1. Понятие оценки и оценочной деятельности. Основные понятия, используемые в оценке собственности

Для планирования экономики на всех уровнях, а также для анализа результатов деятельности по управлению объектами собственности чрезвычайно важное значение имеет их оценивания. Оценивается могут разные качества и параметры, но наибольшее практическое значение имеет денежная оценка стоимости имущества.

У каждого, кто пытается реализовать свои права собственника, возникает ряд вопросов, и важнейшим из них является вопрос о стоимости объекта собственности. Особенно большое значение оценка имеет для владельца, если он выступает участником любой сделки со своим имуществом. Так, например, оценка стоимости имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца — при определении обоснованной цены сделки (купли-продажи, мены или иного отчуждения) для кредиторов — при принятии решения о предоставлении займа; для арендодателей — при установлении арендной платы, привязанной к рыночной стоимости объекта аренды; для инвесторов — при определении базовой и будущей стоимости проекта развития бизнеса; а также для владельцев земельных участков; страховых компаний; государства и общества в целом.

Между участниками транзакционных процессов почти всегда существует конфликт:

• продавец желает продать объект подороже, а покупатель — наоборот — купить дешевле;
• арендодатель желает, чтобы его имущество стоило дороже, а арендатор считает, что оно стоит дешевле, и поэтому плата за его аренду должна быть ниже и тому подобное.

Решить этот конфликт интересов участников должен независимый оценщик, который должен компетентно оценить объект оценки, аргументированно убедить участников в том, что рассчитана им сумма и есть объективная стоимость, которая отражает ценность объекта на рынке в данный момент времени и в данном месте. Мировой опыт показал, что если в сделках с имуществом не участвует независимый профессиональный оценщик, то в одной из сторон сделки возникает впечатление, что она обманута.

Под оценкой стоимости имущества следует понимать определение (прогнозирование) стоимости имущества на определенную дату соответствии с поставленной целью и по процедуре, установленной нормативно-правовыми актами по оценке имущества.

Оценка имущества является результатом практической деятельности субъекта оценочной деятельности и свидетельствует о обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости этого имущества.

Датой оценки является дата, по состоянию на которую осуществляются процедуры оценки имущества и определяется его стоимость.

Оценка стоимости любого объекта собственности является упорядоченным процессом определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, который этот объект приносит в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Объективная потребность в профессиональных и независимых оценщиках возникает в любой стране с развитием рыночных отношений.

Профессиональная оценка отечественного бизнеса связана с проведением приватизации. Объектами оценки обычно выступали открытые акционерные общества, которые создавались в процессе приватизации государственных и коммунальных предприятий. Сегодня же ситуация меняется кардинально: наблюдается постоянный рост потребности в профессиональной оценке имущества, а вместе с тем, внедряются нормы, регулирующие правовые основы осуществления оценки различных объектов собственности и профессиональной оценочной деятельности.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка имущества — это процесс определения его стоимости на дату оценки по процедуре, установленной нормативно-правовыми актами по национальным стандартам оценки имущества и является результатом практической деятельности субъекта оценочной деятельности.

Имуществом, которое может оцениваться, считаются объекты в материальной форме, в том числе земельные участки, здания и сооружения (включая их неотъемлемые части). Независимой оценкой имущества считается оценка имущества, проведенная субъектами оценочной деятельности.

Субъектами оценочной деятельности являются органы государственной власти и органы местного самоуправления, получившие полномочия на осуществление оценочной деятельности и в составе которых работают оценщики, а также субъекты хозяйствования — зарегистрированные в установленном законодательством порядке физические лица — субъектов объекты предпринимательской деятельности, а также юридические лица независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, осуществляющих хозяйственную деятельность, в составе которых работает хотя бы один оценщик и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности.

Цель оценки — определение стоимости объектов недвижимости с учетом назначения объекта и целей оценки.

Оценка имущества проводится на основании договора между субъектом оценочной деятельности — субъектом хозяйствования и заказчиком оценки или на основании постановления суда о назначении соответствующей экспертизы по оценке имущества.

Объекты оценки — имущество и имущественные права, которые подлежат оценке. Объекты оценки классифицируют по разным признакам, в частности, объекты оценки в материальной и нематериальной (в том числе недвижимость) форме, в форме целостного имущественного комплекса.

Объектами оценки в сфере недвижимости могут быть: жилые помещения, нежилые объекты недвижимости, земля и земельные участки, объекты незавершенного строительства, инвестиционные проекты.

Для проведения оценки имущества применяются следующие основные методические подходы: затратный (имущественный — для оценки объектов в форме целостного имущественного комплекса и в форме финансовых интересов); доходный; сравнительный.

Затратный подход основывается на учете принципов полезности и замещения. Он предусматривает определение текущей стоимости затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки с последующей корректировкой их на сумму износа (обесценения).

Основными методами затратного подхода является метод прямого воспроизводства и метод замещения. Метод прямого воспроизведения состоит в определении стоимости воспроизводства с последующим вычетом суммы износа (обесценения). Метод замещения заключается в определении стоимости замещения с последующим вычетом суммы износа. С помощью обоих методов определяется остаточная стоимость замещения (воспроизведения).

