Вступ

Актуальність теми. Право оренди землі являє собою право володіння і використання земельних ділянок у визначених цілях на певних умовах. Право оренди є похідним від права власності на землю. Економічний інтерес у земельних орендних правовідносинах проявляється в тому, що земля використовується як умова будь-якого виробництва, як об’єкт господарювання, як територіально-просторовий базис і як засіб виробництва, що приносить вигоду і дохід власникам чи користувачам землі. В умовах земельної та аграрної реформи вивчення змісту земельних орендних правовідносин набуває особливої актуальності.

Організація ефективних орендних відносин — це ключове пріоритетне завдання стратегії розвитку аграрного сектору економіки України. У контексті цього особливої уваги потребує раціональна побудова системи оренди земель сільськогосподарського призначення. Недосконалість економічного механізму регулювання орендних земельних відносин на державному і регіональному рівнях, відсутність цілеспрямованості їх реформування загострили багато проблем, пов’язаних з погіршенням стану ґрунтів, а саме: недотримання системи землеробства і технологічних процесів вирощування сільськогосподарських культур; скорочення застосування у землеробстві органічних і мінеральних добрив, що зумовило дефіцит балансу поживних речовин; виснаження ґрунтів і зниження продуктивності ріллі; призупинення робіт з осушення та зрошення земель, реконструкції діючих меліоративних систем, вапнування і гіпсування ґрунтів тощо. Тому одним із пріоритетних напрямів розвитку земельних відносин у нинішніх умовах є удосконалення орендних відносин, які є на сьогодні важливою частиною економічного механізму, що формує результативність діяльності сільськогосподарських підприємств.

Розвиток орендних земельних відносин сільськогосподарських підприємств є предметом досліджень широкого кола вітчизняних науковців, таких як: Д. Бабміндра, В. Будзяк, В. Галушко, Ю. Гуцуляк, Д. Добряк, О. Єрмаков, М. Калінчик, С. Кваша, В. Месель-Веселяк, А. Мірошниченко, Л. Новаковський, П. Саблук, А. Третяк, В. Трегобчук, М. Федоров, М. Хвесик, О. Шкільов та багатьох інших дослідників. Позитивно оцінюючи надбання цих вчених, акцентуємо увагу на те, що низка питань щодо формування та регулювання орендних земельних відносин у сільськогосподарських підприємствах унаслідок нестабільності ринкового середовища в країні потребує подальшого поглибленого вивчення і вирішення.

В сучасній земельно-правовій літературі різноманітні аспекти земельної оренди досліджувалися в працях В. І. Андрейцева, Н. Ільницької, І.І. Каракаша, П. Ф. Кулинича, О. О. Погрібного, В. І. Семчика, В. А. Сонюк, Н. І. Титової, В. Т. Федоровича, М. В. Шульги та інших.

Мета дослідження — розкрити економічну і правову сутність оренди землі та визначити організаційно-економічні чинники впливу на розвиток орендних земельних відносин сільськогосподарських підприємств, що сприятиме створенню відповідних умов для ефективного господарювання.

Виходячи з мети дослідження, ми поставили перед собою наступні завдання:

— розглянути поняття і зміст земельних орендних правовідносин;

— дослідити основні засади оренди земель сільськогосподарського призначення;

— охарактеризувати економічну сутність оренди землі;

— дослідити оренду землі у системі землекористування аграрних підприємств;

— розглянути переваги й недоліки оренди землі;

— проаналізувати державне регулювання орендних відносин в Україні, зарубіжний досвід в українських реаліях.

Об’єкт дослідження — процес розвитку земельних відносин у сільському господарстві в умовах ринкових трансформацій.

Предмет дослідження — оренда землі як важливий аспект розвитку аграрних відносин в Україні.

