Доктрина вітчизняного природо-ресурсного права ґрунтується на концепції роздільності зе­мельних, лісових, водних та мінераль­них ресурсів як об´єктів правових відносин. Одне із ключових положень цієї концепції полягає в тому, що влас­ником землі (земельної ділянки) може бути одна особа, яка набуває та реалі­зує право власності на землю на під­ставі норм земельного права, а власни­ком розташованих на цій землі (зе­мельній ділянці) лісів, водних об´єктів та покладів корисних копалин можуть бути інші особи, які набувають та ре­алізують право власності на ліси, води та корисні копалини відповідно до норм лісового, водного та гірничого права. Роздільність правового регулю­вання земельних та інших природних ресурсів є фактором, який істотно уск­ладнює перехід прав на сільськогоспо­дарські земельні ділянки від однієї особи до іншої (правовий обіг земель­них ділянок).

Слід зазначити, що проблема спів­відношення землі та розташованих на ній природних і рукотворних об´єктів є малодослідженою у вітчизняній юридичній літературі. У зв´язку з цим метою цієї статті є дослідження понят­тя земельної ділянки сільськогоспо­дарського призначення в аспекті її співвідношення з розташованими на ній природними та рукотворними об´єктами в аспекті їх правового обігу.

Проблема співвідношення землі та розташованих на ній інших об´єктів отримала належне вирішення в право­вій доктрині та законодавстві зару­біжних країн. Наприклад, в законодав­стві Німеччини реалізований принцип римського права про єдину складову речі. Відповідно, в Цивільному уложенні Німеччини (§ 93-106, 926) виділяється не тільки поняття «земель­на ділянка», а й поняття її складової речі. Суттєвими складовими частина­ми земельної ділянки визнаються будівлі, що пояснюється їх міцним зв´язком із землею, при якому їх відо­кремлення від землі призводить до невідповідно великих затрат або до істотних пошкоджень. Так, судова практика Німеччини відносить до та­ких речей кам´яні огорожі, глухі тини, канали, дренажні та інші труби. Ні­мецькі вчені вважають плоди, доки во­ни перебувають у нерозривному зв´яз­ку з ґрунтом, а також посіяне на зе­мельній ділянці насіння та посаджені рослини відразу після посадки і посі­ву, навіть якщо вони не пустили ко­ріння, істотною складовою частиною земельної ділянки. Згідно з Цивіль­ним уложенням Німеччини та судо­вою практикою, земельна ділянка ра­зом із будівлями, продуктами землі, а також окремими обмеженими речови­ми правами, що належать власнику ділянки, відчужуються на підставі цивільних правочинів як одна нерухо­ма річ [1, 62-63].

На відміну від законодавств Німеч­чини та інших країн, розвиток законо­давства України, яке визначає право­вий режим земельних ділянок, йде су­перечливим шляхом. З одного боку, законодавство України, яке визначає правовий режим земельної ділянки та правовий режим розташованої на ній будівлі (споруди), домінуючим визнає правовий режим будівлі (споруди). Такий висновок випливає зі змісту ст. 120 ЗК України [2], якою встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користу­ванні іншої особи, припиняється пра­во власності, право користування зе­мельною ділянкою, на якій розташо­вані ці об´єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на зе­мельній ділянці, що перебуває у влас­ності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Отже, в ЗК України закріплене принципове положення про те, що земля поділяє юридичну долю розташованої на ній будівлі (споруди), підпорядковується правовому режиму останньої.

Однак у наказі Фонду державного майна України, Державного комітету України з питань житлово-комуналь­ного господарства «Про затвердження Порядку визначення вартості відтво­рення чи заміщення земельних поліпшень — будинків, будівель та споруд малоповерхового житлового будів­ництва» від 23 грудня 2004 р. № 2929/227 [3] реалізований інший підхід до визначення співвідношення між земельною ділянкою та розташо­ваною на ній будівлею (спорудою). Згідно з цим наказом будинки, будівлі та споруди малоповерхового житлово­го будівництва розглядаються як зе­мельні поліпшення.

Такий різнобій у підходах до право­вого регулювання відносин, об´єктом яких виступають земельні ділянки та розташовані будівлі (споруди), є неви­правданим, оскільки вносить елемент невизначеності у правове регулюван­ня оборотоздатності земельних діля­нок. Вважаємо, що земельно-правова наука має запропонувати оптимальний варіант вирішення зазначеної пра­вової колізії.