Доходный подход основан на учете принципов наиболее эффективного использования и ожидания, согласно которым стоимость объекта оценки определяется как текущая стоимость ожидаемых доходов от наиболее эффективного использования объекта оценки, включая доход от его возможной перепродажи.

Основными методами доходного подхода является прямая капитализация дохода и косвенная капитализация дохода (дисконтирование денежного потока). С помощью доходного подхода определяется рыночная и инвестиционная стоимости, а также другие виды, которые основываются на принципе полезности, в частности ликвидационная стоимость, стоимость ликвидации и тому подобное. Это наиболее сложный подход, требующий специального анализа и прогнозирования.

Сравнительный подход основывается на учете принципов замещения и спроса и предложения. Он предусматривает анализ цен продажи и предложения подобного имущества с соответствующей корректировкой отличий между объектами сравнения и объектом оценки.

Этот метод (подход аналогов продажа) — основан на принципе замещения рассматриваемого объекта аналогичным. Основными элементами сравнения являются характеристики подобного имущества по месту его расположения, физическими и функциональными признаками, условиями продажи и тому подобное.

Имея земельный участок как часть, все искусственные строения (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движущихся объектов. Это:

1. Стационарность, недвижимость. Этот признак характеризуется прочным физическим связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает этот объект непригодным для дальнейшего использования.
2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально вещественной форме. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о размерах, форме, поверхность, ландшафт.
3. Долговечность. Срок использования недвижимости выше срок службы всех товаров (исключением являются отдельные виды драгоценных камней и изделий из драгоценных материалов).

Кроме общих родовых признаков недвижимости, можно выделить и собственные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объекта недвижимости. Так, практически невозможно говорить о двух одинаковые квартиры, земельные участки, сооружения, поскольку в каждой обязательно будут различия: расположение относительно других объектов недвижимости, частям мира, к инфраструктуре. Это свидетельствует об уникальности и неповторимости каждого отдельного объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для долгосрочного использования и не потребляется в процессе использования.

Как правило, недвижимость имеет конструктивную сложность, что требует значительных затрат на поддержание ее в надлежащем состоянии.

Кроме того, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение, которое может быть производственным и непроизводственным. Объекты, имеющие производственное функциональное назначение прямо или косвенно участвуют в производстве продукции, оказании услуг. Объекты непроизводственного назначения обеспечивают условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования.

2. Объект оценки. Недвижимость и ее особенности

С теоретической точки зрения под объектом недвижимости подразумевается земельный участок со всем недвижимым имуществом, находящимся над ней и под ней. То есть объект недвижимости можно определять как конус, берет начало в центре земли и заканчивается в безвоздушном пространстве. Такое толкование теоретически можно рассматривать как всеобъемлющее определение объекта недвижимости. Между прочим, в каждой стране существуют свои правовые особенности этого понятия.

Так, например, немецкий гражданский кодекс в недвижимости относит земельные участки, их составные части; Кстати, прочно связанные с почвой; сооружения; продукты земли пока они связаны с почвой; семена, если оно внесено в землю; растения и насаждения. Аналогичные признаки недвижимости содержатся в гражданских кодексах Италии, Японии, Швейцарии. Французское право исходит из более широкой концепции недвижимости. К недвижимости по ее природе отнесены: земля и связанные с ней сооружения, урожай, леса и т.п., а по ее назначению — машины, инструменты, сырье, используемые на предприятии, сельскохозяйственные орудия и скот (хотя по своей природе это имущество является движимым , если же эти объекты выделяются из состава хозяйства, то рассматриваются уже как движимое имущество). Согласно французскому законодательству подпадают под понятие «недвижимость», установленные на землю имущественные права — сервитуты, ипотека.

Анализ определений, нормативно закреплены, а именно такие и имеют практическое значение, позволяет сформулировать единый общий подход к этому понятию: недвижимость — это все то, что не может без понесенного ущерба быть перемещенным относительно земли, а также сама земля (земельный участок).

Недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Итак, главной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с земельным участком. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты (например, деревья, выращенные в специальных питомниках или дома, предназначенные под снос) теряют обычное назначение.

Вместе с тем, относится к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но права на которые подлежат государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Юридическое определение указанного имущества как недвижимого обусловлено тем, что оно дорого стоит и требует особого порядка регистрации, предусмотренного для недвижимого имущества.

В состав понятия «недвижимое имущество» входит предприятие как единый имущественный комплекс, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также право на торговую марку и другие права, если иное не установлено договором или законом. В связи с этим само понятие «недвижимость» расширяется: недвижимостью уже считается не отдельный объект, а целостная система объектов и отношений. Но стоит помнить, что оборудование, оборудование, расположенное в зданиях (например, отопление, водопроводы, канализация, лифты и т.д.) относится к движимому имуществу. Но в то же время это имущество является неотъемлемой частью недвижимости.

