referat-ok.com.ua

Для тих хто прагне знань!

Договір найму (оренди) житла

Вступ

Актуальність теми. Приватний договір найму житла належить до консенсуальних договорів, його основною рисою є двосторонній зобов’язальний елемент. Таким чином, права та обов’язки сторін договору найму (оренди) житла є кореспондуючими та становлять умови, що визначають правовідносини користування житлом. Крім законодавчого припису, сторони договору мають право встановити й інші умови, що визначатимуть їхні права й обов’язки щодо предмета договору. У рамках глави 59 ЦК України законодавець чітко встановив низку прав та обов’язків як наймодавця, так і наймача договору, що розглядається.

Упродовж багатьох років укладення договорів найму (оренди) житла допомагає громадянам у вирішенні їхньої житлової проблеми. Разом із тим законодавство України чітко не розмежовує випадки укладення договору найму житла й договору оренди житла. Крім того, у ньому не завжди послідовно й узгоджено використовуються терміни «найм житла» та «оренда житла», тому постає питання про принципи їх використання в судовій і нотаріальній практиці. Правова доктрина також не має однозначної відповіді не ці питання.

Стан дослідження теми. Дослідженню прав та обов’язків сторін договору найму житла приділяли увагу такі науковці, як: М. К. Галянтич, Я. В. Гуляк, О.В. Дзера, А.І. Дрішлюк, Л.Г. Лічман, В. В. Луць, Є.О. Мічурін [11], О. С. Омельчук, О.А. Підопригора, Є.О. Харитонов [3] та інші, однак більшість досліджень зазначених авторів були присвячені соціальному договору найму житла та здійснювалися на матеріалах житлового законодавства.

Правова природа договорів найму (оренди) житла була та є предметом дослідження багатьох науковців. На сьогодні проблемам укладення й розірвання цього договору приділено увагу в наукових роботах С. Бервено, О. Дзери, М. Дякович, М. Галянтича, Ю. Заіки, О. Кармази [1], В. Коссака, Н. Кузнєцової, Р. Майданика, Л. Лічмана, Л. Литовченко, Є. Мічуріна, Л. Нескороженої, В. Романіва, О. Харитонова [3], С. Фурси, Я. Шевченко та інших. Наприклад, О. Кармаза зосередила увагу на дослідженні правової природи договору найму житла в нотаріальному процесі [1, с. 17]. Натомість особливості правового регулювання відносин за договором найму житла, його відмінності від інших договорів житлового найму стали предметом дослідження Л. Литовченко [5, с. 120-125].

Матеріали цивільних справ у судах доводять, що житло, яке належить на праві приватної власності, може передаватися в користування громадянам як на підставі договору найму житла, так і на підставі договору оренди житла. Так, у цивільній справі № 22-ц/791/1365/2014 йдеться про укладення договору оренди житла, яке перебуває в приватній власності громадян, а у цивільній справі № 22-ц/795/1877/2014 — про договір найму житла, яке належить громадянам на праві приватної власності [3]. Нотаріальна практика також різниться. Відтак можна до-пустити, що тексти законів України не від-повідають вимогам щодо якості законів у контексті верховенства права, встановленого ст. 8 Конституції України. На науковому рівні спостерігається недостатність вивченості проблематики, пов’язаної з договорами найму (оренди) житла.

Метою даного дослідження являється аналіз приватного договору найму житла, їх унормування у послідовні етапи, які складають систему прав та обов’язків сторін приватного договору найму житла.

Виходячи з мети дослідження, ми поставили перед собою наступні завдання:

— розглянути теоретичні підстави укладення договору найму житла та договору оренди житла     ;

— дослідити порядок і підстави укладення договору найму житла;

— проаналізувати спільні та відмінні ознаки договорів найму та оренди житла;

— охарактеризувати права та обов’язки сторін за договором найму (оренди) житла;

— дослідити систему прав та обов’язків сторін договору найму (оренди) житла;

— розглянути стадії системи прав та обов’язків сторін договору та її особливості;

— здійснити аналіз особливостей припинення договору найму (оренди) та його правові наслідки;

— надати пропозиції для усунення суперечностей та колізій правового регулювання відносин.

Об’єктом дослідження виступають право громадян на житло, а також правовідносини, що виникають у зв’язку з укладенням та забезпеченням належного виконання договорів найму (оренди) житла.

Предметом дослідження є система правових норм, що визначають сутність права на житло та порядок його реалізації за допомогою укладення договору найму (оренди) житла, а також забезпечення належного виконання такого договору у цивільному законодавстві України; проблеми, що виникають при тлумаченні та застосуванні зазначених норм.

Методологічною основою дослідження служив загально-науковий діалектичний метод, а також спеціальні наукові методи логічного, системно-структурного та порівняльного аналізу, які у сукупності були застосовані для з’ясування юридичної сутності права на житло в України, встановлення значення та особливостей договору найму (оренди) як форми реалізації права на житло, аналізу засобів забезпечення (передусім, відповідальності) належного виконання прав та обов’язків учасниками цих відносин. 

Розділ 1. Теоретичні підстави укладення договору найму житла та договору оренди житла

1.1. Порядок і підстави укладення договору найму житла

Одним з найдавніших і, водночас, найпоширеніших нині в побуті й господарській діяльності цивільних договорів є договір найму (оренди). Терміни «оренда» і «найм» необхідно розглядати як тотожні, оскільки вони позначають одне і те ж поняття — тимчасову оплатну передачу майна в користування. Однак у чинних нормативно-правових актах і сучасній договірній практиці переважно використовується термін «оренда».

Загальним і традиційним у цивілістиці є визначення договору найму (оренди) як договору, за яким наймодавець передає або зобов´язується передати наймачеві майно в користування за плату або на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України).

За загальним правилом, договір оренди є консенсуальним, тобто набирає чинності з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Однак у тих випадках, коли укладення договору оренди збігається з фактичною передачею майна, він є реальним. Цей договір є двостороннім (його сторони набувають взаємних прав і обов´язків) та відплатним (тимчасове користування майном у формі оренди завжди здійснюється за плату)[1, c. 18].

Відносини щодо користування житлом на підставі договору найму (оренди) житла, порядок (процедура) укладення та припинення цього договору регулюються нормативно-правовими актами України, зокрема Конституцією України, Цивільним кодексом України та Житловим кодексом України, законами України «Про житловий фонд соціального призначення», «Про забезпечення житлових прав мешканців гуртожитків», «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» тощо.

Основним джерелом регулювання суспільних відносин за договором найму нерухомого майна загалом і житла зокрема (договором майнового найму) у країнах Європи є закон, а саме цивільний кодекс (ст. 17081778 Цивільного кодексу Франції, § 535-597 Цивільного укладення Німеччини тощо).

Загальне визначення договору найму (оренди) житла міститься в ч. 1 ст. 810 Цивільного кодексу України. Так, за договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання в ньому на певний строк за плату. У ч. 2 цієї статті вказується, що підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності та встановлюються законом. Тобто логічно припустити, що різниця між договором найму житла й договором оренди житла, полягає в приналежності житла до форми власності: у разі укладення договору щодо житла, яке перебуває в комунальній чи державній власності, договір іменується «договором найму житла». Натомість щодо житла, яке перебуває в приватній власності, Цивільний кодекс України також допускає укладення договору найму, що підтверджується ви-кладеними далі нормами, у яких ідеться лише про «договір найму» (ст. ст. 811-826 Цивільного кодексу України). Крім того, у ст. 810-1 цього кодексу виділено окремий вид договору найму (оренди) житла — договір оренди житла з викупом. Так, за договором оренди житла з викупом одна сторона — підприємство-орендодавець — передає другій стороні — фізичній особі (особі-орендарю) — житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково (за умови повної сплати орендних платежів) житло переходить у власність орендаря. Отже, Цивільний кодекс України використовує загальний термін — «договір найму (оренди) житла», а також спеціальні терміни: «договір найму житла», «договір оренди житла з викупом». Відтак житло, яке належить особам на праві приватної власності, може передаватися в користування як за договором найму житла, так і за договором оренди житла [3, c. 436-437].

