Потребность в жилье является неотъемлемой потребностью каждого человека. Для многих граждан решение проблемы, связанной с удовлетворением этой потребности, не утратило  своей актуальности и в настоящее время.

Переход к рыночным отношениям в жилищной сфере обусловлен формированием рынка жилья и появлением новых принципов подхода к удовлетворению жилищной потребности. Для большинства граждан Украины решение жилищной проблемы становится их частным вопросом. Они могут приобрести жильё за счёт собственных средств на рынке жилья. Рассчитывать на получение жилых помещений от государства сегодня могут не все граждане. Согласно Концепции государственной жилищной политики 1995 года основным направлением политики государства является обеспечение жильём за счёт государственных средств только социально незащищённых граждан Украины. Им на конституционном уровне гарантировано предоставление жилья государством или органами местного самоуправления бесплатно либо за доступную плату (ч.2 ст. 47 Конституции). Безусловно, всё это не могло не сказаться на отношениях найма (аренды) жилья.

На сегодняшний день договор найма жилья является способом удовлетворения жилищной потребности как в пределах рыночных, так и распределительных жилищных отношений. Рыночный характер носят отношения найма жилья в частном жилищном фонде. Они формируются по принципу свободы договора, в соответствии с которым участники сами определяют предмет договора найма, срок его действия, размер и порядок оплаты жилья, а также права и обязанности сторон. Поскольку с помощью этого договора реализуется не только жилищный интерес нанимателя, но и коммерческий интерес наймодателя жилья, в литературе он получил название «договор коммерческого найма». Договор найма жилых помещений в домах государственного либо коммунального жилищного фонда опосредует распределительный  порядок предоставления жилья. Заключению этого договора всегда препятствует распоряжение компетентного органа о предоставлении жилья и выданный на его основе ордер на жилое помещение.

В связи с такой «раздвоенностью» договора найма жилья в новых социально-экономических условиях возник вопрос о регулировании этих отношений.

Начиная с 80-х г., отношения найма жилья в полном объёме регулировались Жилищным кодексом УРСР (1984 г.). В Гражданском кодексе УРСР (1964 г.) содержалась всего лишь одна отсылочная норма (ст. 277), которая давала определение договора найма жилья и отсылала к нормам ЖК. С принятием нового Гражданского кодекса Украины (2003 г.) отношения найма (аренды) жилья частично стали регулироваться гражданским законодательством. Новый ГК взял на себя регулирование отношений коммерческого найма (гл. 59 ГК), то есть найма жилья в частном жилищном фонде. Что же касается найма жилья в публичных (государственном и коммунальном) жилищных фондах, то в настоящее время они регулируются принятым ещё в советское время Жилищным кодексом УССР. Однако Кабинетом Министров Украины  уже разработан проект нового ЖК [1], который и будет регулировать распределительные жилищные отношения.

Такая позиция законодателя представляется обоснованной. Новый Гражданский кодекс Украины является кодифицированным актом частного права и рассчитан на регулирование прежде всего рыночных экономических отношений, в том числе и в жилищной сфере. ГК регулирует отношения собственности на жильё, отношения коммерческого найма жилья, в которых жильё выступает обычным товаром. Однако он не может взять на себя регулирование инородных, распределительных отношений, которые должны регулироваться кодификационным актом публичного права. Именно таким и должен стать новый ЖК. В Жилищном кодексе должны быть установлены критерии нуждаемости в жилье и критерии социальной незащищенности в жилищной сфере, определён порядок распределительного предоставления жилья и урегулированы все вопросы, связанные с его использованием, и т.д.

Однако отдельные положения нового Гражданского кодекса, касающиеся его применения к коммерческому найму жилья, по мнению автора, нуждаются в пересмотре. Речь идёт о статье 810 нового Гражданского кодекса Украины.

Согласно ч. 3 ст. 810 ГК к договору найма жилья (т.е. коммерческого найма) применяются положения Гражданского кодекса, если иное не установлено законом. По мнению отдельных исследователей [2, с. 6; 3, с. 560; 4, с. 519], таким законом должен стать новый Жилищный кодекс Украины как комплексный кодификационный акт, который будет регулировать весь спектр  отношений в жилищной сфере, включая отношения найма жилья в частном жилищном фонде (коммерческий найм).

Такая позиция не может не вызвать возражение. Нет никакой необходимости регулировать одни и те же отношения (то есть коммерческого найма) разными кодификационными актами. Это только отрицательно скажется на правоприменительной практике. Непонятно будет, каким нормативным актом необходимо руководствоваться для разрешения того или иного спора. Если регулирование коммерческого найма нуждается в каком-либо усовершенствовании, то тогда необходимо ставить вопрос об изменении соответствующих норм гл. 59 ГК «Найм (аренда) жилья».

Исходя из этого, представляется обоснованным и заслуживающим поддержки мнение тех исследователей, которые предлагают исключить ч.3 из статьи 810 Гражданского кодекса Украины [5, с. 27].

Литература

1. Проект нового Жилищного кодекса Украины // Голос України. – 2001. – № 63.
2. Житлове право України: Навч. посіб. /М.К. Галянтич, Г.І. Коваленко. – К. : Юрінком Інтер, 2002. – 480 с.
3. Цивільний кодекс України: Коментар. – Х.: ТОВ “Одіссей”, 2003. – 856 с.
4. Цивільний кодекс України: Науково-практичний коментар / За ред. розробників проекту Цивільного кодексу України. – К: Істина, – 928с.
5. Замуравкина Р.М. Вопросы регулирования отношений найма (аренды) жилья// Проблеми законності: Респ. міжвідом. наук. зб./ Відп. ред.
6. В. Я. Тацій. – Х.: Національна юридична академія України, 2005. – Вип..73. – 230 с.