Вступ

Осінні місяці 2013 року — це той часовий період, протягом  якого повною мірою  повинні були виявитися наслідки уведення Національним банком України обмежень на оплату в наявній формі сум понад 150 тисяч гривень. Думаю, ринок нерухомості відреагував на нововведення досить спокійно. Швидше за все, цьому сприяла реакція комерційних банків, які досить оперативно запропонували учасникам угод спеціалізовані програми. І якщо, приміром, раніше, комісія в одному з великих українських банків становила 0,8 — 0,1% від перерахованої суми, що є вартістю послуг для учасників ринку нерухомості набагато нижчою й не може становити більше 500 грн. При цьому у вартість комісії входять відкриття рахунку продавцем, перерахування суми й зняття готівки. На сьогодні подібних пропозицій досить багато, а значать як покупці, так і продавці нерухомості досить вільно можуть іти назустріч один одному в питаннях відкриття рахунків і переказу грошей.

До процесів, які відбуваються зараз і ще можуть вплинути на ринок нерухомості, я можу віднести Євромайдан. В історії українського ринку нерухомості були приклади, коли політична нестабільність, а саме події на Майдані в 2004 році, насторожили учасників угод настільки, що ті призупинили покупку або продаж житла. І в підсумку на ринку виник дефіцит, що привів до істотного росту цін нерухомості в 2005 році. Повторення цього сценарію цілком можливо, якщо Євромайдан затягнеться й одержить розвиток ще й навесні.

Після Нового року, в умовах низької активності покупців ринок наповнять нові пропозиції. Ріст середньої вартості квадратного метра, по наших прогнозах, буде в межах торішніх оцінок і в грудні складе порядку 1,3%. У березні-квітні 2014 року, швидше за все, відбудеться незначне зниження цін.

1. Нерухомість як об’єкт інвестицій в Україні

На провідних ринках світу нерухомість як об’єкт інвестицій пропонує не тільки привабливі дохідності для відповідного рівня ризику, але й надає можливості для досягнення наддохідностей за рахунок використання особливих властивостей ринків нерухомості.

На відміну від таких активів як валюти, акції, облігації, деривативи та інші активи, ринки яких є добре розвиненими та функціонують із шаленою швидкістю, нерухомість не характеризується ані всебічною, публічно-доступною інформацією, ані добре розвиненими публічними ринками (інвестиційні трасти нерухомості, наприклад, все ще представляють менше 10% сукупної капіталізації американського ринку нерухомості). В  результаті, явища неефективності на ринку нерухомості (які дають можливості отримувати наддохідності для тих, хто володіє необхідними майстерністю та досвідом) можуть утримуватися протягом місяців, і навіть років. Ці неефективності можуть включати стани недостатньої або надмірної пропозиції на ринках простору нерухомості (в порівнянні з поточним та майбутнім попитом), або розходження між ринковою ціною активів та їх істинною справедливою вартістю. До характеристик нерухомості як класу активів, що сприяють тривалому існуванню такого роду неефективностей, можна віднести довгі періоди вкладень, низьку ліквідність, нестандартизовану ринкову інформацію, приватний характер інвестицій.

Важливо відмітити й те, що нерухомість є товаром, предметом  споживання, ціна якого визначається при взаємодії попиту на простір (який прямо залежить від рівня економічної активності) із пропозицією фактично існуючих об’єктів. Але в той же час, нерухомість є також і активом, чия вартість для інвестора залежить від бажання інших інвесторів купити його. І хоча очевидно, що ці ринки товару та активу є тісно взаємопов’язаними, вони не рухаються повністю синхронно. Зміни на ринку активу можуть вплинути на дохідність інвестицій в нерухомість так же сильно, як і зміни на ринку товару.

Отримання наддохідностей на ринку нерухомості можливе лише за умови використання висококваліфікованих та досвідчених у сфері інвестицій в нерухомість управляючих активами. Інакше, замість наддохідностей, скоріш усього, будуть збитки або дуже низькі дохідності.

Ефективне інвестування в нерухомість передбачає досить довгостроковий багатоетапний процес, на кожному з етапів якого необхідне використання послуг високоспеціалізованих фахівців. Починається цей процес з дослідження та прийняття рішення щодо придбання (або створення) активу, після чого наступає етап ефективного управління та володіння активом, а в кінці відбувається продаж або ефективне відчуження в іншій формі.

Важливою властивістю нерухомості як інвестиційного інструменту є досить високий рівень поточного доходу в порівнянні з іншими основними класами активів. Ні один інший з головних класів активів не забезпечує одночасно високого рівня поточного доходу в поєднанні з можливістю довгострокового приросту капіталу. Акції, звичайно, пропонують приріст капіталу в довгостроковій перспективі, але вони дають, як правило, дуже невеликий поточний дохід. Облігації пропонують поточний дохід (хоча він, як правило, є меншим, ніж по нерухомості), але маленькі можливості щодо приросту капіталу.