Зазначимо, що в Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який регулює відносини, пов’язані зі здійсненням права власності співвласниками багатоквартирного будинку, використано термін «договір найму (оренди) квартир».

Житловий кодекс України (1983 р.) передбачає передачу житла в користування на підставі договору оренди житла й договору найму житла. Так, за ст. 150 Житлового кодексу України громадяни, які мають у приватній власності будинок, квартиру, розпоряджаються цією власністю на свій розсуд, зокрема здають в оренду й укладають інші не заборонені законом угоди. Таким чином, житлове законодавство надає громадянину- власнику житла право визначитися, який цивільно-правовий договір щодо передачі житла в користування йому укласти. Однак щодо житла, яке перебуває в державній чи комунальній власності (державний чи громадський житловий фонд), передбачено укладення договору найму (ст. 61 Житлового кодексу України). Таким чином, Житлового кодексу України серед відмінних ознак договору найму житла й договору оренди житла вбачає приналежність предмету договору до форми власності (виду житлового фонду).

Звертаємо увагу, що відповідно до ст. 47 Конституції України держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу взяти житло в оренду. Тому Т. Базова та О.       Дзера зазначають: «Хоча в Конституції України вживається термін «оренда житла», Цивільний кодекс України застосовує термін «договір найму житла», ототожнюючи ці поняття» [4, с. 412]. Натомість, М. Галянтич доводить, що посилання в Конституції України на договір оренди зумовило тільки назву цього виду договору [5, с. 281]. Вважаємо, що такі припущення є дискусійними, оскільки хоча Цивільний кодекс України й використовує загальний термін «договір найму (оренди) житла», однак поряд із цим терміном існує й інший термін — «оренда житла з викупом». Крім цього, реалізуючи право власності, гарантоване ст. 41 Конституції України, громадянин має право вчиняти щодо свого житла будь-які правочини, які не суперечать закону, зокрема укладати договір найму житла або договір оренди житла тощо, що підтверджує й судова практика. На нашу думку, з метою наближення законодавства України до законодавства країн Європи доцільно внести зміни до тексту Конституції України й законів України та передбачити виникнення у фізичних і юридичних осіб права користування житлом (будь-якої форми власності) за договором найму житла. Таким чином, дискусію щодо цього питання було б зупинено.

Варто також зазначити, що Закон України «Про житловий фонд соціального призначення» виділяє окремий вид договору найму (оренди) житла — договір найму соціального житла. Так, відповідно до ст. 20 цього закону підставою для заселення житла із житлового фонду соціального призначення є договір найму соціального житла, який укладається між органом місцевого самоврядування або уповноваженим ним органом і наймачем або уповноваженою ним особою. Тобто передача житла, яке перебуває в комунальній власності, у користування здійснюється на підставі договору найму соціального житла. У Законі України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» також ідеться про отримання в користування соціального житла на підставі договору найму соціального житла: кожний повнолітній і дієздатний громадянин, який раніше мешкав у гуртожитку та отримав відповідно до цього закону соціальне житло, перед вселенням у надане йому (його сім’ї) соціальне житло зобов’язаний укласти договір про найм такого житла (ст. 9 цього закону).

Тобто чітких критеріїв класифікації досліджуваного договору в законодавстві Україні не має. Юридична література однозначної відповіді також не дає. Так, наприклад, за часи існування УРСР В. Грібанов пропонував за договором найму житло надавати в користування наймачу-громадянину для проживання, а за договором оренди житло повинна наймати державна, кооперативна або громадська організація для поселення в ньому своїх працівників, учнів тощо [6, с. 40]. Нині Є. Харитонов виділяє такі цивільно- правові договори у сфері передачі житла в користування: приватний  комерційний) договір найму жилого приміщення, соціальний договір найму жилого приміщення (спеціальний службовий договір найму), найм житла в гуртожитках тощо [3, с.85]. М. Галянтич пропонує розмежовувати договір некомерційного та комерційного найму (оренди) житла, договір найму житла, договір найму соціального житла [7, с. 278-285]. Є. Мічурін серед договорів найму житла виділяє договір соціального й комерційного найму. У першому випадку йдеться про найм із державного чи громадського житлового фонду, а в другому — з приватного житлового фонду. На його думку, комерційний найм відрізняється від соціального тим, що останній вирішує завдання про надання громадянам необхідного мінімуму житла, встановленого в Житловому кодексі України нормами житлового площі. Комерційний найм також спрямований на задоволення житлових проблем, однак обмежень за житловою площею не існує [9, с. 283-288]. Дійсно, договір найму житла з державного та громадського житлового фонду доцільно віднести до групи договорів соціального найму. Також до цієї групи можна віднести й договори найму житла із соціального житлового фонду, а також договір оренди житла з викупом.

На нашу думку, поділ договорів найму (оренди) житла на групи може існувати на підставі багатьох критеріїв. Наприклад, критеріями розмежування досліджуваних цивільно-правових договорів щодо житла можуть бути такі: 1) форма договору: договори укладені в письмовій формі, договори укладені в письмовій формі та нотаріально посвідчені, а також договори, укладені в письмовій формі, нотаріально посвідчені й зареєстровані в державному реєстрі прав на нерухоме майно; 2) сторони договору: договір, де сторонами є фізичні особи та/або юридичні особи, договір, де наймачем є тільки громадянин України, договір, де наймодавцем є орган державної влади чи місцевого самоврядування тощо [5, c. 120].

1.2. Спільні та відмінні ознаки договорів найму та оренди житла

Тлумачні словники переважно розкривають значення тільки терміна «оренда»: тимчасове користування будівлями, земельною ділянкою тощо на договірних засадах [10, с. 132]. У юридичних енциклопедіях термін «оренда» (польс. — здавати в найом, наймати) розглядається як надання майна в тимчасове (строкове) платне користування [11, с. 319]; тимчасове використання майна за плату на праві договору про оренди [12, с. 293]. Проаналізувавши енциклопедичні визначення договору найму та договору оренди, зазначимо, що за змістом їх визначення майже збігаються з визначенням договору найму (оренди) житла ст. 810 Цивільного кодексу України. Водночас договір найму житла та договір оренди житла, будучи цивільно-правовими договорами, мають як спільні, так і відмінні ознаки. Розглянемо деякі з них.

Предметом договору найму житла та до-говору оренди житла є індивідуально-визначене майно — житлове приміщення, придатне та призначене для постійного проживання. Так, за ст. 812 Цивільного кодексу України предметом договору найму (оренди) житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання в ньому. Вживаючи термін «помешкання», законотворець, мабуть, мав на увазі, термін «житло» (ст. 379 Цивільного кодексу України), оскільки під час порівняння цих термінів останній, на нашу думку, є найбільш вдалим і має ширше значення [13, с. 72-86]. Крім того, згідно зі ст. 63 Житлового кодексу України предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного та громадського житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи декількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок. Відтак, як вбачається зі змісту ст. ст. 379 та 812 Цивільного кодексу України, для визнання житла (помешкання) предметом договору необхідно, щоб воно було призначеним і придатним для постійного проживання в ньому.

Крім того, відповідно до ст. ст. 47 та 48 Житлового кодексу України особливістю договору найму житла з державного чи громадського житлового фонду є те, що жиле приміщення надається громадянам у межах жилої площі (13,65 кв. м. на одну особу). На відміну від Цивільного кодексу України ст. 63 Житлового кодексу України встановлено, що не може бути самостійним предметом договору найму жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі, а також частина кімнати або кімната, зв’язана з іншою кімнатою спільним входом, і підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо).

Таким чином, мета цих договорів є спільною — передача житла в тимчасове чи довічне користування для проживання в ньому громадян. Однак процесуальний порядок (процедура) передачі житла в користування за договором найму житла та договором оренди житла є різним.