Методи дослідження. У ході дослідження використано дві групи методів наукового пізнання: загальнонаукові (історичний, діалектичний, метод системного аналізу, формально-логічний, емпіричний, структурно-функціональний, комплексний) та спеціальні методи дослідження (порівняльно-правовий, метод тлумачення правових норм). За допомогою діалектичного методу досліджувався розвиток положень про правовий режим земель сільськогосподарського призначення. Оренда земель сільськогосподарського призначення розглядається у взаємозв’язку з історичними умовами, в яких вона існувала. Застосування методу системного аналізу дозволило визначити місце оренди земель серед інших форм землевикористання. Шляхом аналізу та синтезу досліджувалися теоретичні та практичні положення про оренду земель. За допомогою порівняльно-правового методу аналізувалося законодавство інших країн щодо правового режиму земель сільськогосподарського призначення, їх оренди, що дозволило сформулювати пропозиції про запозичення окремих норм у вітчизняну правову систему.

Розділ 1. Теоретичні основи земельних орендних правовідносин

1.1. Поняття і зміст земельних орендних правовідносин

Земельний кодекс України 2001 р. в ст. 93 визначає право оренди земельної ділянки як засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та іншої діяльності. Закон «Про плату за землю» у ст. 1 передбачає, що оренда являє собою засноване на договорі строкове платне користування земельною ділянкою. У ст. 1 Закону «Про оподаткування прибутку підприємств» оренда землі визначається, як господарська операція, що передбачає надання орендодавцем землі в користування іншій юридичній або фізичній особі на визначений строк за цільовим призначенням та за орендну плату.

М. В. Шульга розглядає питання оренди земель, як «специфічної форми їхнього використання». У поєднанні володіння та користування орендованим майном вбачає суть оренди О.О. Погрібний. В. І. Андрейцев визначає поняття права орендного землекористування сільськогосподарських товаровиробників як «юридичної можливості даних суб’єктів тимчасово володіти і користуватися земельною ділянкою на підставі договору оренди за відповідну плату для здійснення господарської (підприємницької) та іншої діяльності. Платне землекористування на основі оренди забезпечує повну свободу та самостійність господарювання на землі. Поєднуючи в орендареві функції власника результатів виробничої діяльності, оренда створює рівні економічні умови для всіх форм господарювання і є інструментом еволюційної зміни економічних відносин.

Оренда земельних ділянок може мати місце на всіх категоріях земельного фонду країни, не залежно від їх основного цільового призначення. Тому в даний розвиток орендних відносин, як підкреслює І.І. Каракаш, залежить не стільки від цільового призначення земельних ресурсів, скільки від видів діяльності орендарів.

Право оренди земель являє собою особливий вид земельних правовідносин. Суб’єктами цих правовідносин є власники земель (вони ж орендодавці) і орендарі. На відміну від інших титульних правомочностей на земельну ділянку, визначених законом, суб’єкти земельних орендних відносин можуть встановлювати і змінювати свої права і обов’язки. Це не притаманно для інших титульних землевласників і землекористувачів [27, c. 298-299].

Землевласник може отримати дохід від свого права на земельну ділянку трьома способами: а) продати свою земельну ділянку за найвищою ціною; б) самостійно використовувати свою земельну ділянку як матеріалу умову власного виробництва, як об’єкт господарювання з метою вилучення доходу; в) передати всю земельну ділянку або її частину строкове і платне володіння і користування іншим особам, тобто в оренду. В першому випадку власник припиняє своє право власності на земельну ділянку, отримавши необхідну вигоду від договору купівлі-продажу ділянки. У другому випадку власник сам отримує дохід, безпосередньо використовуючи свою землю як господарюючий суб’єкт. В третьому випадку орендар отримує землю в строкове платне володіння і користування і зобов’язується регулярно передавати власнику частину отриманого ним доходу у вигляді орендної плати. При цьому інтереси сторін співпадають в договорі, який вони укладають. Власник землі без жодних витрат отримує дохід, а орендар отримує право вільно і самостійно господарювати на землі. Проте орендар обмежений такими умовами: а) використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням; б) своєчасно вносити орендну плату; в) охороняти землю як природний ресурс і об’єкт господарювання. Орендар володіє і користується земельною ділянкою як умовою виробництва і засобом (об’єктом) господарювання. Оскільки оренда виникає, як правило, з метою ведення підприємницької діяльності, то інтерес орендаря проявляється в тому, що він є власником виробленої продукції, робіт і послуг на орендованій ділянці і привласнює дохід від їх реалізації.

