Після розпаду СРСР у Російській Федерації, як і в інших колишніх союзних республіках, була створена власна правова система, одне з центральних місць якої посідає право власності на землю і право землекористування. У цей період у Росії відродилось право приватної власності, відбулась диференціація права публічної власності їх суб’єктів: власність Російської Федерації, власність суб’єктів Російської Федерації та власність муніципальних утворень, почав розвиватись цивільно-правовий обіг земельних ділянок на засадах приватної власності [1].

Основними напрямами земельних правовідносин відповідно до земельного законодавства є чітке визначення суб’єктів, які здійснюють від імені Російської Федерації право власності на землю; правомочностей суб’єктів права публічної власності; розмежування об’єктів публічної власності на землю, що перебувають у власності РФ, а також тих, що перебувають у власності суб’єктів РФ; і землі, що перебувають у власності муніципальних утворень.

За визначенням І. Іконіцької, у науці земельного і цивільного права РФ важливе значення має реалізація проблеми формування єдиного об’єкта нерухомості — земельної ділянки і розташованих на ній будинків, будівель і споруд; розкривається зміст єдиного об’єкта нерухомості для розвитку обігу земельних ділянок, зниження витрат, понесених при цьому його учасниками [1]. На сьогодні у РФ обґрунтовується пропозиція про формування єдиного об’єкта нерухомості шляхом послідовної реалізації принципу єдності частки земельних ділянок і розташованих на них інших об’єктів нерухомості.

Порівняльно-правовий аналіз земельного законодавства РФ і України з цих питань має важливе значення для вивчення і використання досвіду в Україні правової практики сусідніх держав, зокрема щодо вдосконалення законодавства про право власності на землю, кадастрового обліку, реєстрації прав на земельні ділянки, створення єдиного об’єкта нерухомості. У зв’язку з цим практичний інтерес має розв’язання невирішених в Україні питань права власності на землю і на земельні ділянки, землекористування, земельного кадастру, реєстрації прав на землю, а також правомочностей
суб’єктів права на землю. Окремі інститути права на землю в Україні збігаються з такими ж інститутами права в Росії, а деякі з них мають особливості правового режиму земель і земельних ділянок. Це зумовлене різним вирішенням питань адміністративно-територіального устрою в Україні і федеративного устрою в Росії. Так, згідно зі ст. 133 Конституції України в редакції від 8 грудня 2004 р. систему адміністративно-територіального устрою України складають: АР Крим, області, райони, міста, райони в містах, селища і села. Міста Київ і Севастополь мають спеціальний статус, який визначається законами України. Структура адміністративно-територіального устрою відтворена у структурі земель відповідних територій.

Дещо іншим є правовий режим земель, що належать відповідним суб’єктам права на землю в Росії. Це зумовлено територіальним устроєм Російської Федерації, формами і режимом власності на землю. Згідно з

ч. 2 ст. 9 Конституції РФ земля може перебувати у приватній, державній, муніципальній та в інших формах власності. Правовою формою привласнення матеріальних благ від використання земельних ділянок може бути приватна (індивідуальна власність громадян і юридичних осіб), а правовою формою суспільного (публічного) привласнення є державна і муніципальна власність. При цьому відповідно до п. 1 ст. 214 ЦК РФ земля на праві публічної власності належить Російській Федерації як єдиному політичному утворенню, що уособлює державу в цілому.

Одночасно земля в Російській Федерації на праві публічної державної власності може належати суб’єктам Російської Федерації, до яких належать: РФ, республіки, автономні республіки, автономні округи, краї: області, автономні області, міста республіканського значення. Землі сіл, селищ, міст є об’єктами права муніципальної власності. Суб’єктами права приватної власності можуть бути приватні юридичні особи і громадяни.

Від імені РФ право власності здійснюють органи державної влади в межах їх компетенції, встановленої відповідними актами. Органи державної влади, які здійснюють права власника на земельні ділянки, що перебувають у власності суб’єктів РФ, визначаються правовими актами цих суб’єктів. До органів виконавчої влади, що здійснюють повноваження власника на землі РФ, належать Уряд та інші уповноважені органи. Зміст їх повноважень полягає в тому, що вони мають право забезпечити цільове використання федеральних земель, а також мають право розпоряджатися цими землями, в тому числі і відчужувати земельні ділянки іншим суб’єктам права, закріплювати земельні ділянки у довірче управління відповідним державним і недержавним органам і установам.

Характерною особливістю правомочностей суб’єктів РФ є те, що вони мають право розпоряджатися й управляти землями федеральної власності. До таких належать міністерства і відомства, земельні агентства, інші спеціально уповноважені органи виконавчої влади.