Так, відповідно до ст. 61 Житлового кодексу України договір найму жилого приміщення в будинках державного та громадського житлового фонду укладається в письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем, зокрема житлово-експлуатаційною організацією (а в разі її відсутності — відповідним підприємством, установою, організацією), і наймачем — громадянином, на ім’я якого видано ордер. Отже, укладенню договору найму житла, яке є державною чи комунальною власністю, передує отримання ордера в порядку, встановленому Житловим кодексом України. Зокрема, як зазначається в ст. 58 Житлового кодексу України, на підставі рішення про надання жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду виконавчий комітет районної, міської, районної в місті, селищної, сільської ради видає громадянинові ордер, який є єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення. Таким чином, суспільні відносини, пов’язані з отриманням ордера на житло, мають ознаки адміністративних відносин. Крім того, вони регулюються нормами Закону України «Про адміністративні послуги». У зв’язку із цим Р. Шишка зазначає, що оскільки підставою виникнення договірних (цивільних) відносин є адміністративне рішення відповідного органу, то такі правовідносини реалізуються за такою схемою: «адміністративні правовідносини — цивільні правовідносини) [14, с. 967]. Відтак відносини щодо укладення договору найму житла, яке є державною чи комунальною власністю, є комплексними, оскільки мають ознаки адміністративно-правових і цивільно-правових (зобов’язальних) відносин.

Згідно зі ст. 32 Житлового кодексу України громадяни самостійно здійснюють право на одержання жилого приміщення в будинках державного та громадського житлового фонду. Відтак за їхньою особистою заявою їх беруть на облік для одержання житла та вносять до Єдиного державного реєстру громадян, які потребують поліпшення житлових умов (ст. 34 Житлового кодексу України). Таким чином, громадянин, який потребує поліпшення житлових умов, сам вирішує питання щодо реалізації належного йому конституційного права на житло. Отже, учасниками адміністративно-правових відносин, з одного боку, є громадянин, який визнаний таким, що потребує поліпшення житлових умов, громадянин, який у зв’язку з характером його трудових відносин повинен проживати за місцем роботи або поблизу від нього, а з іншого — орган місцевого самоврядування, громадська комісія із житлових питань, адміністрація державного чи комунального підприємства, установи чи організації тощо. Учасниками цивільно-правових відносин, які виникають на підставі договору найму житла, є наймач — громадянин, на ім’я якого виписано ордер, та житлово-експлуатаційна контора чи відповідне підприємство, установа, організація [8, c. 119].

Натомість право володіння й користування житлом, яке перебуває в приватній власності, виникає в особи на підставі договору найму (оренди) житла, за яким одна сторона — власник житла (наймодавець) — передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання в ньому на певний строк за плату (ст. 810 Цивільного кодексу України). Такі відносини характеризуються юридичною рівністю, вільним воле-виявленням і майновою самостійною сторін (ст. ст. 1 та 12 Цивільного кодексу України) та ґрунтуються на принципі свободи договору (ст. ст. 6 та 627 Цивільного кодексу України). Звертаємо увагу на те, що стороною договору найму (оренди) житла, яке є приватною власністю, може бути як громадянин України, іноземець, особа без громадянства, так і юридична особа. Проте стороною договору найму житла, яке є державою чи комунальною власністю, — громадянин, на ім’я якого видано ордер.

Крім того, відмінністю договору найму житла, яке є об’єктом державної чи комунальної власності, від договору найму житла з приватного житлового фонду є те, що в першому випадку йдеться про забезпечення «соціального» права громадян на житло (отримання в користування соціального або службового житла громадянами, які визнані такими, що потребують поліпшення житлових умов, чи громадянами, які у зв’язку з характером їх трудових відносин повинні проживати за місцем роботи або поблизу від нього).

Звертаємо увагу, що відносини, які ви-никають на підставі укладеного договору найму житла, яке є об’єктом державної чи комунальної власності, мають низку й інших ознак, які не притаманні цивільно-правовим відносинам, які виникають щодо передачі житла в користування з приватного житлового фонду. Зокрема, ідеться про довічність користування житлом, приватизацію, постійність проживання, бронювання житла; процедура (порядок) виселення із житла встановлюються законом тощо.

Отже, однією з істотних умов договору оренди є його предмет, яким є певне майно (ст. 190 ЦК України). Предметом договору оренди може бути:

— річ, що: 1) є неспоживною, тобто зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні протягом тривалого часу (ст. 185 ЦК України); 2) визначена індивідуальними ознаками, тобто наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її (ст. 184 ЦК України);

— сукупність таких речей, у тому числі цілісні майнові комплекси;

— майнові права, зокрема право на земельну частку (пай), речові права на чуже майно тощо.

Законом можуть встановлюватися обмеження і заборони щодо передачі окремих видів майна в оренду. Так, відповідно до ч. 1 ст. 51 Водного кодексу України в оренду можуть надаватися водні об´єкти (їх частини) місцевого значення та ставки, що знаходяться в басейнах річок загальнодержавного значення, лише для риборозведення, виробництва сільськогосподарської і промислової продукції, а також з лікувальною і оздоровчою метою  [5, c. 128].

Передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави (ч. 1 ст. 769 ЦК України). Крім того, передання у найм речі, що була застрахована наймодавцем, не припиняє чинності договору страхування (ч. 1 ст. 771 ЦК України).

Ризик випадкового знищення або пошкодження речі, яка є предметом договору оренди, несе її власник (ст. 323 ЦК України). Якщо наймач затримує повернення речі наймодавцю, цей ризик покладається на нього (ст. 772 ЦК України). 

Розділ 2. Права та обов’язки сторін за договором найму (оренди) житла

2.1. Система прав та обов’язків сторін договору найму (оренди) житла

У теорії заведено розрізняти права та обов’язки сторін договору на декілька видів: головні та звичайні; імперативні та диспозитивні; первісні та похідні. М.І. Брагінський та В. В. Вітрянський розділяють права та обов’язки сторін комерційного договору найму житла виходячи з того, що в комерційному договорі найму, як і в будь-якому консенсуальному договорі, можуть бути виділені два етапи у відносинах між сторонами. На першому етапі сторони пов’язані правами та обов’язками, що мають предметом передачу житлового приміщення наймачеві; на другому — таким є нормальне користування приміщенням наймачем та забезпечення йому такого користування наймодавцем [1, с. 730].

Зазначене поетапне розділення прав та обов’язків сторін комерційного договору найму житла заслуговує на увагу, однак, на нашу думку, не є завершеним. Як відомо, юридичні факти в цивільному праві — це факти реального життя, з якими норми цивільного права пов’язують встановлення, зміну, припинення суб’єктивних прав та обов’язків. Так, Є.О. Харитонов у залежності від характеру наслідків виділяє такі юридичні факти: правовстановлюючі, правозмінюючі, правоприпиняючі [3, с. 85]. Таким чином, правовідносини користування житлом у рамках договору найму (оренди) житла формують, крім відносин по пере-дачі предмета договору та його подальшого використання, також відносини, що призводять до припинення користування житлом, зокрема розі-рвання відповідного договору. З огляду на викладене, логічно було б доповнити позицію, що запропонували М.І. Брагінський і В.В. Вітрянський, правоприпиняючим елементом, або етапом. Тому пропонуємо розглядати систему прав та обов’язків сторін договору найму (оренди) житла, розподіливши її на три послідовні стадії:

1 — стадія правовстановлююча, яка охоплює укладення договору найму (оренди) житла та передачу предмета договору;

2 — стадія виконання договору найму (оренди) житла, чи правозмінююча стадія, на якій можуть здійснитися як зміни у правовідносинах сторін, а також поява нових додаткових прав та обов’язків;

3 — правоприпиняюча стадія, що поширюється на відносини щодо розірвання договору найму (оренди) житла, його припинення. Враховуючи різноманітність прав та обов’язків сторін за договором найму (оренди) житла, розглянемо систему прав та обов’язків за зазначеним принципом їх розподілу на три послідовні стадії.