Отже, в принципі, інвестиції в нерухомість можуть бути досить привабливими для довгострокових інвесторів, таких як пенсійні фонди та компанії по страхуванню життя, оскільки вони пропонують і можливість цілком передбачуваного приросту капіталу, і одну з найкращих форм ліквідності – високий поточний дохід.

Однак, на привабливість інвестицій у той чи інший клас активів впливає, безумовно, і стан розвитку ринку даного активу, на якому власне здійснюються інвестиції. Український ринок нерухомості, нажаль, характеризується ще доволі низьким рівнем розвитку.

Крім того, для інституціональних інвесторів, активи яких повинні регулярно переоцінюватися з метою підрахунку вартості чистих активів   (таких як ІСІ або пенсійні фонди), при інвестуванні в ту чи іншу категорію активів дуже важливою є наявність організованого ринку цих активів та достовірних ринкових цін. В цьому плані прямі інвестиції в нерухомість, безумовно, програють у порівнянні з більш ліквідними інвестиційними інструментами, які котируються на організованому ринку (акції, облігації).

Тим не менш, Законом України “Про недержавне пенсійне забезпечення” встановлені спеціальні ліміти на інвестиції недержавних пенсійних фондів в нерухомість: ліміт у 10% на прямі інвестиції та ліміт у 40% на інвестиції в іпотечні цінні папери. Таким чином, інвестиції українських пенсійних фонів, пов’язані з нерухомістю, можуть складати до 50% їх портфелів. Це означає, що НПФ зможуть досить сильно впливати на розвиток українського ринку нерухомості, розвиток галузі будівництва. Будівництво ж в багатьох країнах виступало рушійною силою для розвитку всієї економіки.

2. Аналіз ринку нерухомості в Україні протягом осені 2013- весни 2014 рр.

На думку більшості експертів, сучасний стан стагнації на ринку нерухомості збережеться ще як мінімум 2-3 роки. При цьому існує ймовірність просідання цін до 15 % від сьогоднішнього рівня.

Як повідомили в агентстві нерухомості SV Realty (Консалтингової компанії SV Development), кількість угод купівлі-продажу квартир у Києві у вересні 2013 року в порівнянні із серпнем знизилося на 20,7% — до 2 463. Відповідно до повідомлення, минулого місяця  на вторинному ринку столиці було зроблено на 34,5% менше угод купівлі-продажу квартир, ніж у серпні, — 1 103. На первинному ринку було продано на 4,2% менше квартир, ніж у серпні, — 1 360.

На колишньому рівні залишилася кількість угод у деяких регіонах — Львові, Харкові й Дніпропетровську. Виключенням стала Одеса, де, за словами президента Асоціації фахівців банківської оцінки України (АСБОУ) Сергія Фролова, триває сплеск активності, що почався ще влітку.

Що стосується цін, то за деяким даними столичні новобудови подорожчають за підсумками року на 6% (у порівнянні з минулим роком). Вторинний ринок у свою чергу подешевіє на 3-5%, і це стосується як ринку столичної нерухомості, так і регіонів, де попит на вторинну нерухомість теж знижується.

Не варто забувати, що з 1 серпня на 1 листопада була перенесена дата обов’язкової оцінки нерухомості в компаній, які одержали спеціальний сертифікат на цей вид діяльності, і тепер Фонд держмайна буде відслідковувати оцінку, що не дозволить продавцям і покупцям занижувати реальну вартість нерухомості. Відповідно до приблизних оцінок, на даний момент навчання пройшли біля тисячі оцінювачів і 180 директорів оцінних фірм, що становить десяту частину від необхідної кількості.

Саме тому експерти прогнозують ріст кількості продажів у жовтні. За деякими оцінками, число продажів у цей період може збільшитися на 20% у порівнянні з вереснем, або ж на 10- 15% у порівнянні з жовтнем минулого року. Тому до 1 листопада на ринку буде спостерігатися активність покупців, а після варто очікувати спаду.

Але це, схоже, ще не всі нововведення, які принесла осінь ринку нерухомості. Сьогодні народні депутати зареєстрували в парламенті законопроект «Про внесення змін у статтю 28 Закону про Державний реєстр речових прав на нерухоме майно», яким пропонують зробити цей реєстр відкритим. Серед авторів законопроекту значаться Віктор Чумак («УДАР»), Сергій Тігіпко (Партія регіонів), Леся Оробец («Батькивщина»), Михайло Головко («Воля»), Оксана Калетник КПУ й внефракционный Юрій Деревянко.