Особливо актуальною є, на нашу думку, проблема уточнення правового режиму та, відповідно, визначення оборотоздатності земельних ділянок сільськогосподарського призначення, на яких досить часто розміщені штуч­но створені об´єкти. Методологічно визначення поняття земельної ділян­ки сільськогосподарського призначен­ня можна здійснити через поняття зе­мель сільськогосподарського призна­чення як категорії земель.

Відповідно до ч. 1 ст. 22 ЗК України землями сільськогосподарського при­значення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогоспо­дарської науково-дослідної та нав­чальної діяльності, розміщення відпо­відної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської про­дукції, або призначені для цих цілей. А частина 2 цієї статті уточнює, що до земель сільськогосподарського при­значення належать: а) сільськогоспо­дарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та пе­релоги); б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що нале­жать до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраст­руктурою оптових ринків сільськогос­подарської продукції, землі тимчасової консервації тощо). Крім того, у ст. 90 ЗК України встановлено, що власники земельних ділянок мають право влас­ності на посіви і насадження сільсько­господарських та інших культур, на вироблену продукцію.

У зв´язку з зазначеним виникає за­питання: як слід кваліфікувати право­вий зв´язок між земельною ділянкою та розміщеними на ній згаданими об´єктами? На нашу думку, природа цього зв´язку визначається юридич­ним статусом об´єкта, що знаходиться на земельній ділянці.

Аналіз юридичного статусу таких об´єктів дає підстави для поділу їх на три групи. До першої з них слід відне­сти насамперед будівлі та споруди, які являють собою об´єкти нерухомого майна, право власності на які зареєст­ровано в бюро технічної інвентаризації відповідно до наказу Міністерства юс­тиції України «Про затвердження Тим­часового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно» від 7 лютого 2002 р. № 7/5 [4] та наказу цього Міністерства «Про за­твердження Методичних рекомен­дацій стосовно визначення нерухомого майна, що знаходиться на земельних ділянках, право власності на які підля­гає державній реєстрації» від 14 квітня 2009 р. № 660/5 [5]. Згідно з чинним законодавством України такі об´єкти нерухомого майна наділені оборотоздатністю і є самостійними об´єктами правового обігу.

Другу групу розташованих на сільськогосподарських земельних ділянках об´єктів становлять об´єкти нерухомого майна, які не підлягають державній реєстрації і не є самостій­ними об´єктами правового обігу. До них належать господарські двори, внутрігосподарські дороги, меліора­тивні, протиерозійні та інші землеохоронні споруди тощо, які тісно пов´я­зані з ділянкою і не можуть бути від неї відділені без завдання цим об´єк­там істотної шкоди.

Нарешті, до складу третьої групи розташованих на сільськогосподар­ській земельній ділянці та тісно пов´язаних з нею об´єктів слід віднести використовувані у процесі сільського­сподарського виробництва об´єкти живої природи — багаторічні деревні, кущові та трав´яні насадження сіль­ськогосподарських та інших культур, а також посіви таких культур. Зазвичай такі об´єкти не є самостійними, неза­лежними від землі, об´єктами цивіль­ного чи адміністративного обігу. Од­нак в історії аграрної реформи в Україні мав місце період, коли при­наймні багаторічні плодові насаджен­ня (сади та виноградники) вважалися окремими, незалежними від землі об´єктами майнових прав і перебували у відокремленому майновому обігу. Зокрема, у процесі реформування ко­лективних сільськогосподарських під­приємств сади та виноградники цих господарств включалися до складу майна їх пайових фондів, були об´єктом паювання майна між члена­ми колективних господарств і переда­валися у їх спільну власність окремо від землі, на якій були розташовані такі сади і виноградники. Як наслідок, власниками розпайованих сільського­сподарських земель, на яких пророста­ли сади і виноградники, були одні осо­би, а власниками майна, до складу якого включалися багаторічні плодові насадження, ставали інші особи. У зв´язку із цим на практиці між за­значеними власниками виникало ба­гато конфліктних ситуацій, що уск­ладнювало реалізацію права власності та інших прав на зазначені сільського­сподарські угіддя та насадження. Оче­видно, наука має врахувати цей нега­тивний досвід правового регулювання відносин щодо землі та розташованих на ній об´єктів при виробленні нових правових підходів щодо вдосконален­ня відповідного законодавства. .