2.2. Стадії системи прав та обов’язків сторін договору та її особливості

На першій, правовстановлюючій стадії, яка охоплює укладення договору найму (оренди) житла та передачу предмета договору, виникають та встановлюються основні права та обов’язки сторін. Головні права та обов’язки сторін випливають безпосередньо з визначення договору найму (оренди) житла, яке міститься в ч. 1 ст. 810 ЦК України: обов’язок власника житла (наймодавця) передати іншій стороні (наймачеві) житло для проживання в ньому на певний строк; обов’язок наймача використовувати житло за його призначенням, тобто для проживання в ньому; обов’язок наймача своєчасно сплачувати плату за користування житлом [3, с. 331]. Наведені обов’язки наймача кореспондують з правом наймодавця на використання його власності відповідно до вимог закону та правом на отримання своєчасної винагороди за користування його майном, у даному випадку — житлом; а також обов’язок наймодавця кореспондує з правом наймача на отримання житла для проживання в ньому на певний строк. Частина 2 ст. 812 ЦК України покладає на наймодавця обов’язок надання житлового приміщення для користування наймачеві в придатному стані, яке дозволить останньому постійно проживати в житлі. Також серед основних обов’язків наймача на правовстановлюючій стадії є: 1) передбачений ст. 813 ЦК України обов’язок наймача-юридичної особи використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб; 2) передбачений ч. 1 ст. 816 ЦК України обов’язок наймача зазначити в договорі осіб, які будуть проживати разом з ним. Виконання наймачем цього обов’язку служить правовою підставою для проживання зазначених у договорі осіб у житлі та надає їм рівні з наймачем права та обов’язки щодо користування житлом.

Друга стадія виконання договору найму (оренди) житла, чи правозмінююча стадія, є найбільшою за кількістю прав та обов’язків, які мають сторони. Вона охоплює права та обов’язки, що виникають у процесі виконання сторонами умов договору найму (оренди) житла. При цьому під час виконання договору можуть з’явитися нові чи додаткові права та обов’язки, а колишні можуть зазнати трансформацій.

Частина 3 ст. 812 ЦК України надає право наймачеві житла користуватися майном, яке обслуговує багатоквартирний житловий будинок, у якому це житло розташовано. До примірного переліку такого майна, тобто частин та елементів будинку, М. К. Галянтич уважає належними: допоміжні приміщення будинку; технічне обладнання будинку; належні будинку будівлі і споруди та елементи благоустрою прибудинкової території; інші частини та елементи будинку, які призначені для користування всіма його мешканцями [4, с. 335-336].

Стаття 814 ЦК України відображає правозмінюючий характер правовідносин, що мають місце при виконанні договору найму (оренди) житла та встановлює, що в разі зміни власника житла, переданого в найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця. У даному випадку зафіксований принцип — Kauf bricht nicht Miete, за якого договір найму має перевагу відносно договору купівлі-продажу. При цьому до нового наймодавця переходять права вимагати від наймача ви-конання обов’язків з використання житла за його функціональним призначенням, з внесення своєчасної плати за житло тощо.

Основні обов’язки наймача на другій, правозмінюючій стадії закріплені у ст. 815 ЦК України, відповідно до якої наймач зобов’язаний: 1) забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані; 2) не провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця; 3) вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму. Останнє зобов’язання диспозитивного характеру породжує обов’язок наймодавця оплачувати комунальні по-слуги, якщо договором такий обов’язок буде покладено на нього. Під забезпеченням збереження житла та підтриманням житла в належному стані слід розуміти виконання наймачем покладених на нього обов’язків щодо здійснення капітального або поточного ремонту, бережне ставлення до санітарно-технічного й іншого обладнання, до об’єктів благоустрою, додержання правил пожежної безпеки тощо [5, с. 96]. У Правилах користування приміщеннями житлових будинків, затверджених Постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2006 р. № 45, наведений перелік обов’язків наймача щодо збереження житла та підтримання його в належному стані. Так, наймач зобов’язаний використовувати приміщення житлового будинку за призначенням, забезпечувати збереження житлових і підсобних приміщень та технічного обладнання; дотримуватися вимог нормативно-правових актів у сфері житлово-комунальних послуг, пожежної і газової безпеки, санітарних норм і правил; проводити за власні кошти ремонт квартири згідно з до-говором найму (оренди) житла; не допускати виконання робіт та інших дій, що викликають псування приміщень, приладів та обладнання будинку, порушують умови проживання громадян; дотримуватися правил утримання тварин у домашніх умовах; не захаращувати сходові клітки, позаквартирні коридори, колясочні, ліфтові шахти, горища, підвали та інші допоміжні приміщення будинку, підтримувати чистоту і порядок в ньому. Правилами заборонено зберігання вибухонебезпечних чи екологічно шкідливих речовини і предметів у приміщеннях житлових будинків, утримування на балконах і лоджіях тварин, зокрема птиць, бджіл тощо [6].Частина 2 ст. 816 ЦК України закріплює обов’язок наймача нести відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним, а ч. 4 цієї статті надає право наймачеві та зазначеним особам визначати порядок користування житлом. До основних прав наймача, а також осіб, що постійно проживають разом з ним, слід віднести право на вселення інших осіб у житло (ст. 817 ЦК України), право на вселення тимчасових мешканців (ст. 818 ЦК України), право на передачу на певний строк частини або всього найнятого помешкання в користування піднаймачеві, тобто право наймача на укладення договору піднайму житла (ст. 823 ЦК України).

Наступним диспозитивним обов’язком як наймодавця, так і наймача є правило про ремонт житла, переданого в найм, відносини щодо якого врегульовані ст. 819 ЦК України. Так, поточний ремонт житла, переданого в найм, зобов’язаний здійснювати наймач, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт житла, переданого в найм, зобов’язаний здійснювати наймодавець, якщо інше не встановлено договором.

Таким чином, законодавцем визначені два види ремонту житла, переданого в найм: поточний та капітальний ремонт житла. Поточний ремонт полягає в усуненні окремих пошкоджень житлового будинку та приміщень, обладнання тощо, проведенні робіт із захисту конструктивних елементів благоустрою від передчасного зносу, а також щодо усунення в період експлуатації дрібних пошкоджень і несправностей, налагодження та регулювання інженерного обладнання. Поточний ремонт може бути «зовнішнім» і внутриквартирним [7, с. 204]. Є.О. Мічурін підкреслив, що в цивільному законодавстві не за-кріплено поняття капітального ремонту житла, тому дослідник уважає вдалим та таким, що відображує його юридичну природу, визначення капітального ремонту, що надала М. Н. Полянська, відповідно до якого капітальний ремонт — це оновлення істотних частин майна, яке вимагає настільки значущих ви-трат, що воно є доцільним лише при тривалому користуванні відремонтованим майном [8, с. 291]. Крім поточного та капітального ремонту, розподіл з проведення яких здійснюють сторони, ч. 2 ст. 815 ЦК України та ч. 3 ст. 819 ЦК України закріплюють право наймача за умови згоди наймодавця провадити: 1) перевлаштування житла; 2) реконструкцію житла; 3) переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане в найм, за якого істотно зміняться умови користування житлом.

Спільним обов’язком сторін договору найму (оренди) житла є зобов’язання не змінювати в односторонньому порядку розмір плати за користування житлом, якщо інше не встановлено договором або законом. Є.О. Харитонов у коментарі до ЦК України зазначає, що до таких законів слід віднести ст.ст. 651, 652 та ст. 764 ЦК України [7, с. 566]. Одним з основних є закріплене ст. 824 ЦК України право наймача вимагати його заміну однією з повнолітніх осіб, що постійно проживають разом з ним. Таким чином, наймач має право змінити свій правовий статус у рамках договору найму (оренди) житла та самостійно не відповідати перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним, тобто не нести персональної відповідальності. Крім того, зазначена стаття надає право повнолітнім особам, що постійно проживали разом із наймачем, у разі його смерті або вибуття з житла за погодженням з наймодавцем стати наймачами або солідарними наймачами за договором найму житла, попередні умови якого при цьому залишаються чинними.