В Україні, наприклад, до органів виконавчої влади, уповноважених розпоряджатися земельними ділянками державної та комунальної власності, належать: Кабінет Міністрів України, Фонд державного майна України, Держкомзем, Рада міністрів АР Крим, місцеві державні адміністрації. В юридичній літературі висловлюється сумнів з приводу права двох суб’єктів права власності, наприклад, Уряду РФ і одночасно міністерства і відомства, розпоряджатися землями, що належать на праві власності Російській Федерації.

З цього приводу певний інтерес мають питання правового регулювання відносин права державної власності і користування земельними ділянками РФ, що перебувають в управлінні уповноважених органів. З аналізу прийнятих законів РФ, постанов Уряду РФ, інших нормативно-правових актів вбачається, що до земель залізничного транспорту належать переважно землі державної власності. Більшість із них надані у відання відкритого акціонерного товариства «Російські залізничні дороги» (далі — ВАТ «РЗД»), якому землі надаються в оренду. Використання інших форм власності на транспортні земельні ділянки, в тому числі муніципальні і приватні, допускається нормативними актами в обмежених випадках. Так, об’єктами майна ВАТ «РЗД», що закріплені на праві оперативного управління за недержавними установами ВАТ «РЗД», можуть відчужуватись у власність публічно-правових утворень на підставі п. 1 ст. 296 ЦК РФ. Так, майнові об’єкти можуть відчужуватись разом із земельними ділянками, на яких вони розташовані. Відповідно до ст. 4 Федерального закону «Про особливості управління і розпорядження майном залізничного транспорту» Уряд РФ своєю постановою від 29 квітня 2006 р. № 264 затвердив Правила користування земельними ділянками, що є федеральною власністю і надані для розміщення та експлуатації об’єктів залізничного транспорту ВАТ «РЗД», якими визначено порядок користування ними. Цією постановою Міністерству транспорту РФ доручено прийняти нормативно- правові акти для реалізації затверджених правил. Постановою доручено Міністерству економічного розвитку РФ затвердити приблизну форму договорів купівлі-продажу, передання її у постійне чи тимчасове користування, в тому числі на умовах оренди, земельної ділянки, що є федеральною власністю і надану ВАТ «РЗД».

Користування земельною ділянкою здійснюється на підставі договору оренди, що укладається федеральним агентством з управління федеральним майном чи його територіальним органом з ВАТ «РЗД», за винятком випадків, коли договір оренди раніше був укладений із власником розташованого на земельній ділянці будинку, будови, споруди.

Розмір орендної плати за земельну ділянку визначається на підставі затверджених Міністерством економічного розвитку і торгівлі РФ за погодженням з Міністерством фінансів РФ і Міністерством транспорту РФ ставок орендної плати.

При цьому в обов’язок орендаря входить забезпечення безперешкодного доступу власників лінійних споруд, будов, розташованих на земельній ділянці, для їх ремонту і поточного обслуговування. Умови такого доступу визначаються Міністерством транспорту РФ. У договорі оренди передбачається обов’язок орендаря передавати частину орендованої земельної ділянки в суборенду особам, які мають у власності чи в їх господарському віданні розташовані на цій ділянці будинки, будови і споруди за їх заявою на строк, вказаний у заяві, але не більше, ніж на строк дії договору оренди земельної ділянки, і за плату, розмір якої не перевищує розміру орендних платежів, розрахованих пропорційно відповідної частки орендованої ділянки.

У межах, передбачених законодавством, ВАТ «РЗД» наділено також повноваженнями щодо розпорядження об’єктами нерухомості, в тому числі земельними ділянками та їх відчуження шляхом укладання договорів купівлі-продажу.

На виконання ст. 8 Федерального закону «Про особливості управління і розпорядження майном залізничного транспорту» була прийнята постанова Уряду РФ «Про обмеження в обігу об’єктів майна ВАТ «РЗД» від 6 лютого 2004 р. № 57, якою затверджено Положення про розпорядження об’єктами відкритого акціонерного товариства «Російські залізничні дороги» (зокрема про передачу майна в заставу, а також продажу і розпорядження іншим особам, що тягне за собою перехід права власності, вимагається згода Уряду РФ). Перелік об’єктів майна ВАТ «РЗД», внесених до його статутного фонду як таких, що не підлягають передачі в оренду, безкоштовне користування, довірче управління ними чи заставу, затверджений постановою Уряду РФ у редакції від 27 червня 2006 р. № 394. У постанові Уряду РФ від 15 червня 2009 р. № 488 зазначено, що до нерухомого майна, на відчуження якого вимагається згода Уряду РФ, належать земельні ділянки і все, що міцно зв’язано з землею, тобто об’єкти, переміщення яких без непропорційних збитків їх призначенню неможливе, в тому числі будинки, споруди, об’єкти незавершеного будівництва. Цією постановою затверджено Перелік об’єктів майна ВАТ «РЗД», на передачу яких в заставу, а також продажу і розпорядження іншим чином, що тягне за собою перехід права власності, вимагається згода Уряду РФ. У порядку обмеження встановлено, що малоінтенсивні залізничні лінії, дільниці, станції з усіма спорудами, а також земельні ділянки, на яких вони розташовані, можуть бути продані лише за згодою Уряду РФ.