Власник землі реалізує своє право тим, що отримує безвитратний для себе і гарантований дохід у вигляді встановленої орендної плати. Оптимізація і стабільність земельних орендних правовідносин на землях всіх категорій потребує свого законодавчого забезпечення, але для цього виникає необхідність роз’яснення правової природи цього явища. Відносини щодо нерухомого майна в цілому регулюються цивільним законодавством, але враховуючи особливості землі в цивільному праві постійно підкреслюється необхідність дотримання земельного законодавства. В природі цивільного законодавства закладено загальне регулювання всіх наявних майнових відносин без врахування особливостей землі як різновиду нерухомого майна.

Використовуючи базове поняття ст. 792 ЦК12 та ст. 1 Закону України «Про оренду землі», договір оренди земельної ділянки може бути визначений, як договір, в силу якого орендодавець зобов’язується надати на строковій та платній основі право володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності [17, c. 35-36].

1.2. Основні засади оренди земель сільськогосподарського призначення

Змістом земельних орендних правовідносин є суб’єктивні права та юридичні обов’язки орендодавця та орендаря, які регламентуються Законом України «Про оренду землі».

До основних прав орендодавця належать: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Вступаючи в договірні відносини, орендодавець зобов’язаний: передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; не вчиняти дій, які б перешкоджали оренда-реві користуватися орендованою земельною ділянкою; відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов’язані з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта оренди [14, c. 44].

Орендар земельної ділянки має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Основними обов’язками орендаря земельної ділянки є: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п’яти-денний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.

Істотними умовами договору оренди земельної ділянки вважаються ті, що необхідні для укладення договору. Згідно з п. 2 ст. 14 Закону України «Про оренду землі» це є: об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди; орендна плати; цільове призначення, умови використання і збереження якості землі.

Об’єкт необхідно розглядати як найважливіший елемент земельних орендних відносин. У протилежному випадку при ототожненні предмету і об’єкту відносин суб’єктивні повноваження виявляються перебільшеними. Предмет орендних відносин ширший за змістом і включає в себе суб’єктно-об’єктний склад і їх правовий статус; права і обо’язки суб’єктів цих відносин.

Об’єктом земельних правовідносин є: землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї). Земельна ділянка як об’єкт земельних правовідносин розкривається в ст. 79 Земельного кодексу України і визначається як частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. В. І. Семчик наголошує на тому, що земельний пай не може бути об’єктом оренди.

Об’єктом правового регулювання земельних орендних правовідносин є відповідна поведінка і діяльність орендодавця і орендаря. Предметом договору оренди земельної ділянки є зобов’язання орендодавця передати орендарю у строкове, платне користування земельну ділянку, якому відповідає обов’язок орендаря прийняти її у користування і своєчасно внести орендну плату [12, c. 37-38].

Згідно ст. 763 ЦК України, за загальним правилом договір оренди укладається на визначений договором строк. Якщо ж строк оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. Оренда — право, що діє протягом часу, обумовленого в договорі, після закінчення якого орендоване майно — земля підлягає поверненню орендодавцю, тобто власнику земельної ділянки.

Законом можуть установлюватися максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди. Так, Земельним кодексом закріплена короткострокова оренда (не більше 5 років) і довгострокова оренда (не більше 50 років). Законом України «Про внесення змін у Закон України «Про оренду землі» у редакції від 2 жовтня 2003 р. запроваджено, що строк оренди землі визначається за згодою сторін, але він не може перевищувати 50 років.

Для правильного розуміння природи земельних орендних правовідносин принципово те, що орендар землі є самостійним суб’єктом земельного і цивільного права і його відносини з власником землі (орендодавцем) економічно обґрунтовується угодою про розмір і вид орендної плати. Тому наступним обов’язковим елементом земельних орендних правовідносин є орендна плата. Без орендної плати немає земельних орендних відносин і це аксіома в земельному праві. В земельному кодексі орендна плата віднесена до істотних умов договору оренди. Відповідно до вимог законодавства розмір і форма орендної плати визначається договором. Орендна плата це той економічний стимул, який змушує власника передавати в оренду свою землю. В орендній платі власник реалізує своє право на землю. Виплачуючи орендну плату, орендар отримує свободу дій на земельній ділянці і використовує це право з найбільшою вигодою для себе [5, c. 32].