Останньою в системі прав та обов’язків сторін договору найму (оренди) житла є правоприпиняюча стадія, яка поширюється на правовідносини сторін щодо припинення даного договору, його розірвання. За загальним правилом договір може бути припинений у зв’язку з припиненням права власності власника на предмет договору. Стаття 346 ЦК України вказує на підстави припинення права власності, які є невичерпними. Таким чином, припинення договору найму (оренди) житла внаслідок припинення права власності наймодавця на житло можливо на таких підставах: відчуження власником свого майна; відмова власника від права власності; припинення права власності на майно, яке за законом не може належати цій особі; знищення майна; припинення у зв’язку з викупом цього майна як пам’ятки культурної спадщини; примусове відчуження земельних ділянок приватної власності, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, по мотивах суспільної необхідності відповідно до закону; звернення стягнення на майно за зобов’язаннями власника; реквізиція; конфіскація; у зв’язку із смертю фізичної особи та припиненням юридичної особи.

З огляду на викладене, перш за все треба звернутися до ст. 822 ЦК України, якою передбачені переважні права наймача в разі спливу строку договору найму житла. Так, відповідно до ч. 1 ст. 822 ЦК України, не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Законодавець пропонує наймодавцеві не пізніше ніж за 3 місяці до спливу строку договору: 1) укласти з наймачем новий договір на колишніх умовах; 2) укласти з наймачем новий договір на інших умовах; 3) попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Цей тримісячний строк закон установлює з метою захисту прав наймача у випадках, коли він відмовиться від укладення договору на нових умовах або коли наймодавець відмовляється від укладення договору на новий строк [2, c. 116].

Широкий перелік прав і обов’язків сторін та інших учасників договору найму (оренди) житла, пов’язаний із припиненням договірних відносин найму житла, містить ст. 825 ЦК України, що регламентує підстави розірвання даного договору. Правами та обов’язками наймача, які призводять до розірвання договору найму (оренди) житла є на-ступні. Наймач житла має право в будь-який час за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, відмовитися від договору найму; наймач житла зобов’язаний за три місяці письмово попередити наймодавця про відмову від договору найму; наймач житла має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання в ньому.

Правами та обов’язками наймодавця, що ви-пливають із змісту ст. 825 ЦК України, здійснення яких тягне розірвання договору, що розглядається, є такі: наймодавець має право в судовому порядку вимагати розірвання договору найму житла в разі невнесення наймачем плати за житло за шість мі-сяців та в разі руйнування або псування наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає, предмета договору; наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла в разі необхідності використання житла для проживання само-го наймодавця та членів його сім’ї; наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла, якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушують права та інтереси сусідів; наймодавець має право в разі звільнення наймачем помешкання без попереднього попередження вимагати від наймача плату за користування житлом за три місяці за умови доведення неможливості укладення договору найму житла з іншою особою на таких самих умовах[2, c. 117]. 

Розділ 3. Припинення договору найму (оренди) та його правові наслідки

3.1. Порядок і підстави припинення договору найму (оренди)

Виконання договору найму полягає у виконанні сторонами своїх обов’язків за договором. Виконання повинно бути проведене належним чином обома сторонами, оскільки договір найму є двосторонньо зобов’язуючим. Можна стверджувати, що договір найму вважається припиненим у разі, якщо наймач повернув майно наймодавцеві у встановлений договором строк в належному стані, оплативши за користування майном в розмірі, встановленому договором. Наймодавець натомість зобов’язаний прийняти річ від наймача.

Проте наймач може не повернути річ після закінчення дії договору найму, а продовжувати користуватися нею. В такому разі до відносин найму слід застосовувати ст. 764 ЦК України, відповідно до якої якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважатиметься поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Також наймач може утримувати річ після закінчення строку дії договору найму, вже не користуючись нею, не виконуючи свій обов’язок щодо повернення орендованого майна. В такому разі наймодавець має право вимагати від наймача повернення речі у зв’язку із закінченням строку дії договору найму та має право на відшкодування заподіяних йому збитків, завданих неналежним виконанням наймачем своїх зобов’язань за договором найму, проте наявність та розмір цих збитків ще слід довести.

Також наймодавець може не вчинити дій, які необхідні для прийняття належного виконання, що вчиняється наймачем. Наприклад, наймач після закінчення строку дії договору бажає повернути транспортний засіб наймодавцеві, а останній не вчиняє необхідних для прийняття дій. Наявність таких дій (бездіяльності) з боку наймодавця має важливе значення, оскільки від того, хто саме прострочив виконання обов’язання, залежить, хто буде нести відповідальність за випадкову втрату або пошкодження речі. Зокрема, за загальним правилом ризик випадкового знищення та випадкового пошкодження (псування) майна несе його власник, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 323 ЦК України) [2, c. 118].

У зв’язку з тим, що за договором найму наймодавець зазвичай і є власником майна, саме на нього і покладається ризик випадкового знищення чи пошкодження майна. Але відповідно до ст. 772 ЦК України наймач, який затримав повернення речі наймодавцеві, несе ризик її випадкового знищення або випадкового пошкодження. Тобто наймач нестиме відповідальність без вини. Проте якщо наймач доведе, що він вчиняв всі необхідні дії для повернення майна, а наймодавець не вчинив або ухилився від вчинення дій з прийняття речі, то наймач не буде нести відповідальність за втрату чи пошкодження цього майна. В цьому випадку матиме місце прострочення з боку кредитора. Тому саме на нього покладатиметься відповідальність за прострочення виконання зобов’язання. Як зазначає Г. К. Матвєєв, названі вище дії слід вважати протиправною бездіяльністю кредитора, яка є реальним і об’єктивним фактом поведінки цієї особи [10, 30]. На думку В. В. Луця, кредитор зобов’язаний сприяти боржникові у виконанні зобов’язання, хоча і не повинен нагадувати йому про це. Належне і своєчасне виконання обов’язків кредитора є основною умовою для нормального розвитку зобов’язання загалом, і у зв’язку з цим мета зобов’язання вважається досягнутою і воно припиняється [7, 118]. Це повною мірою стосується і договору найму, оскільки якщо кредитор вчинить відповідні дії щодо прийняття виконання боржника, то договір найму припиниться.

Таким чином, наявність вини в діях (бездіяльності) кредитора щодо невиконання його обов’язку з прийняття речі після закінчення строку дії договору найму, звільнятиме наймача від відповідальності за випадкове знищення або пошкодження речі.

Ще однією підставою припинення договору найму є смерть фізичної особи — наймача, якщо 23 інше не передбачено законом або договором. За загальним правилом у разі смерті фізичної особи — наймача договір найму припиняється. У законі на даний час не передбачено винятків з цього правила. Однак договором найму, на нашу думку, може бути встановлено, що у разі смерті наймача право користування річчю переходить до іншої особи, наприклад, до дружини наймача. Якщо орендованим майном володітиме інша особа (навіть близький родич наймача, який помер), то таке володіння не матиме відповідної правової підстави, і до цих відносин підлягатимуть застосуванню норми гл. 83 ЦК України.

Зокрема, у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю до громадянки К. про стягнення заборгованості з орендної плати за договором найму автомобіля суд відмовив у задоволенні позову, оскільки було встановлено, що відповідач користувався транспортним засобом без відповідної правової підстави [11]. А саме — суд встановив, що між позивачем та чоловіком відповідачки було укладено договір найму транспортного засобу, який був нотаріально посвідчений. Після смерті наймача, відповідач користувалася автомобілем за усною домовленістю з позивачем. Таким чином, суд прийшов до правильного висновку, що договір найму, укладений між чоловіком відповідача та позивачем, був припинений на підставі ст. 781 ЦК України [2, c. 119].