Следовательно, имеет место переход некоторых видов движимого имущества в недвижимое. Поэтому при заключении сделки по объекту недвижимости следует подробно описать все движимое имущество, включенное в состав недвижимого. Стоит отметить, что имеет место и обратный процесс — некоторые виды недвижимого имущества могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению недвижимости относятся к недвижимому имуществу, но заготовленный лес — это уже движимое имущество.

Специфическим видом недвижимости является также кондоминиум. Кондоминиум означает «общую собственность». Во всех странах мира в многоэтажных жилых домах квартирами и домами владеют различные типы владельцев. Есть частные квартиры, муниципальные, ведомственные, нежилые помещения, занятые предпринимателями. В любом доме есть места общего пользования (подъезды, коридоры, подвалы, крыши и т.д.) и инженерное оборудование (лифты, сантехническое оборудование и т.д.), который обслуживает всех, кто живет в доме. Кроме того, с домом неразрывно связана земельный участок, на котором он расположен и другие объекты, составляющие с ним (с домом) единый комплекс (гаражи, стоянки, детские игровые площадки и т.д.). Для управления и распоряжения всем этим хозяйством и создаются общества или объединения собственников — кондоминиумы.

При оценке недвижимости обязательным является применение Национального стандарта №2 «Оценка недвижимого имущества».

Соответствующее ст. 3 указанного нормативно-правого акта объекты оценки делятся на:

— Земельные участки (их части), не содержащие улучшений;

— Земельные участки (их части), содержащих земельные улучшения;

— Земельные улучшения.

Земельный участок — часть земной поверхности с установленными границами, определенным местоположением, определенными относительно него правами. При оценке, земельный участок рассматривается как часть земной поверхности или пространство над и под ней высотой и глубиной, которые необходимы для осуществления земельных улучшений.

Земельный улучшение — результаты любых мероприятий, которые приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости. К земельным улучшений относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых невозможно без обесценивания этих объектов и изменения их назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ, повлекших изменение рельефа, условий освоения земельного участка .

Земельными улучшениями являются здания, сооружения, передаточные устройства и многолетние насаждения.

Здания — это земельные улучшения, я которых расположены помещения для пребывания человека, размещения движимого имущества, хранения материальных ценностей, осуществления производства и тому подобное. Как основные конструктивные элементы дома имеют стены и крышу.

Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждый из них является самостоятельным конструктивным целым, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и др.) Являются самостоятельными объектами. Встроенные помещения, назначение которых иное, чем назначение здания (например, в жилом доме имеются встроенные помещения, предназначенные под магазин, парикмахерскую, отделение связи, банка и т.д.), входящих в состав этого дома. В состав здания входят внутренние коммуникации, необходимые для эксплуатации дома: система отопления с оборудованием, включая котельную установку; внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть электроосветительной электропроводки; внутренние телефонные и сигнализационные сети; лифты.

Отдельно рассматриваются жилые дома и нежилые.

К жилым домам относят дома, предназначенные для постоянного проживания, различные помещения, используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые здания.

В состав нежилых зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для производственного процесса (например, цеха, административные здания предприятия), социально-культурного обслуживания (например, библиотеки), сохранение материальных ценностей (склады).

Сооружения — это инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения специальных технических функций (например, дамбы, шахты, тоннели, дороги, плотины, мосты), или для обслуживания населения (стадионы, бассейны).

Передаточные устройства созданы для выполнения специальных функций по передаче энергии, вещества, сигнала, информации любого происхождения и вида на расстояние (например, линии электропередачи, трубопроводы, водопроводы, тепловые и газовые сети, линии связи и т.п.).

Многолетние насаждения — виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, защитные, декоративные, озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, научно-исследовательских организаций.

С целью анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, то есть выделить те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах используется классификация объектов недвижимости по разным признакам: по физическим, юридическим статусом, назначением, местом расположения, размером, формой собственности.

Определение понятия «недвижимость» уже предусматривает выделение в ее структуре двух составляющих (в частности, в зависимости от происхождения): естественных и искусственных объектов недвижимости.

Природные объекты — земельный участок, леса и многолетние насаждения, участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще «недвижимостью по природе».

Искусственные объекты составляют две категории — жилье и нежилые помещения. Эта группа объектов еще называется «недвижимостью по закону».

Наряду с таким разделением, недвижимость классифицируется по ряду других признаков, что способствует более удачному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости.

Список использованной литературы

1. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости / Учебник. — М.: Форум, — 2010. —289 с.
2. Вечер Н.Ф Ольховский А.А Инвестиции в коммерческую недвижимость СПб.: 2005.
3. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. — М.: Интерреклама, 2003. — 704 с.
4. Грязнова А., Федотова М. (ред.) Оценка недвижимости. — М.: Финансы и статистика, 2005. — 496 с.
5. Иванова Е. Н. Оценка недвижимости. М.: 2007 – 143 с.
6. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости. М.: ЮНИТИ, 2005. – 215 с.
7. Фридман. Д, Ордуэй. Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М.:, Дело, 2008.