«Кожна людина зможе через портал речових прав на нерухоме майно, що буде вести Міністерство юстиції, подивитися, кому належить те або інше нерухоме майно: квартира, маєток, будинок і все таке», — заявив Віктор Чумак.

Нагадаємо, що в Україні цілий тиждень із початку жовтня через технічні проблеми не працювали більшість державних реєстрів. Через припинення доступу до цих реєстрів зупиняються будь-які операції з нерухомістю, неможливо зареєструвати шлюби, смерті або розлучення, банки не можуть офіційно зареєструвати кредити, зупиняється робота нотаріусів і виконавчої служби й т.д. Їхнє функціонування було відновлено тільки до 7 жовтня. Катавасія з держреєстрами тягнеться й до сьогодні: у Мін’юсті обвинувачують розроблювача ПО для держреєстрів у шантажі, а той, у свою чергу, заявляє, що патч, випущений Мін’юстом для поновлення роботи, створює умови для несанкціонованого втручання.

На думку ж президента FіABCі- Україна Олександра Бондаренко, стан ринку багато в чому буде залежати від результатів саміту Східного партнерства у Вільнюсі. Так, при оптимістичному варіанті — якщо Україна таки підпише договір про асоціацію — прогнозувати ситуацію на ринку можна на прикладі країн, що недавно приєдналися до Євросоюзу.

У цьому випадку українці можуть розраховувати на те, що в країні нарешті з’явиться реально працююча іпотека — на умовах, близьких до європейського. Пан Бондаренко наводить приклад Латвії, що вступила в ЄС в 2004 році. До 2003 середня ставка по іпотеці в цій країні становила близько 11 % річних — майже мрія для сьогоднішньої України, але занадто багато для Латвії в той період.

Після приєднання до Євросоюзу середньорічна ставка впала до 3,6%, однак після кризи 2008 виросла до 5,2 % річних. Ми недавно наводили приклад іншої країни, що приєдналася до ЄС у тім же 2004 — Чехії, де іпотечні кредити надаються під 4- 5 % річних.

Однак, невідомо, як у такому випадку поведеться  ринок. Дешева іпотека може спровокувати ріст цін — така ситуація вже спостерігалася в 2005- 2008 роках, при тім, що іпотека тоді надавалася під 10- 12 % річних. А ріст цін, у свою чергу, може викликати й чергова криза, викликана небажанням покупців купувати квартири дорожче.

Другий позитивний момент для ринку нерухомості України у випадку асоціації з ЄС — те, що він, ринок, стане відкритим для європейських компаній-забудовників. У випадку приходу на ринок України іноземних будівельних компаній, в українського будівельного ринку є всі шанси стати конкурентним. Черги у відділи продажів українських забудовників і сьогодні не дуже-то вибудовуються, а у випадку конкуренції із закордонними, вони просто змушені будуть у боротьбі за покупця підвищувати якість і знижувати ціну. Та й ціноутворення на первинному ринку буде ринковим.

Від себе відзначимо, що ринок, відповідно, найближчим часом  чекає збільшення стагнаційних процесів.

3. Вплив революційних подій в Україні на ринок нерухомості

Ключовим фактором впливу на ринок нерухомості є законодавчі нововведення, а економічна ситуація й певні політичні проблеми становлять лише 20%. Найбільш сильний відбиток серед інших змін має обмеження розрахунків готівкою до 150 тис. грн.

Первинний ринок глобально не постраждав, там завжди були безготівкові оплати, зараз забудовники пропонують досить гарні варіанти, тому в новобудовах люди купують житло досить активно. А от максимально постраждав саме вторинний ринок, з вересня по грудень минулого року продажі впали на 50%, а в січні цього року — ще на відсотків 30 у порівнянні із груднем.

За словами С.Костецького, важливими законодавчими нововведеннями, які найближчим часом  вплинуть на ринок житла, також є введення податку на нерухомість із 1 січня 2014 року й нова оцінка нерухомості.

Нагадаємо, за словами експертів, введення обмежень на розрахунки готівкою буде сприяти переорієнтації потенційних покупців із вторинного ринку житла на первинний.

Адже тепер для проведення грошової операції потрібно відкрити розрахунковий рахунок і покупцеві, і продавцеві, що не безкоштовно. Далі, ваші витрати збільшаться й через подвійну конвертацію валюти, і, нарешті, збільшиться проміжок часу між переходом права власності до покупця й одержанням грошей продавцем. Тобто, на первинному ринку купувати житло буде зручніше й економічно вигідніше.

Потенціал українського ринку високий, але попит на українську нерухомість перебуває в статусі відкладеного, думає керівник групи по наданню консультаційних послуг у сфері нерухомості EY в Україні Сергій Кекух.