Слід зазначити, що смерть фізичної особи — наймодавця не припиняє договору найму і до цих відносин слід застосовувати ст. 770 ЦК України щодо правонаступництва у разі зміни власника речі, переданої у найм. Проте і за таких умов на практиці можуть виникати проблеми через певні недоліки правового регулювання. Зокрема, відповідно до ч. 1 ст. 1270 ЦК України для прийняття спадщини встановлюється строк у шість місяців, який починається з часу відкриття спадщини. Тобто наймачеві може стати відомо про правонаступника (спадкоємця) наймодавця лише після прийняття спадщини та оформлення права на неї. Натомість свідоцтво про право на спадщину видається спадкоємцям лише після спливу шести місяців з часу відкриття спадщини. Водночас, якщо строк договору найму закінчиться після смерті наймодавця, але до закінчення шестимісячного строку на прийняття спадщини, наймач може не знати, хто є потенційним правонаступником прав на орендоване майно, що належало наймодавцеві. Очевидно, що на практиці наймач або продовжуватиме користуватися річчю, поки йому не пред’являть вимогу про повернення цього май-на, або поверне орендоване майно найближчим родичам наймодавця. Тим часом у наймача можуть виникнути труднощі, пов’язані зі зберіганням орендованого майна, якщо потенційні спадкоємці невідомі, або вони не бажають приймати спадщину, або спадкоємців немає взагалі. У разі якщо спадкоємці відсутні, застосовуватимуться положення про відумерлість спадщини (ст. 1277 ЦК України), тоді обов’язок щодо охорони спадкового майна покладається на нотаріуса за місцем відкриття спадщини (ст. 1283 ЦК України).

Наймач може і не знати, є спадкоємці чи їх немає. В такому разі слід закріпити обов’язок за наймачем повідомити нотаріуса чи органи місцевого самоврядування про наявність майна, яке належало спадкодавцеві.

Охорона спадкового майна триває до закінчення строку, встановленого для прийняття спадщини. Виконання нотаріусом обов’язку щодо охорони спадкового майна конкретизується в Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженій наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 р. № 20/5 [22, c. 12].

Зокрема, в пп. 195 цієї Інструкції зазначено: якщо у складі спадщини є майно, що потребує утримання, догляду, учинення інших фактичних чи юридичних дій для підтримання його в належному стані, нотаріус, а в населених пунктах, де немає нотаріуса, — відповідний орган місцевого самоврядування, у разі відсутності спадкоємців або виконавця заповіту, на підставі заяви заінтересованої особи (наприклад, представника територіальної громади), після пред’явлення свідоцтва про смерть спадкодавця укладає договір на управління спадщиною.

Таким чином, саме на нотаріуса (або на органи місцевого самоврядування в населених пунктах, де немає нотаріуса) покладається обов’язок прийняти у наймача орендоване майно, що належало наймодавцеві, та забезпечити його охорону. Якщо нотаріусу відомі спадкоємці, які звернулися із заявою про прийняття спадщини, то, очевидно, саме нотаріус повинен передати їм на зберігання це майно, яке було повернуте наймачем.

Якщо призначено виконавця заповіту, то обов’язок вжити заходів для охорони спадкового майна та вимагати від боржників спадкодавця виконання ними своїх зобов’язань покладається на виконавця заповіту (ст. 1290 ЦК України). Але в законодавстві України не визначено, кому саме повинен повернути орендоване майно наймач, в разі смерті наймодавця, в період до спливу строку на прийняття спадщини. На нашу думку, у разі смерті наймодавця наймач зобов’язаний звернутися до нотаріуса (або до органів місцевого само-врядування в населених пунктах, де немає нотаріуса) із заявою про вжиття заходів щодо охорони спадкового майна, яке наймач повинен повернути, якщо строк, встановлений для прийняття спадщини, не закінчився.

Крім того, в законодавстві України прямо не визначено, кому повинен сплачувати наймач плату за користування орендованим майном після смерті наймодавця. Плата за користування таким майном належить до складу спадкового майна. Смерть наймодавця не звільняє наймача від обов’язку оплачувати користування майном та не надає підстав для відстрочення орендних платежів. Тому цю плату наймач повинен вносити у строки, визначені договором найму. Обов’язок прийняти належне виконання з боку наймача повинен покладатися або на виконавця заповіту, про що зазначено у ст. 1290 ЦК України, або на нотаріуса (чи органи місцевого самоврядування в населених пунктах, де немає нотаріуса), який міг би покласти отримані кошти на депозит [24, c. 155].

Проте вищезазначеного обов’язку нотаріуса в чинному законодавстві України прямо не передбачено. Зокрема, ні Закон України «Про нотаріат», ні Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України не зобов’язують нотаріуса приймати належне виконання за зобов’язанням (в даному випадку — отримання плати за користування транспортним засобом) замість спадкодавця. На нотаріуса покладаються загалом обов’язки щодо охорони спадкового майна. Зокрема, у ч. 1 ст. 60 Закону України «Про нотаріат» зазначено, що нотаріус за місцем відкриття спадщини за повідомленням підприємств, установ, організацій, громадян або на підставі рішення суду про оголошення фізичної особи померлою чи за своєю ініціативою, а в населених пунктах, де немає нотаріуса, — посадова особа органу місцевого самоврядування, яка вчиняє нотаріаль-ні дії, вживають заходів до охорони спадкового майна, коли це потрібно в інтересах спадкоємців, відказоодержувачів, кредиторів або держави. Ці заходи вживаються ними безпосередньо або шляхом доручення нотаріусам чи посадовим особам органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням майна.

Отже, нотаріус за повідомленням громадянина або юридичної особи повинен вжити заходів щодо охорони спадкового майна. Таким чином, у разі якщо наймач (фізична або юридична особа) звернеться до нотаріуса у період до шести місяців з дня смерті наймодавця із заявою про наявність коштів, належних наймодавцеві (кредиторові), нотаріус зобов’язаний прийняти відповідні кошти та внести їх на депозит, оскільки ці дії слід вважати, на нашу думку, заходами щодо охорони спадкового майна.

У цьому випадку досить самого волевиявлення наймача щодо сплати коштів за користування майном та положень закону, які зобов’язують нотаріуса вживати всіх заходів для охорони спадкового майна (ч. 2 ст. 1283 ЦК України, ст. 60 Закону України «Про нотаріат»). Більше того, можливість наймача внести кошти на депозит нотаріуса передбачена ст. 537 ЦК України. Проте ця стаття містить вичерпний перелік випадків, коли боржник має право виконати свій обов’язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей на депозит нотаріуса. Це, зокрема, такі випадки: відсутність кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов’язання, ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку, відсутність представника недієздатного кредитора. У вищезазначених випадках немає згадки про можливість боржника внести грошові кошти, належні кредиторові, на депозит нотаріуса у разі смерті кредитора. Досить спірною є й позиція щодо надання саме права боржникові вносити відповідні кошти на депозит нотаріуса, однак боржник зобов’язаний виконувати зобов’язання належним чином, зокрема вносити платежі за користування орендованим майном на користь кредитора, тому несплата боржником відповідної суми, передбаченої договором найму, може вважатися простроченням із подальшим застосуванням штрафних санкцій, передбачених законом або договором [25, c. 14].

На нашу думку, у разі смерті наймодавця наймач повинен вносити кошти, належні наймодавцеві як плата за користування орендованим майном, на депозит нотаріуса, якщо строк виконання зобов’язання настав до закінчення строку, встановленого для прийняття спадщини.

