Подолання негативних наслідків світової фінансової кризи для економіки України значною мірою залежатиме від того, як у державі будуть визначені організаційно-правові механізми залучення національних та іноземних інвестицій у сфері використання земель для розвитку базових галузей промисловості.

Адже в сучасних економічних умовах України найбільш привабливим чинником для інвесторів, особливо іноземних, є земельні ділянки, на яких розташовані об´єкти тих чи інших галузей промисловості, а також вільні від забудови земельні ділянки несільськогосподарського призначення, які можуть бути використані для будівництва нових промислових об´єктів, створення промислових зон, організації і розвитку індустріальних парків.

Другим, не менш важливим критерієм для національних та іноземних інвесторів, є наявність стабільної, ефективної нормативно-правової бази, яка б забезпечувала прозорість, демократичність, законність, простоту, швидкість доступу відповідних суб´єктів до набуття прав на земельні ділянки для промислових потреб.

У теорії земельного права питання правового режиму земель індустріальних (промислових) парків не досліджувалися. У підручниках із земельного права, у науково-практичних коментарях до Земельного кодексу України (ЗК України) висвітлюються лише загальні законодавчі положення щодо правового режиму земель промисловості [1, 413-417; 2, 356-359; З, 339-343; 4, 448]. Водночас актуальними є питання щодо визначення сучасної юридичної природи правового режиму земель промисловості, земельних ділянок для розвитку індустріальних парків, здійснення прав на ці землі, забезпечення державного регулювання земельних відносин у різних галузях промислового виробництва.

З огляду на актуальність проблеми мета цього дослідження полягає у тому, щоб розкрити загальні та особливі ознаки правового режиму земель промислових зон, і на цій основі сформулювати відповідні висновки та рекомендації.

У чинному земельному законодавстві України немає нормативного визначення поняття «землі індустріального парку». Не розкривається юридична природа цієї категорії і в українській доктрині земельного права. Пояснюється це тим, що в Україні лише започатковується формування індустріальних парків за тими економіко-правовими моделями, які існують у державах з розвиненими ринками землі.

Як зазначається у затвердженій розпорядженням Уряду України Концепції створення індустріальних (промислових) парків від 1 серпня 2006 р., у багатьох промислових зонах інвестиційно непривабливі підприємства практично не мають перспектив для відновлення виробничого потенціалу [5]. Разом з тим їх виробничі майданчики, а також території, вільні від забудови (насамперед у регіонах з розвинутою інфраструктурою), можуть стати за умови створення індустріальних (промислових) парків «точками регіонального зростання».

Досвід країн Східної Європи, зокрема Угорщини, Словенії, Чехії, свідчить, що створення індустріальних (промислових) парків є одним із перспективних шляхів залучення інвестицій, зокрема іноземних, в економічний розвиток регіонів, передусім економічно відсталих. При цьому законодавство згаданих зарубіжних країн стимулює залучення інвестицій в освоєння земельних ділянок для створення індустріальних парків.

В Україні також є позитивні приклади створення індустріальних парків із залученням прямих іноземних інвестицій в Івано-Франківську на території Хриплинської промислової зони, Новоград-Волинську — будівництво заводу «Церзаніт», Харківський області та деяких інших регіонах держави. Водночас в Україні питання щодо визначення правового режиму земельних ділянок для промислових парків, набуття і реалізації прав на земельні ділянки вирішуються відповідно до вимог чинного ЗК України, інших законодавчих та нормативних актів з питань будівництва, природокористування, екології, які не створюють передумов для швидкого освоєння таких ділянок та вирішення інших соціально-економічних, демографічних, екологічних, фінансових проблем міст та регіонів.

Тому не випадково у згаданій вище Концепції одним із першочергових заходів першого етапу розвитку промислових парків в Україні передбачається внесення змін до актів законодавства з метою запровадження спрощеного порядку надання земельних ділянок органам управління індустріальними (промисловими) парками. У зв´язку з цим виникає потреба в науково-теоретичному визначенні поняття «земельна ділянка індустріального парку», оскільки у чинному ЗК України немає норм, які б розкривали юридичні ознаки правового режиму таких ділянок, визначали суб´єктів здійснення прав на земельні ділянки для промислових парків, регулювали організаційно-правовий механізм вибору, примусового викупу чи вилучення земельних ділянок для створення таких парків, гарантували б власникам землі чи землекористувачам можливості швидкого освоєння відведених ділянок відповідно до їх функціонального призначення.

Проблема законодавчого врегулювання земельних питань для організації індустріальних парків ускладнюється ще й тим, що у чинному законодавстві України немає нормативного визначення самого поняття «індустріальний (промисловий) парк». Не вдаючись до детального філологічного тлумачення цього терміна, зазначимо, що у контексті цієї статті індустріальний парк має розглядатися як визначена відповідно до містобудівної документації просторова територія, на якій передбачається забудова і використання виробничих та інших об´єктів тієї чи іншої галузі промисловості.