На нашу думку, основним методо­логічним підходом до визначення юри­дичної природи зв´язку між сільсько­господарською земельною ділянкою та розташованими на ній об´єктами (бу­дівлями, спорудами, насадженнями, посівами тощо), що є невіддільними або важковіддільними (в розумінні збереження їх цілісності й господар­ської функціональності) від такої ділянки, має стати надання юридично­го змісту сформованому економічною та природничими науками усталеному і безспірному постулату, згідно з яким земля є основним засобом сільськогос­подарського виробництва. Цей посту­лат широко використовується для підкреслення ключового соціально-економічного та агровиробничого зна­чення земель сільськогосподарського призначення взагалі та сільськогоспо­дарських угідь зокрема у процесі ви­робництва як рослинницької, так і тва­ринницької продукції. Однак як у пра­вовій доктрині, так і в законодавчому регулюванні суспільних відносин цьо­му постулату не надавалося жодного юридичного значення.

Зміст постулату про сільськогоспо­дарську землю як основний засіб аграрного виробництва іманентно зу­мовлює постановку питання про функціональну роль інших — неоснов­них — засобів сільськогосподарського виробництва у вирощуванні рослин­ницької і тваринницької продукції. До останніх належать як рухомі речі (сільськогосподарська техніка, меха­нізми, інвентар), так і нерухомі ма­теріальні об´єкти (будівлі, споруди, насадження тощо). Цілком очевидно, що якщо сільськогосподарські угіддя е основним засобом аграрного вироб­ництва, то інші — неосновні — засоби аграрного виробництва відіграють до­поміжну роль, сприяючи реалізації ос­новної агровиробничої властивості сільськогосподарських угідь — їх родю­чості — як неодмінного, обов´язкового та незамінного фактора продукування урожаю вирощуваних сільськогоспо­дарських культур. Іншими словами, без використання сільськогосподарських угідь як засобу сільськогосподарського виробництва функціональне призна­чення неосновних, допоміжних засобів цього виробництва є нереалізовуваним.

На нашу думку, надання юридично­го змісту постулату про землю як ос­новний засіб сільськогосподарського виробництва має означати визнання на рівні правової доктрини та закріп­лення у законодавстві визнання підпо­рядкованості правового режиму неос­новних, допоміжних засобів аграрного виробництва правовому режиму сіль­ськогосподарських земель, якщо ос­танні розташовані на таких землях і е невіддільними або важковіддільними від неї.

Однак, враховуючи різний характер, різницю матеріальної сутності та­ких засобів, їх різну функціональну роль в аграрному виробництві, ці засо­би виробництва доцільно поділяти на дві групи та надати їм адекватного правового режиму. До першої групи слід включити допоміжні засоби аг­рарного виробництва, які є об´єктами нерухомого майна за цивільним зако­нодавством України. Такими засобами є переважно будівлі та споруди, право власності на які визнане офіційно та зареєстроване відповідно до вимог за­конодавства.  Враховуючи факт їх юридичного виокремлення як неза­лежного від землі об´єкта права влас­ності, будівлі і споруди як допоміжні засоби аграрного виробництва підпа­дають під правовий режим оборотоздатності, встановлений у ЗК і ЦК Ук­раїни [6]. Зокрема, згідно із ст. 120 ЗК України зазначені будівлі і споруди можуть не тільки вільно відчужувати­ся їх власниками окремо від земель­них ділянок, на яких ці засоби розта­шовані. Вони є юридично домінуючи­ми об´єктами у відносинах їх цивіль­ного та адміністративного обігу. Адже набувач права власності на будівлю (споруду) практично автоматично на­буває право власності й те право на зе­мельну ділянку під будівлею (спору­дою), яким володів відчужувач такої будівлі (споруди). Таким чином, сіль­ськогосподарська земельна ділянка як головний засіб аграрного виробництва є об´єктом, юридично підпорядкова­ним розташованому на ній допоміж­ному засобу виробництва — будівлі (споруді) тощо, — і у випадку відчу­ження останньої поділяє її юридичну долю.

