, віднесені згідно з законодавством до житлового фонду, дачні та садові будинки.

Але ці визначення не відповідають ЦК України, в якому вперше, у 2003 р., визначено поняття житла. Так, житлом фізичної особи в загальному плані є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них (статті 379, 382 ЦК України). Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Особлива увага приділяється саме багатоквартирному житлу як окремому майновому об’єкту [8, 104-105]. Термін «житло» є відомим і застосовується в житловому праві, інших галузях та правових інститутах. У ЦК України також використовується термін «помешкання» (ч. 1 ст. 812), яким є «квартира або її частина, житловий будинок або його частина»; цей термін є узагальнюючим щодо всіх «приміщень, придатних для проживання», тобто жилих приміщень.

У ЦК України виділено дво- і багатоквартирні будинки, а також житлові будинки, не зазначаючи кількість квартир у них (ч. 2 статті 331, 351, 357, 379, 380 ЦК України). Звичайно правовий режим дво- і багатоквартирного будинків значно відрізняється від індивідуального житлового будинку садибного типу.

Як річ житло може бути подільним і неподільним, може перебувати у спільній частковій чи спільній сумісній власності. При цьому місця загального користування залишаються у спільній сумісній власності без зміни їх цільового використання. Під іншим житловим приміщенням слід розуміти кімнату. У ЦК України це питання не розкривається, але можливо визначити, що кімната — це житлове приміщення у житловому будинку, що побудоване, прибудоване або відокремлене для проживання громадян, має вихід у квартиру.

До складу квартири входять і нежилі приміщення — приміщення в житловому будинку, яке належить до житлового фонду і не може бути самостійним об’єктом цивільно-правових відносин. Фактично квартири з нежилими приміщеннями включають в себе повітряний обсяг, обмежений внутрішніми поверхнями конструкцій. Відповідно до ст. 381 ЦК України земельна ділянка разом із розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями визнається садибою.

Статтею 3 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення» до житла житлового фонду соціального призначення віднесено: квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, які надаються громадянам у порядку черги на одержання соціального житла; жилі приміщення у соціальних гуртожитках, які надаються громадянам на час їх перебування на соціальному квартирному обліку за умови, що таке житло є єдиним місцем їх проживання.

Чинний ЖК УРСР 1983 р. визначає, що жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України, утворюють житловий фонд, який включає: жилі будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності; квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту (житловий фонд соціального призначення).

Не вніс ясності й Проект ЖК [9], прийнятий Верховною Радою у першому читанні, де у ст. 1 визначено: житлова будівля — це садибні, багатоквартирні житлові будинки, гуртожитки всіх видів і житлові комплекси. При цьому під житлом розуміється не тільки квартира, кімната в житловому будинку, а й об’єкти житлового фонду, такі як садибний будинок, житловий блок/секція у гуртожитку, а також житлові приміщення в нежитлових будівлях, спорудах, призначені та придатні для постійного проживання людей і прийняті в експлуатацію в установленому порядку.

До нежитлових будівель та споруд віднесено ті, в яких розташовані житлові приміщення, капітальні споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несучоогороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення виробничого чи іншого нежитлового призначення, в яких розташовані окремі житлові приміщення (житлові кімнати, житлові секції чи житлові блоки).

Незважаючи на використання терміна «котедж, житлові комплекси, дачний будинок» в Податковому кодексі України, в інших законах не передбачено визначення, наприклад, такого терміна — «котедж» як об’єкта нерухомості. Законодавство застосовує інші подібні поняття, такі як житло, будинок (одноквартирний, індивідуальний, багатоквартирний), садиба, садибний будинок, садовий будинок, дачний будинок тощо, і це не лише ускладнює законодавчу термінологію, а й призводить до неоднозначного тлумачення одних і тих самих понять, що використовуються законодавцем.

Термін «котедж» походить від англійського «cottage», що у своєму первинному значенні означало селянський будинок, а наразі означає невеликий житловий будинок: з ділянкою землі, будинок, розрахований на одну сім’ю. Згідно з ДБН 2.2.15.2005 «котедж» — це одноквартирний 1-3-по- верховий житловий будинок, міський, позаміський або сільський, із невеликою ділянкою землі, розрахований на одну сім’ю. На практиці це поняття використовується для позначення будинку, призначеного для постійного чи тимчасового проживання, який є нерухомим майном і знаходиться у приватній власності. До котеджів належать досить різні за своїм архітектурним рішенням та місцезнаходженням житлові будинки. Ними можуть бути індивідуальні житлові будинки, які знаходяться окремо від інших будівель, багатоквартирні жилі будинки (таунхаузи або багатоквартирні котеджі), що складаються з двох-трьох будинків, у кожному з яких є власний вхід, гараж і закріплена земельна ділянка. Використання термінології чинного законодавства дозволить охарактеризувати котедж як різновид індивідуальної житлової забудови, на регулювання якої поширюються Державні будівельні норми (далі — ДБН) 2.2.15.2005 «Житлові будинки. Загальні положення».

Одночасно слід зазначити, що в ДБН 2.2.15.2005 «Житлові будинки. Загальні положення» існує термін «особняк» — одноквартирний комфортабельний, як правило, 1-3-поверховий багатокімнатний міський житловий будинок, призначений для однієї сім’ї, але в законах таке поняття не визначено.

Відповідно до ст. 38 Земельного кодексу України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об’єктів загального користування. На землях житлової забудови споруджуються житлові будинки. Такі землі можуть знаходитись лише в межах населених пунктів (ст. 38 ЗК України).