Викладене дозволяє нам зробити висновок про те, що зміст земельних орендних правовідносин не вступає у протиріччя із класичним розумінням оренди в цивільному праві, однак мають ряд особливостей, обумовлених правовим режимом земельної ділянки як об’єкту договору оренди. 

Розділ 2. Економічна сутність оренди землі

2.1. Оренда землі у системі землекористування аграрних підприємств

Серцевиною аграрної реформи є реформування земельних відносин у сільськогосподарському виробництві. Трансформація земельних відносин завжди належала до найскладніших проблем і найважливіших напрямів реалізації аграрної політики. Це зумовлено реформуванням питань власності на землю, тобто володіння, користування і розпорядження земельними ресурсами як основним засобом виробництва в сільському господарстві.

Нинішня земельна реформа в Україні — четверта за останні 150 років. Земельна реформа на регіональному рівні і в масштабах усієї країни справила істотний вплив на створення нової багатоукладної економіки. Значна частина підприємств АПК набула нових організаційно- правових форм, що дало змогу розширити їм свої права і повноваження в самостійному виборі господарської діяльності, визначенні напрямів, структур і обсягів виробництва. Проте засновники нових господарських структур не можуть ефективно вести виробництво, підтримувати і оновлювати матеріальну базу і соціальну інфраструктуру.

Трансформація земельних відносин до ринкових умов господарювання поряд з довготривалим проведенням земельної реформи зумовили виникнення невирішених проблем у системі управління земельними відносинами. Унаслідок проведення земельної реформи та запровадження ринкових принципів господарювання в аграрній сфері відбулися істотні зміни, зокрема у земельних орендних відносинах. У сільському господарстві орендні земельні відносини стали основними елементами у формуванні нових умов господарювання. Оренда землі набула іншого характеру та змісту.

Властивості земельних ресурсів можна вважати унікальними, і саме вони визначають зміст земельних відносин в усіх основних складових. Зокрема, ці властивості пояснюють необхідність суворого контролю з боку суспільства за характером і результатами використання земель, визначають основні принципи державної політики у сфері аграрного землекористування — охорони і захисту земель як складової частини природного середовища, забезпечення їх збереження, відтворення і поліпшення якісних характеристик сільськогосподарських угідь [4, c. 43].

У цілому земельні відносини слід розуміти як суспільні відносини щодо володіння, розпорядження й управління землею. Так, М. Федоров трактує земельні відносини як «суспільні відносини щодо володіння», розпорядження і управління землею на державному, регіональному, господарському і внутрішньогосподарському рівнях як об’єктом господарювання і засобом виробництва у сільському господарстві» [20, c. 73].

Слід зауважити, що відповідно до Конституції України [1] земля виступає основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується законодавством. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою винятково відповідно до закону. Право приватної власності трактується як непорушне. У той же час

Земельним кодексом України визначено, що земельні відносини — це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею, де суб’єктами таких відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади, а об’єктами — землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї). Ці відносини є результатом суспільного розвитку, використання і охорони земель, розвитку форм власності і господарювання [3].

Вітчизняні економісти-аграрники також вважають за необхідне наголосити на притаманних лише землі властивостях об’єкта природи, її цінності, природному походженні, просторовій обмеженості та непорушності. Так, О. Супрун вважає, що земля включає економічну систему, в якій перебуває та чи інша земельна ділянка, а саме: весь комплекс довкілля, природних умов виробництва, які визначають ріст і розвиток рослин, умови сільськогосподарського та іншого використання земель [19, c. 10].

Розглядаючи визначення понять «оренда» і «орендні відносини» потрібно відзначити, що це не тотожні поняття, адже орендні відносини є ширшим поняттям, аніж оренда. На нашу думку, оренда землі — це специфічна форма землекористування, в основу якої покладено строкове, платне володіння та користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення на основі відповідного договору, що передбачає передачу її власником орендареві, який відповідає вимогам, визначеним законодавством, для здійснення підприємницької діяльності за умови раціонального використання природних властивостей земельних ресурсів [4].