На нашу думку, змодельований у ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК Ук­раїни правовий зв´язок між земельною ділянкою та розташованою на ній будівлею (спорудою) уявляється не­прийнятним для застосування у сфері регулювання відносин сільськогоспо­дарського землекористування. Такий висновок підтверджується й характе­ром забудови переважної більшості земельних ділянок сільськогоспо­дарського призначення. Так, напри­клад, якщо громадянин (фермер) або юридична особа мають на праві влас­ності чи іншому праві сільськогоспо­дарську земельну ділянку площею 50 га, то з них лише невелика частина, як правило, від 0,1 до 1 га, може бути забудована господарськими об´єктами (будівлями та спорудами), право влас­ності на які підлягає державній реєст­рації окремо від державної реєстрації прав на землю. У такому випадку одна чи кілька будівель (споруд), що займа­ють декілька відсотків площі сільсько­господарської ділянки, при їх відчу­женні визначатимуть юридичну долю всієї ділянки.

З метою приведення правового ре­гулювання оборотоздатності земель­них ділянок сільськогосподарського призначення у відповідність до їх статусу основного засобу аграрного виробництва уявляється доцільним побудувати правовий зв´язок між та­кими ділянками та розташованими на ній будівлями (спорудами) як окреми­ми об´єктами права власності на осно­ві цивілістичної конструкції «головна річ і приналежність». Зміст цієї кон­струкції визначений у ст. 186 ЦК України. Згідно з цією статтею річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов´язана з нею спіль­ним призначенням, є її приналежніс­тю. Приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено дого­вором або законом. У зв´язку із цим у ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК

України вважаємо доцільним внести зміни, які б визнавали сільськогоспо­дарські земельні ділянки головною річчю, а розташовані на ній будівлі (споруди) — приналежністю таких ділянок.

Особливістю другої групи об´єктів нерухомого майна, що розташовані або можуть бути розташовані на сільськогосподарських земельних ді­лянках, полягає у відсутності у них оз­наки самостійної оборотоздатності. Господарські двори, внутрігоспо­дарські дороги, меліоративні, протие­розійні та інші землеохоронні споруди тощо, які тісно пов´язані з ділянкою і не можуть бути від неї відділені без завдання цим об´єктам (та й самій ділянці) значної шкоди, не підлягають реєстрації як самостійні, окремі від землі, об´єкти права власності, а тому не можуть бути об´єктом цивільних правочинів. На нашу думку, таким об´єктам доцільно надати правовий статус складової частини сільськогос­подарської земельної ділянки. Такий статус передбачає, що, по-перше, скла­дові частини не мають юридичної вла­стивості оборотоздатності і не можуть відчужуватися окремо від земельної ділянки та, по-друге, у випадку відчу­ження сільськогосподарської земель­ної ділянки до її набувача автоматич­но переходить і виключне право на складові частини ділянки.

Істотною особливістю сільськогос­подарських земельних ділянок, порів­няно з земельними ділянками інших категорій земель, є наявність або мож­ливість наявності на них біологічних об´єктів, які суттєво підвищують якість та цінність сільськогосподар­ських ділянок як основного засобу аг­рарного виробництва. Такі об´єкти становлять багаторічні деревні, ку­щові та трав´яні насадження сільсько­господарських та інших культур, а та­кож посіви таких культур. Вони (крім, безперечно, саджанців до досягнення ними певного віку) є практично невід­дільними від земельної ділянки, не наділені правовою властивістю оборо­тоздатності і не можуть виступати як самостійні об´єкти цивільного чи адміністративного обігу. На нашу дум­ку, правовий режим таких природних об´єктів також доцільно розглядати крізь призму категорії «складова час­тина земельної ділянки».

Крім того, до невід´ємних складо­вих частин земельної ділянки слід відносити і об´єкти, які доцільно кваліфікувати як земельні поліпшен­ня. До них належать внесені у ґрунт земельної ділянки органічні і міне­ральні добрива, засоби боротьби з шкідниками рослин та інші речовини, призначенням яких є поліпшення агровиробничих властивостей ґрунтово­го покриву земельної ділянки як засо­бу аграрного виробництва.