Відповідно до Закону України «Про планування і забудову територій» від 20 квітня 2004 р. (з наступними змінами та доповненнями) територія — це частина земної поверхні у визначених межах (кордонах) з властивими їй географічним положенням, природними та створеними діяльністю людей умовами та ресурсами, а також з повітряним простором та розташованими під нею надрами [6]. Оскільки у цьому Законі йдеться про земну поверхню, то з погляду земельного права територія — це не що інше, як індивідуально визначена на місцевості земельна ділянка, яка має використовуватися відповідними суб´єктами за тим чи іншим цільовим та функціональним призначенням.

Саме в такому територіально-просторовому і земельно-правовому розумінні у названій Концепції зроблена спроба визначити загальні юридичні ознаки індустріального промислового парку як об´єкта правового регулювання. Зокрема, у цьому документі зазначається, що індустріальний (промисловий) парк може створюватися на території площею до 700 гектарів, у межах якої органом управління індустріальним (промисловим) парком формується комплекс об´єктів виробничої інфраструктури (електро-, газо-, водопостачання, водовідведення, телекомунікації тощо) та надання супутніх послуг (охорона, транспортні та інші послуги) з метою залучення інвесторів для провадження ними виробничої, науково-дослідної, іншої господарської діяльності. При цьому не конкретизується, які землі мають бути відведені для створення індустріальних (промислових) парків.

Аналіз викладених у загальній частині Концепції положень дає змогу дійти висновку, що для створення індустріальних парків мають бути залучені передусім земельні ділянки під виробничими об´єктами, а також вільні від забудови земельні ділянки з розвиненою інфраструктурою існуючих промислових зон. Водночас у чинному земельному законодавстві України також не дається визначення земель промислових зон, а вживається таке поняття, як землі промисловості у складі земель окремої категорії — промисловості, транспорту, зв´язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Відповідно до п. 1 ст. 65 ЗК України, землями промисловості визначаються земельні ділянки, надані в установленому порядку підприємствам, установам та організаціям для здійснення відповідної діяльності. Таке загальне визначення поняття земель промисловості у складі інших видів земель спеціального призначення не дає можливості розкрити юридичні ознаки земель промислових зон і земель індустріальних парків як об´єктів правового регулювання, не дає змоги встановити особливості правового режиму таких ділянок.

Тому в окремій статті ЗК України конкретизовано поняття земель промисловості, а також закріплені інші положення, які визначають правовий режим земель промисловості. Згідно з п. 1. ст. 66 цього Кодексу до земель промисловості належать землі, надані для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд промислових, гірничодобувних, транспортних та інших підприємств, їх під´їзних шляхів, інженерних мереж, адміністративно-побутових будівель, інших споруд. Використовуючи буквальне тлумачення цієї норми закону, можна стверджувати, що таке визначення поняття цих земель не дозволяє встановити особливості правового режиму земель промисловості, які можуть бути використані як промислові зони з розташованими на їх території індустріальними парками.

Оскільки створення і функціонування індустріальних парків має на меті залучення інвестицій у розвиток промисловості, то визначення правового режиму земель для таких потреб має здійснюватися з урахуванням конституційних засад щодо набуття і реалізації прав на землю, раціонального використання та охорони земель, забезпечення громадянам права на екологічну безпеку, а також з додержанням загальних законодавчих імперативів щодо використання та охорони земель промисловості.

Зокрема, на основі аналізу норм ЗК України (статті 65-66) [7], законодавства про приватизацію майна, норм чинного екологічного законодавства можна визначити такі основні особливості правового режиму земель промисловості: а) можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності; б) розміри земельних ділянок, що надаються для зазначених цілей, визначаються відповідно до затверджених в установленому порядку державних норм і проектної документації, а відведення земельних ділянок здійснюється з урахуванням черговості їх освоєння; в) надання земельних ділянок для потреб, пов´язаних з користуванням надрами, проводиться після оформлення в установленому порядку прав користування надрами і відновлення земель згідно із затвердженим проектом рекультивації на раніше відпрацьованих площах у встановлені строки; г) порядок використання земель промисловості та іншого призначення встановлюється законом; ґ) земельні ділянки промислових підприємств можуть бути розташовані як у межах, так і за межами населених пунктів; д) використання земель промисловості обмежується санітарно-епідеміологічними та екологічними вимогами; е) земельні ділянки промислових підприємств загальнодержавної власності підлягають приватизації разом із земельними ділянками, на яких вони розташовані.

Названі законодавчі вимоги щодо земель промисловості є загальними і обов´язковими для визначення правового режиму земель індустріальних парків та промислових зон. Водночас правове становище та організаційно-правові форми індустріальних парків зумовлюють і певні особливості щодо визначення юридичної моделі регулювання земельних відносин у разі залучення інвестицій для створення промислових парків.

Передусім, згідно зі згаданою вище Концепцією, індустріальні парки можуть бути у приватній, державні і комунальні власності. Тому об´єктами здійснення суб´єктивних прав інвесторів щодо створення і розвитку індустріальних парків мають бути земельні ділянки на землях промисловості, що перебувають у державній, приватній чи комунальній власності, а також земельні ділянки, що мають бути викуплені чи вилучені у власників чи користувачів з мотивів суспільної необхідності з інших категорій земель.