Саме такий висновок напрошується, оскільки, по-перше, боржник повинен виконувати свої зобов’язання за договором, по-друге, боржник не  може виконати свої зобов’язання за договором на  користь спадкоємців, бо лише після закінчення строку, встановленого для прийняття спадщини, стане відомо, хто саме є спадкоємцем або, якщо  спадкоємців є декілька, хто саме із спадкоємців успадкував право вимоги до боржника.

Підставою припинення договору найму є також ліквідація юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем. Ліквідація означає припинення юридичної особи без правонаступництва. 23 Оскільки обов’язки з управління справами юридичної особи, що ліквідується, переходять до ліквідаційної комісії, саме на неї і покладатиметься обов’язок повернути майно (в тому числі транспортні засоби), надане в користування іншій особі. Крім того, ліквідаційна комісія повинна отримати з наймача плату за користування майном, якщо строк виконання зобов’язання настав. Правовою підставою для цього є ч. 4 ст. 60 ГК України, а саме: «ліквідаційна комісія вживає необхідних заходів щодо стягнення дебіторської заборгованості суб’єкта господарювання, який ліквідується».

У разі ліквідації юридичної особи — наймача за договором найму ліквідаційна комісія повинна повернути орендоване майно його власникові (наймодавцеві), повідомивши також про припинення юридичної особи — наймача. Такий висновок можна зробити з аналізу ч. 4 ст. 105 ЦК України, ч. 4 ст. 60 ГК України. В обох вищезазначених випадках важливим є момент, з якого договір найму вважатиметься припиненим. Очевидно, договір найму вважатиметься припиненим з моменту отримання іншою стороною договору письмового повідомлення. Зокрема, у разі отримання повідомлення наймодавцем від ліквідаційної комісії про припинення дії договору найму у зв’язку з ліквідацією юридичної особи — наймача він зобов’язаний вжити всіх заходів, необхідних для забезпечення отримання майна, яке є предметом договору найму. У випадку отримання такого повідомлення від ліквідаційної комісії про припинення дії договору найму у зв’язку з ліквідацією юридичної особи — наймодавця наймач повинен повернути річ у розумний строк, якщо інше не зазначено в законі або в договорі. У цьому разі строк, необхідний для повернення речі наймодавцеві, визначатиметься з урахуванням виду майна, що є предметом договору, його місцезнаходження та, відповідно, часу, необхідного для транспортування його до наймодавця. Крім того, при цьому варто враховувати час, необхідний для виконання обов’язків за договорами, укладеними з третіми особами.

Ще однією підставою для припинення договору найму є невнесення плати за користування річчю протягом трьох місяців поспіль. Зокрема, в цьому випадку наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі. Ця підстава є досить поширеною, оскільки на практиці досить часто виникають ситуації, коли наймачі не вносять плату за користування майном [25, c. 17].

3.2. Пропозиції для усунення суперечностей та колізій правового регулювання відносин

На нашу думку, правом на відмову від договору найму наймодавець наділяється лише тоді, коли наймач не вносить взагалі жодної плати протягом трьох місяців поспіль. Натомість якщо наймач вноситиме кошти за користування не в повному обсязі протягом трьох місяців підряд або не вноситиме плату протягом більш як три місяці, але не поспіль, тобто він перериватиме оплатою повністю або частково вказаний в законі тримісячний строк, наймодавець не має права відмовитися від договору найму. Судова практика теж підтверджує вищезазначену позицію, що наймодавець має право на відмову від договору, лише якщо наймач не вносить плату за користування майном в повному обсязі протягом тривалого часу (не менше як три місяці поспіль) [14, 15].

Припинення договору найму слід прив’язувати до моменту отримання наймачем повідомлення від наймодавця про відмову від договору. Така позиція є правильною і зумовлена тим, що протягом часу між надісланням повідомлення і його отриманням наймачем може пройти певний проміжок часу, протягом якого наймач має можливість використовувати річ, за що, відповідно, нараховується плата. В такому разі договір найму вважатиметься припиненим з наступного дня, після отримання такого повідомлення (керуючись положеннями про строки ЦК України). Крім того, до отримання наймачем такого повідомлення про відмову від договору, володіння та користування орендованим майном вважатиметься правомірним, що унеможливлює застосування до наймача штрафних санкцій, передбачених законом чи договором. Зокрема, відповідно до ч. 2 ст. 785 ЦК України наймодавець має право вимагати від наймача, який не виконує обов’язок щодо повернення речі, сплати неустойки в розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. В окремих випадках наймач може ухилятися від отримання повідомлення наймодавця про відмову від договору. Тоді договір найму слід вважати припиненим з дня, коли наймач розпочав ухилятися від прийняття такого повідомлення від наймодавця [26, c. 49].

В договірній практиці досить складно встановити момент, коли наймач починає ухилятися від отримання повідомлення від наймодавця про припинення договору найму. Наприклад, таким моментом може бути відмова наймача від прийняття повідомлення про відмову від договору. У цьому випадку законодавець вживає поняття «відмова від договору», а не «розірвання договору» чи «припинення договору». За своєю суттю відмова від договору є підставою для припинення договірного правовідношення. За загальним правилом одностороння відмова від зобов’язання не допускається, проте винятки можуть встановлюватися в законі або в договорі. Зокрема, таким винятком є передбачене ст. 782 ЦК України право наймодавця відмовитися від договору.

Це — безумовне право, яке наймодавець має змогу реалізувати за наявності умов, передбачених вищезазначеною статтею. Відмову від договору, як і його розірвання, слід розглядати як дострокове припинення договірних зобов’язань з ініціативи однієї із сторін. Варто погодитися з В.М. Коссаком, який робить висновок, що вище-зазначені підстави дострокового припинення договірних зобов’язань є наслідком невиконання чи неналежного виконання однією із сторін своїх договірних обов’язків або зумовлені обставинами форс-мажорного характеру [16, 35]. 

Висновки

Отож, чітких критеріїв класифікації досліджуваного договору в законодавстві Україні немає. Юридична література однозначної відповіді також не дає. Як ми з’ясували, за часів УРСР В. Грібанов пропонував за договором найму житло надавати в користування наймачу-громадянину для проживання, а за договором оренди житло повинна наймати державна, кооперативна або громадська організація для поселення в ньому своїх працівників, учнів тощо. На сьогодні виділяють такі цивільно-правові договори у сфері передачі житла у користування: приватний (комерційний) договір найму жилого приміщення, соціальний договір найму жилого приміщення (спеціальний службовий договір найму), найм житла у гуртожитках тощо. М. Галянтич пропонує розмежовувати договір некомерційного та комерційного найму (оренди) житла, договір найму житла, договір найму соціального житла. Є. Мічурін серед договорів найму житла виділяє договір соціального та комерційного найму. У першому разі йдеться про найм із державного чи громадського житлового фонду, а у другому — із приватного житлового фонду. На його думку, комерційний найм відрізняється від соціального тим, що останній вирішує завдання про надання громадянам необхідного мінімуму житла, встановленого у ЖК України нормами житлової площі. Комерційний найм також спрямований на задоволення житлових проблем, однак обмежень за житловою площею не існує. Дійсно, договір найму житла з державного та громадського житлового фонду доцільно віднести до групи договорів соціального найму. Також до цієї групи можна віднести і договори найму житла із соціального житлового фонду і договір оренди житла з викупом.

На нашу думку, поділ договорів найму (оренди) житла на групи може існувати на підставі багатьох критеріїв. Наприклад, критерієм розмежування досліджуваних цивільно-правових договорів щодо житла може бути: 1) форма договору: договори, укладені у письмовій формі; договори, укладені у письмовій формі та нотаріально посвідчені; договори, укладені у письмовій формі, нотаріально посвідчені та зареєстровані у державному реєстрі прав на нерухоме майно; 2) сторони договору: договір, де сторонами є фізичні особи та/або юридичні особи; договір, де наймачем є тільки громадянин України; договір, де наймодавцем є орган державної влади чи місцевого самоврядування тощо.