Варто зауважити, що на розвиток орендних земельних відносин у сільськогосподарських підприємствах впливають наступні чинники: фізичні, організаційні, політичні та економічні (рис. 2.1) [1].

Рис. 2.1. Класифікація чинників впливу на розвиток земельно- орендних відносин у сільськогосподарських підприємствах.

Стосовно використання земельної ділянки, укладання договору на конкурсній основі рекомендується брати до уваги місце розташування, конфігурацію і характер рельєфу земельної ділянки, термін договору оренди, чинні обмеження і обтяження.

Політичні чинники земельно-орендних відносин характеризують відносини власності на них. Ці чинники виявляються через дії органів державної влади, яка визначає форми власності на землю, механізм набуття права власності відповідними суб’єктами господарювання тощо.

Економічні чинники в системі орендних земельних відносин належать до організації раціонального використання землі. Система орендних відносин передбачає набуття права користування землею та перехід цього права від одного користувача до іншого. Саме у створенні умов для ефективного використання земельних ресурсів й полягає значення економічної функції земельно-орендних відносин [21, c. 27].

Стосовно організаційних чинників земельних орендних відносин, то маються на увазі принцип визначення орендної плати (нормативний, контрактивний, ринковий); термін оренди; укладення договору оренди на конкурсній основі; обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки; форма орендної плати; укладення договору з об’єднанням власників земельних паїв; доходи орендодавців, рівень заробітної плати працівників сільськогосподарських підприємств.

Фізичні чинники пов’язані з природними характеристиками земельної ділянки, охоплюють економічні характеристики середовища, в якому здійснює свою господарську діяльність аграрне підприємство, його економічний стан, понесені ним витрати на поліпшення сільськогосподарських земель. До них належать: розташування, конфігурація, розмір земельного масиву; рельєф; характеристика ґрунтів; вид угідь тощо.

Розглядаючи визначення понять «оренда» і «орендні відносини» варто зазначити, що категорія «орендні відносини» відображає властивості системи господарсько-договірних відносин, пов’язаних з реалізацією майнових прав між фізичними, юридичними особами та є абстракцією реальних фактів функціонування механізму оренди як форми подальшого розвитку відносин власності.

Так, на думку П. Саблука, орендні земельні відносини дають змогу найповніше реалізувати ідею активного заохочення людини до творчої праці [5]. М. Федоров відзначає, що головним в орендних відносинах слід вважати спонукальні мотиви договірних сторін, оскільки вони зацікавлені в одержанні якнайбільшого зиску з оренди землі: орендодавець — одержати якомога вищу орендну плату, зберегти при цьому якість земельної ділянки; орендар — одержувати максимальний урожай протягом тривалого періоду [20].

Важливо зазначити, що під час проведення земельної реформи відбувається зміна суб’єкта привласнення земельної ренти у сільському господарстві. Якщо раніше (за умов виключно державної власності на землю) суб’єктом привласнення земельної ренти була держава, яка вилучала її через ціновий механізм та оподаткування товаровиробників, то в нових умовах господарювання на селі земельна рента (за винятком незначної її частини у вигляді земельного податку згідно із Законом України «Про плату за землю») належатиме власнику землі, тобто громадянину, який отримав чи придбав її у власність відповідно до Закону, незалежно від того, чи він сам її обробляє, чи передає її в оренду [24, c. 3].

Хоча оренда землі стає результатом добровільної співпраці орендарів та орендодавців, у відносинах, що складаються навколо неї, винятково важливою можна вважати участь держави. Держава покликана як формувати нормативно-правову базу, так і здійснювати контроль за її дотриманням у процесах оренди землі, регулювання її тощо. На цій основі об’єктивно необхідне усвідомлення того, що в земельно-орендних відносинах беруть участь не два суб’єкти — орендарі та орендодавці, як це трактується зараз, а три суб’єкти: з одного боку, держава як фундатор і гарант таких відносин, а з іншого — безпосередні учасники земельно-орендних відносин, тобто орендодавці та орендарі. Схему їхньої взаємодії у процесах оренди землі наведено на рис. 2.2.