Для ефективного використання земель залізничного транспорту РФ і розпорядження земельними ділянками необхідно мати інформацію про їх структуру по всіх групах земель, про перелік і правовий статус суб’єктів права на земельні ділянки, про правовий режим кожної земельної ділянки із загального фонду земель залізничного транспорту, про порядок та умови розпорядження земельними ділянками, що є окремими об’єктами нерухомості, і тих, що є майновими об’єктами: залізничних колій, будинків, будов і споруд, розташованих на землях залізничного транспорту. Сучасний стан електроінформатики на залізничному транспорті РФ і в складі об’єктів РФ, а також їх діяльності не можуть бути предметом всіх чи окремих угод (див., наприклад, статті 4 і 8 Федерального закону «Про особливості управління і розпорядження майном федерального залізничного транспорту»).

На залізничному транспорті РФ земельні ділянки і розташовані на них будинки, будівлі, споруди мають різне господарське призначення, входять до складу різних підгалузей ВАТ «РЗД» і використовуються для вантажних і пасажирських перевезень, ремонту залізничної техніки, залізничного будівництва, залізничної торгівлі. Розпорядження майновими об’єктами ВАТ «РЗД» здійснюється в порядку, встановленому Положенням про розпорядження майновими об’єктами ВАТ «РЗД», на передачу яких в заставу, а також продажу і розпорядження іншим способом, що тягне за собою перехід права власності, вимагається згода Уряду РФ у редакції від 17 грудня 2007 р. № 889. Одночасно з цим розпорядження земельними ділянками, на яких розташовані майнові об’єкти, здійснюється в порядку, встановленому Правилами користування земельними ділянками, що є федеральною власністю і наданими ВАТ «РЗД», затвердженими постановою Уряду РФ у редакції від 29 грудня2007 р. № 1067. Згідно з цими Правилами земельні ділянки передаються ВАТ «РЗД» у користування на підставі договору оренди земельної ділянки на 49 років.

У російському законодавстві остаточно не вирішено питання про об’єднання земельних ділянок і майнових об’єктів, розташованих на них, в єдиний об’єкт нерухомості, хоч використання землі та майна здійснюється за єдиним господарським призначенням і за єдиною технологією використання. В юридичній літературі звертається увага, що цивільний обіг земельної ділянки і розташовані на ній об’єкти нерухомості не можуть здійснюватися окремо один від одного. На думку А. Оверчука, «принципиальным положением Земельного кодекса РФ является запись о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков» [2]. І дійсно, послідовна реалізація прин- ципів «единой судьбы земельных участков и иных расположенных на них объектов недвижимости» створює сприятливу основу для наступного формування єдиного об’єкта нерухомості. Все це на залізничному транспорті призводить до невиправданих незручностей, коли на одній земельній ділянці одного з об’єктів залізниці, що належить йому на праві оренди, одночасно можуть перебувати у власності чи в оперативному управлінні десятки, а то й сотні майнових об’єктів відповідно, як пише С. Герасин. У цьому випадку здійснюється реєстрація переходу прав не на два об’єкта нерухомості, а на всі ці об’єкти — замість того, щоб зареєструвати перехід права на одну єдину земельну ділянку, на якій розташовані всі будинки і споруди [3].

Державний кадастровий облік земельних ділянок і їх державна реєстрація здійснюється відповідно до Закону РФ «Про державний кадастр нерухомості» від 24 червня 2007 р. № 221-ФЗ і Правил присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам, затверджених постановою Уряду РФ від 6 вересня 2000 р. № 660, які діють у частині, що не суперечить нормам названого Федерального закону [4].

ВИКОРИСТАНІ МАТЕРІАЛИ

1. Право собственности на землю в России и ЭС : правовые проблемы : сб. ст. / отв. ред. Н. А. Ико- ницкая. — М., 2009. — 288 с.
2. Оверчук А. П.Институциональные проблемы государственного управления землей и недвижимостью : пути решения (в порядке дискуссии) // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. — № 4 (13).
3. Герасин С. И. Проблемы формирования единого объекта недвижимости в Российской Федерации // Право собственности на землю в России и ЭС : правовые проблемы : сб. ст. / отв. ред. И. А. Иконицкая. — М., 2009. — С. 169—170.
4. Землякова Г. Л. Правовые проблемы кадастрового учета земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и регистрации прав на них // Право собственности на землю в России и ЭС : правовые проблемы : сб. ст. / отв. ред. И. А. Иконицкая. — М., 2009. — С. 142.