Отже, власника сільськогосподар­ської земельної ділянки, який заклав на ній насадження чи здійснив посіви сільськогосподарських чи інших куль­тур, слід вважати таким, що поліпшив агровиробничі та екологічні показни­ки сільськогосподарської ділянки і має виключне право на отримання ви­год (доходу, зниження витрат тощо) від такого поліпшення. При відчу­женні земельної ділянки він повинен мати на відповідну компенсацію поне­сених ним витрат на закладення наса­джень, здійснення посівів та земель­них поліпшень.

Виходячи з можливості наявності на земельній ділянці сільськогоспо­дарського призначення різних об´єк­тів, суть їх юридичного зв´язку з ділянкою, на якій вони розташовані, далеко не завжди можна пояснити їх фізичною невіддільністю від ділянки. У зв´язку з цим пропонуємо визначати характер такого зв’язку через поняття «об´єкта, юридично невіддільного від ділянки». Основне призначення цього поняття у механізмі правового регу­лювання відносин відчуження сіль­ськогосподарських земельних ділянок полягає у визначенні характеру оборотоздатності ділянки та розташованих на ній об´єктів. Оголошення розташо­ваних на земельній ділянці об´єктів юридично невіддільними об´єктами має означати, що, по-перше, при відчу­женні ділянки такі об´єкти автоматич­но і повністю поділяють юридичну до­лю ділянки, тобто відчужуються разом з нею, та, по-друге, відчуження таких об´єктів окремо від ділянки не допус­кається. Правовими критеріями відне­сення до юридично невіддільних роз­ташованого на сільськогосподарській земельній ділянці об´єкта слід вважа­ти: виконання об´єктом функції до­поміжного засобу аграрного вироб­ництва, який сприяє реалізації землею функції основного засобу сільськогос­подарського виробництва, або вико­нання об´єктом функції земельного поліпшення   або   невід´ємного   від ділянки об´єкта живої природи.

На нашу думку, до юридично не­віддільних від сільськогосподарської ділянки об´єктів доцільно відносити всі розташовані на сільськогоспо­дарській земельній ділянці будівлі та споруди, які використовуються у тех­нологічних процесах виробництва сільськогосподарської продукції, неза­лежно від їх правооб´єктності. Проте не можна відносити до таких об´єктів зареєстровані як окремі об´єкти права власності будівлі та споруди, які вико­ристовуються не в технологічних процесах виробництва сільськогоспо­дарської продукції, а в процесах її пе­реробки та реалізації (наприклад будівлі та споруди оптових ринків то­що).

Таким чином, викладене дає підста­ви для висновку про те, що під земель­ною ділянкою сільськогосподарського призначення як об´єктом правового обігу слід розуміти частину вкритої ґрунтовим шаром земної поверхні разом із фізично та юридично невід­дільними об´єктами (приналежностя­ми, складовими частинами та земель­ними поліпшеннями), яка юридично відокремлена від решти земної по­верхні визначеними у встановленому порядку межами, має зафіксоване в документації місце розташування та його юридично значуще позначення, встановлений відповідно до законо­давства та якісного стану ділянки її правовий режим, що відображає права та обов´язки суб´єктів права на неї. Відповідно у випадку відчуження сільськогосподарської земельної ді­лянки всі її приналежності, складові частини та земельні поліпшення ма­ють поділяти її юридичну долю. За­стосування цього визначення у науко­вому обігу та законодавстві означати­ме перехід правового регулювання обігу сільськогосподарської нерухо­мості, відповідатиме ролі землі як ос­новного засобу аграрного вироб­ництва.

ВИКОРИСТАНІ МАТЕРІАЛИ

1. Тресцова Е. В. Земельный участок в правовой доктрине Германии // Немецкое право : теория права, уголовное и гражданское законодательство : межвуз. сб. науч. тр. / отв. ред. Е. Л. Поце­луев. — 2008. — Вып. 1. — С. 61-68.
2. Офіційний вісник України. — 2001. — № 46. — Ст. 2038.
3. Офіційний вісник України. — 2005. — № 4. — Ст. 238.
4. Офіційний вісник України. — 2002. — № 8. — Ст. 383.
5. Юридичний вісник України. — 2009. — № 25. — Лют.
6. Офіційний вісник України. — 2003. — № 11. — Ст. 461.