Відповідно до ДБН 36092 «Містобудування. Планування й забудова міських і сільських поселень» виділяють садибну забудову й садово-дачну забудову. Територія садибної забудови в контексті цих ДБН відповідає землям житлової і громадської забудови (функціональне використання земельних ділянок для будівництва та обслуговування жилого будинку) відповідно до термінології ЗК України. ДБН дають визначення сільського садибного будинку (жилий будинок для однієї родини загальною площею, як правило, до 250 м², розташований на земельній ділянці в сільській місцевості разом із спорудженнями господарського призначення, садом і городом), а також визначення індивідуального жилого будинку (одноквартирний будинок, що має прибудинкову ділянку).

3 приводу садово-дачної забудови вказані ДБН передбачають, що території дачних і садівничих поселень (районів) призначаються для організації позаміського відпочинку громадян, ведення садівничого й городнього господарства з можливістю розміщення садових або дачних будинків. При цьому ДБН закріплюють визначення дачного і садового будинку. Дачний будинок — це жилий будинок для використання впродовж року з метою заміського відпочинку. Садовий будинок — будівля для літнього (сезонного) використання, що у питаннях нормування площ забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного устаткування не відповідає нормативам, установленим для жилих будинків.

Підсумовуючи викладене, законодавцю слід чіткіше визначитись зі статусом житлових будинків.

Наприклад, садові будинки не є житловими, хоч по суті можуть використовуватись і для постійного проживання, адже конкретних обмежень і заборон щодо цього чинне законодавство не містить.

Отже, для єдиного застосування юридичної термінології у ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» законодавцю необхідно дати визначення житлової нерухомості, до якої віднести жилі будинки (частини будинків), квартири, що належать фізичним особам на праві приватної власності, перебувають у власності держави, територіальної громади чи юридичної особи, а також садові будинки, якщо названі будівлі не використовуються для господарської діяльності.

Будівлі — жилі будинки або їх частини (квартири), садові будинки, а також інші постійно розташовані будівлі, які використовуються з метою проживання. Квартира — ізольована частина жилого будинку, яка призначена для мешкання одинокої особи, однієї або кількох сімей, має обладнані жилі та підсобні приміщення і окремий вихід на сходову клітку, в галерею, коридор, вулицю або у двір, що буде відповідати ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», за якою державній реєстрації підлягають права стосовно об’єктів нерухомого майна, що розташовані на земельній ділянці: 1) житлові будинки; 2) квартири.

Слід зазначити, що відповідно до прикінцевих положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав на житлову нерухомість на будівлі та споруди здійснюється за правилами, встановленими головним чином наказами Міністерства юстиції України, а державна реєстрація прав на земельні ділянки здійснюється за правилами, встановленими Державним комітетом земельних ресурсів України. Отже, окреслення на понятійному рівні терміна «житлова нерухомість» сприятиме єдиному вживанню та систематизації термінології у нормативних документах. Цей термін є найбільш уніфікованим поряд з іншими термінами, що також вживаються: «житловий будинок», «житлове приміщення» тощо та охоплює усі існуючі об’єкти житлового фонду. Виділення ознак житлової нерухомості дозволить безпомилково визначити цей об’єкт права серед інших з урахуванням притаманних йому специфічних якостей. Цивільним законодавством завжди встановлювалися особливості цивільного обігу різних видів споруд, встановлювалися особливі норми про право власності на житло тощо. Правове регулювання відносин, яке виникає щодо житлової нерухомості, має диференціюватися залежно від специфіки того чи іншого об’єкта, його економічного або соціального призначення тощо. Введення цього поняття дозволить уникнути непорозумінь, неточностей та двозначностей при тлумаченні поняття «житлова нерухомість». Пропонуємо до житлової нерухомості віднести об’єкти, розташовані на земельній ділянці, які пов’язані з нею особливостями функціонального призначення.

ВИКОРИСТАНІ МАТЕРІАЛИ

1. Deutsches Privatrecht. Bd. II (1905). S. 358 // Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. — Изд. 4-е, испр. — М., 2003. — С. 196.
2. Бандурка І. В. Приватизація державного житлового фонду — основа функціонування ринкових відносин в Україні. — Х., 1998. — С. 12.
3. Скаржинський М. Поняття житла в цивільному праві України // Підприємництво господарство і право. — 2004. — № 9. — С. 76.
4. Седугин П. И. Жилищное право : учеб. для вузов. — М., 2002. — С. 12.
5. Кузьмина И.Понятие жилого помещения // Российская юстиция. — 2001. — № 9. — С. 29—30.Мічурін Є. О. Цивільний договір як один із засобів реалізації права на житло : автореф. дис. … канд. юрид. наук. — Х., 2000. — С. 3.
6. Мічурін Є. О. Поняття житла та його ознаки // Проблеми правознавства та правоохоронної діяльності. — 2002. — № 1. — С. 227—230.
7. Галянтич М. К. Житлове право України : навч. посіб. — К., 2007. — 528 с.
8. Проект Житлового кодексу України // gska2.rada.gov.ua/pls/zweb_n/webproc34?id=&pf3511Государственная регистрация прав на недвижимость : проблемы регистрационного права / отв. ред. А. Р. Кирсанов. — М., 2003. — С. 45—46.
9. Кулинич П. Правові аспекти становлення державної реєстрації прав на нерухомість в Україні // Юридична газета. — 2006. — № 10. — С. 3.