«Незважаючи на оптимістичні очікування щодо росту кількості й обсягу угод, висловлені інвесторами під час опитування восени 2013 року, основним перешкодами в цей момент є тривала політична криза, що супроводжується погіршенням економічної ситуації, і відсутність передбачуваності подальшого розвитку подій. Ми як і раніше вважаємо, що потенціал українського ринку високий, про що свідчать і результати нашого дослідження, але, на жаль, попит на українську нерухомість поки що перебуває в статусі відкладеного», — вважає Кекух.

У повідомленні також відзначається, що відповідно до проведеного компанією в жовтні-листопаді 2013 року опитуванню серед інвесторів нерухомості, 66% респондентів відзначали, що вважають Україну привабливим напрямком для інвестицій.

«Дослідження проводилося під час активізації переговірного процесу по підписанню угоди про асоціацію між Україною і ЄС. На наш погляд, цей фактор може пояснювати досить оптимістичні настрої й очікування інвесторів на тлі рецесійних процесів в економіці», — говориться в повідомленні.

Ринок нерухомості в центрі Києва не пережив відчутних змін через Євромайдан. Про це під час прес-конференції розповів генеральний директор агентства «Благовіст» І. Луханіна.

«Інформація про те, що ринок нерухомості в столиці дуже страждає через події останнього часу, що ціни падають на 50%, що квартири масово продаються — не є правдивою, як і не була в грудні, січні. Я припускаю, що зміни торкнулися тих, хто працює в сфері подобової оренди, але не в нас. Однак мали місце цінові зміни до 20%», — розповідає Ирина Луханина.

Звичайно, якщо говорити про Грушевського, Михайлівську, Городецького, це ядро Києва. На житло тут завжди є попит, але пропозиція не завжди відповідає запитам замовника.

Середня вартість пропозиції житла на первинному ринку нерухомості Києва в січні 2014 року знизилася на 0,6% у порівнянні з попереднім місяцем, і на 1,6% із січнем-2013 — до 13,252 тис. грн за 1 кв. м.

За даними інформаційно-аналітичного порталу (ІАП) «Столична нерухомість» (Київ), у січні поточного року відзначене зниження вартості житла у всіх сегментах первинного ринку нерухомості столиці.

Так, квартири економ класу подешевіли на 0,7% — до 9,874 тис. грн за 1 кв. м, бізнес-класу — на 0,16% до 15,136 тис. грн за 1 кв. м, преміум-класу — на 0,9%, до 21,913 тис. грн за 1 кв. м.

Відповідно до повідомлення, у структурі пропозиції первинного житла в січні поточного року переважали новобудови економ-класу — 59%, тоді як новобудови бізнес-класу склали 28%, преміум- класу — 13%.

За словами Луханіної, найбільш активним місяцем для сфери нерухомості звичайно є грудень, але торік в 2013 він таким не був. Однак, були активними червень і липень, що вирівняло ситуацію в цілому за рік.

Отже, багато клієнтів відклали покупку нерухомості у зв’язку зі зростаючою невизначеністю, особливо в сегменті середньої й високої цінової категорії. Недороге житло продається цілком активно й ціни не змінилися.

Висновки

Отже, український ринок нерухомості став менш привабливим для інвесторів. В 2013 році 80% учасників дослідження розглядали Україну як привабливий напрямок для інвестицій. Але у свіжому звіті компанії EY цей показник скоротився до 66%. Це гірший результат серед 15 держав Європи, за винятком Італії й Франції.

Проте   переважна більшість респондентів (77%) уважають, що в 2014 році обсяг угод на ринку нерухомості збільшиться.

При цьому на питання,  чи будуть більше активні міжнародні інвестори, думки розділилися практично навпіл. Торік   на це ж питання позитивно відповіли 65% опитаних.

Дослідження EY охопило 15 європейських країн. Всі опитування проводилися в листопаді-грудні. Були зібрані відповіді респондентів з більш ніж 500 компаній. Нагадаємо, в 2013 році ціни на нові квартири в Києві виросли, а на старі впали.

Таким чином, ми бачимо, що стан ринку нерухомості на сьогоднішній день, досить стабільний. Частково знизився рівень продаж житла в Києві, але не суттєво й лише в центрі Києва. Більш за все вплинуло на зниження росту продаж нерухомості обмеження на проведення операцій більше 150 тис. грн., а не розгортання Євромайдану в Києві.

Список використаної літератури

1. Галицька, Е. Ринок нерухомості в Україні : особливості та проблеми / Е. В. Галицька // Проблеми науки : Міжгалузевий науково-техничний журнал . – 01/2012 . – N1 . – С. 40-47.
2. Новини ринку нерухомості: Електронний ресурс — http://news.finance.ua/ru/~/1/120