Закріплені в урядовій концепції створення індустріальних парків положення щодо можливих організаційно-правових форм індустріальних парків безпосередньо впливають на визначення суб´єктів здійснення прав на землю в межах промислових зон чи на окремих територіях, а також на правове регулювання відносин щодо володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, призначеними для створення промислового парку чи парків.

Особливе значення такий вплив матиме для створення індустріальних парків на землях державної та комунальної власності. Пояснюється це тим, що за чинним земельним законодавством лише органи державної влади чи місцевого самоврядування розпоряджаються землями державної чи комунальної власності і лише їм надані законом повноваження щодо надання земельних ділянок у користування чи відчуження у приватну власність для створення індустріальних парків.

Однак у ринкових умовах створення індустріальних парків змінює організаційну структуру земельних відносин, оскільки не завжди інвестори виявлятимуть бажання набувати в оренду чи у власність всю земельну ділянку для промислового парку площею 700 га, оскільки їх інтереси можуть бути задоволені лише за рахунок невеликих земельних ділянок, що можуть бути придбані у власність чи використовуватися на праві довгострокової оренди. За таких обставин суб´єктом здійснення прав на всю територію індустріального парку на землях державної чи комунальної власності може бути юридична особа, яка зобов´язується перед органами державної влади чи місцевого самоврядування здійснити інженерно-інфраструктурні поліпшення такої ділянки, підготувати її для інвесторів і здійснювати девелоперську діяльність із залучення інвестицій в освоєння окремих земельних ділянок на території майбутнього індустріального парку.

З огляду на такі обставини стає очевидним, що адміністративне регулювання земельних відносин органами державної влади та місцевого самоврядування на землях державної чи комунальної власності щодо надання земельних ділянок у користування чи відчуження їх у власність не сприятиме швидкому та ефективному залученню інвесторів до розбудови промислових парків і тому має бути змінено на договірну форму розпорядження такими земельними ділянками, в рамках якої керуюча компанія зі створення індустріального парку має бути наділена повноваженнями щодо надання земельних ділянок у користування чи відчуження їх у власність потенційним інвесторам.

Водночас це не означає, що органи державної влади та місцевого самоврядування позбавляються своїх функцій та повноважень щодо державного регулювання земельних відносин, що виникають у зв´язку зі створенням та функціонуванням індустріальних парків. Ці органи зобов´язані здійснювати планування території для розвитку промисловості, визначати у містобудівній документації наявні і перспективні промислові зони для створення індустріальних парків, забезпечувати проведення землеустрою, державного земельного кадастру, моніторингу за станом та використанням земель на території таких парків, контролювати додержання земельного та іншого законодавства всіма учасниками індустріального парку, притягати винних осіб до юридичної відповідальності за порушення земельного законодавства України.

Отже, у чинному земельному законодавстві України нормативно закріплені положення, які встановлюють загальні ознаки правового режиму земель промисловості. Водночас у ЗК України та інших законодавчих актах не визначаються особливості правового режим земель індустріальних парків на території промислових зон.

Зокрема, не дається визначення поняття земель індустріальних парків, під якими слід розуміти індивідуально визначені на місцевості за конфігурацією, місцем розташування, площею частини земної поверхні, які були надані у користування чи придбані у власність фізичними або юридичними особами для промислових потреб, або ж вільні від забудови промисловими та іншими об´єктами земельні ділянки, що можуть бути використані для створення промислового парку на обраному тим чи іншим суб´єктом юридичному титулі. За своїм правовим режимом земельні ділянки індустріальних парків мають реєструватися в державному земельному кадастрі як різновид земель промисловості.

Хоча у ЗК України і передбачається здійснення правового регулювання земельних відносин у сфері використання земель промисловості відповідно до закону, однак Верховна Рада України поки що спеціального закону не приймала, що негативно впливає на стан використання земель промисловості, не дозволяє залучати до місцевих бюджетів значних надходжень від діяльності промислових підприємств, створює проблеми соціального-економічного, демографічного, екологічного, юридичного та іншого характеру. Тому назріла потреба у розробленні спеціального закону про землі промисловості, в якому потрібно закріпити особливості правового режиму земель промислових зон та земельних ділянок індустріальних парків.

 

ВИКОРИСТАНІ МАТЕРІАЛИ

1.Земельне право України : підруч. / за ред. В. В. Носіка. — К., 2008. — С. 413—417.

2.Мірошниченко А. М. Земельне право України : навч. посіб. — К., 2007. — С. 356—359.

3.Земельне право : підруч. для студ. юрид. спеціальностей вищ. навч. закл. / за ред. В. І. Семчика і П. Ф. Кулинича. — К., 2001. — С. 339-343.

4.Земельне право України : підруч. / за ред. О. О. Погрібного, І. І. Каракаша. — К., 2003. — 448 с.

5.Офіційний вісник України. — 2006. — № 31. — Ст. 2240.

6.Офіційний вісник України. — 2000. — № 20. — Ст. 813.

7.Офіційний вісник України. — 2001. — № 46. — Ст. 2038.