Отже, зважаючи на норми ст. 47 Конституції України щодо «взяття в оренду житла» та беручи до уваги положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна», які регулюють відносини з використання державного й комунального майна шляхом передачі його в оренду особам, на законодавчому рівні варто внести зміни до Цивільного кодексу України та Житлового кодексу України, а також інших законів України та передбачити, що договір про передачу житла з державної чи комунальної власності в користування громадянам має назву «договір оренди житла», а про передачу житла, яке є приватною власністю, — «договір найму житла».

Договір найму житла та договір оренди житла входять до групи цивільних договорів, спрямованих на передачу житла в користування та мають як спільні, так і відмінні ознаки.

Слід констатувати, що чинне законодавство надало сторонам договору найму (оренди) житла достатньо широкий спектр прав та обов’язків, які покликані захищати їхні суб’єктивні цивільні права. Отже, систему прав та обов’язків сторін приватного договору найму житла, пропонуємо розподілити на три послідовні стадії: 1 — стадія правовстановлююча; 2 — стадія виконання договору найму (оренди) житла, чи правозмінююча стадія; 3 — правоприпиняюча стадія.

Отже, незмінною істотною умовою договору найму житла є узгодження предмета та сторін договору. Звичайно, при укладенні письмового договору найму (оренди) житла сторони повинні передбачити: об’єкт договору, а саме склад і обсяг житла, його місце розташування — адресу, кількість кімнат, санітарну забезпеченість, стан житлово-комунальних послуг та перелік майна, яке знаходиться в житловому приміщенні. Також у договорі зазначається термін, на який його укладено, плата за користування житлом, ремонт майна та умови його повернення, порядок виконання зобов’язань, відповідальність сторін, і може бути передбачено ризик випадкової загибелі речей та страхування майна. За згодою сторін можуть бути передбачені й інші умови договору. Але з якого моменту виникає право на користування житлом — моменту підписання договору чи фактичного вселення? Оскільки договір найму (оренди) житла є консенсуальним, то права та обов’язки у сторін, в тому числі право на вселення виникають з моменту підписання договору, якщо інший строк не встановлений в самому договорі, тобто наймач має право вимагати надання йому для вселення в належному стані житло. На практиці доречно рекомендувати сторонам підписувати акт прийому-передачі житла з зазначенням майна, яке в ньому знаходиться та стану житлово-комунальних показників. Якщо наймодавець затримує передачу житлового приміщення, то наймач має право вимагати відшкодування збитків, завданих затримкою, або відмовитись від договору і також вимагати відшкодування завданих збитків.

Щодо предмета договору, а саме житла, яке передається в найм, то воно повинно відповідати певним вимогам. Відповідно до ст. 812 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання в ньому. Наймач житла в багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

З метою наближення законодавства України до законодавства країн Європи доцільно внести зміни в Конституцію і закони України та передбачити, що право користування житлом (будь- якої форми власності) виникає у фізичних та юридичних осіб на підставі договору найму житла. 

Список використаної літератури

  1. Кармаза О. Договір найму житла та договір оренди житла: їх співвідношення / О. Кармаза // Підприємництво, господарство і право. — 2016. — № 2. — С. 18-23
  2. Швидка В. Г. Права та обов’язки сторін договору найму (оренди) житла / В. Г. Швидка // Часопис цивілістики. — 2016. — Вип. 20. — С. 116-120
  3. Зобов’язальне право України : підручник / за ред. Є.О. Харитонова, Н. Ю. Голубєвої. — К. : Істина, 2011. — 848 с.
  4. Кармаза О. Концепції охорони та захисту жит-лових прав у цивілістичному процесі : автореф. дис. … докт. юрид. наук : спец. 12.00.03 «Цивільне право, цивільний процес, сімейне право та міжнародне приватне право» / О. Кармаза ; Київський національний університет імені Тараса Шевченка. — К., 2014. — 36 с.
  5. Литовченко Л. Договір найму жилого приміщення: особливості правового регулювання / Л. Литовченко // Право і суспільство. — 2012. — № 1. — С. 120-125.
  6. Єдиний державний реєстр судових рішень [Електронний ресурс]. — Режим доступу : http:// reyestr.court.gov.ua/.
  7. Житлове право України : навч. посіб. / М. К. Галянтич, Г.І. Коваленко. — К. : Юрінком Інтер, 2002. — 480 с.
  8. Балан Я. Умови цивільно-правового договору найму житла // Юридичний вісник. — 2011. — № 2. — С. 119-125
  9. Цивільне право України : підручн. : у 2 кн. — Кн. 2 / О. В. Дзера (кер. авт. кол.), Д. В. Боброва, А. С. Довгерт та ін. ; за ред. О. В. Дзери, Н. С. Кузнєцової. — 2-е вид., допов. і перероб. — К. : Юрінком Інтер, 2014. — 640 с.
  10. Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України / за ред. В. М. Коссака. — К. : Істина, 2008. — 992 с.
  11. Мічурін Є. О. Правочини з житлом : наук.-практ. посіб. : [3-є вид., перероб. та доп.] / Є.О. Мічурін. — Х. : Юрсвіт, 2007. — 536 с.
  12. Вайло, Володимир. Суть і документальне оформлення оренди / Володимир Вайло // Все про бухгалтерський облік. — 2010. — 13 січня. — С. 7-10
  13. Єфімов О. Оренда // Бухгалтерія (Додаток до газети «Бізнес»). — 2015. — № 19. — С. 62-66
  14. Лепех С. М. Підстави, порядок та правові наслідки відмови від договору / С. М. Лепех // Проблеми державотворення та захисту прав людини в Україні : матер. ХІ регіональної наук.-практ. конф. 3-4 лютого 2005 р. — Львів : ЛНУ ім. І. Франка, 2005. — 454 с.
  15. Журик Ю. Правова природа та колізійність регулювання орендних відносин за чинним законодавством України // Підприємництво, господарство і право. — 2007. — № 4. — С. 27-30
  16. Кирилов С. Госпоадрські договори (оренда) // Податки та бухгалтерський облік. — 2007. — № 2 : Спецвипуск. — С. 30-84
  17. Мусієнко В.В. Цивільно-правові аспекти договору оренди державного та комунального майна: Автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / ІДП НАН України. — К., 2013. — 20 с.
  18. Юридична енциклопедія : у 6 т. / редкол. : Ю. Шемшученко (гол. редкол.) та ін.. — К. : Українська енциклопедія, 1998-2004. — Т. 4 : Н-П. — 2002. — 768 с.
  19. Популярна юридична енциклопедія / кол. авт. : В. Гіжевський, В. Головченко, В. Ковальський (кер.) та ін. — К. : Юрінком Інтер, 2003. — 528 с.
  20. Кармаза О. Концепції охорони та захисту житлових прав в Україні: матеріальний та процесуальний аспекти : [монографія] / О. Кармаза. — Миронівка : ПрАТ «Миронівська друкарня», 2013. — 400 с.
  21. Шишка О. Реалізація права громадян на житло з житлового фонду соціального призначення / О. Шишка // Форум права. — 2010. — № 4. — С. 966-970.
  22. Уварова О. Договір оренди: базові положення Уварова // Податки та бухгалтерський облік. — 2011. — 24 березня. — С. 11-18
  23. Коссак В. М. Співвідношення категорій «розірвання» та «припинення» договірних зобов’язань / B. М. Коссак // Вісник Хмельницького інституту регіонального управління і права. — 2002. — № 2. — C. 34-36.
  24. Усенко Я.Б. Методологічні та економіко-правові проблеми оренди і лізингу майна. — К., 2001. — 234 с.
  25. Кармаза О. О. Договір найму житла та договір оренди житла: теорія та практика / О. О. Кармаза // Приватне та публічне право. — 2017. — № 1. — С. 14-18
  26. Мороз М. В. Строк договору найму (оренди) та особливості його поновлення / М. В. Мороз // Право та інновації. — 2016. — № 4. — С. 49-55