Рис. 2.2. Схема організаційного забезпечення оренди землі

2.2. Переваги й недоліки оренди землі

Оренда видозмінює механізм реалізації земельної власності, диференціює та ускладнює існуючі відносини власності, створює різноманітність їх форм і багатосуб’єктність відносин. Оренда ефективніше (порівняно з купівлею- продажем) вирішує проблеми невідповідності

землеволодіння і землекористування, оскільки вона є гнучкішою, динамічнішою, безпосередньо враховує рівень розвитку продуктивних сил, виробничо- фінансові можливості і землекористувача, і землевласника. Водночас оренда землі виконує соціальні функції, створюючи умови для доступу до земельних ресурсів тих, хто не має їх у власності, та забезпечує умови для здійснення підприємницької діяльності у сільському господарстві через створення господарюючих одиниць [6].

Нині в Україні є створені достатньо обґрунтовані правові засади для функціонування оренди землі у сільському господарстві. Разом з тим, з метою впровадження ринку сільськогосподарських земель існує потреба уніфікації орендного законодавства відповідно до вимог ринкового середовища.

Система оренди землі поєднує в собі продуктивні сили орендарів і орендодавців, орендні відносини та механізм оренди. Вона характерна тим, що виступає підсистемою економічної системи країни, реалізовується у відповідних формах і набуває змістовних особливостей відповідно до умов функціонування економічної системи країни. У свою чергу підсистемам оренди землі притаманна відкритість зв’язків між ними, бо ці зв’язки можуть суттєво впливати на функціонування системи загалом.

Зрозуміло, що орендні відносини регулюються і нормами законодавства. Так, відповідно до положень Земельного кодексу України, Закону “Про оренду землі” та договору орендар земельної ділянки має право:

■ самостійно визначати напрями господарської діяльності залежно від призначення земельної ділянки та умов договору;

■ за згодою орендодавця споруджувати у визначеному законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будинки і споруди й закладати багаторічні насадження;

■ одержувати продукцію і доходи;

■ вести у передбачуваному порядку за згодою орендодавця зрошувальні, осушувальні та інші меліоративні роботи, будувати ставки і водойми.

Орендодавець, відповідно, має право вимагати від орендаря таке:

■ використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

■ дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил;

■ додержання режиму використання водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони та територій, які особливо охороняють;

■ своєчасного внесення орендної плати.

Одним з найпринциповіших питань орендних відносин є визначення орендної плати, яка являє собою платіж, який орендар сплачує орендодавцеві за володіння і користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін і зазначаються в договорі оренди (рис. 2.3) [26, c. 33-34].

Рис. 2.3. Механізм здійснення орендних земельних відносин

Оренда земельних ділянок сільськогосподарського призначення безумовно є привабливою операцією для сільськогосподарських товаровиробників. Проте з метою об’єктивного аналізу варто розглянути всі переваги і недоліки її функціонування, для чого слід сформувати стандартну матрицю SWOT-аналізу (табл. 2.1).

Слід зауважити, що оренда земельних ділянок в сільському господарстві належить до ризикових операцій, адже ризик  об’єктивно          існує у сільськогосподарській виробничій діяльності. Оренда землі як складова господарського процесу є операцією, яка дозволяє використовувати земельні ділянки, що перебувають не у власності сільсько-господарських товаровиробників і, виходячи зі своїх нинішніх масштабів, термінів угоди та розміру орендної плати, суттєво впливає на загальний фінансовий стан орендарів, можливості його відтворення. Тому сторони договору оренди повинні враховувати ризики, управляти ними та мінімізувати їх.

Таблиця 2.1. Переваги та недоліки оренди земель сільськогосподарського призначення

«Сильні» сторони	«Слабкі» сторони
— земля буде використовуватися, а не простоювати; — задоволення потреб орендаря та орендодавця; —     оренда — звична операція для сільськогоспо­дарських товаровиробників; —  відсутність потреби формувати значний початковий капітал для здійснення виробничої діяльності; —    простіший і дешевший спосіб розширити межі землекористування сільськогосподарських підпри­ємств; —    необхідність регулярно платити орендну плату сприяє більш ефективному веденню господарства	—     може призвести до зниження родючості земель з боку орендаря; —  присутній ризик невиконання умов договору сторонами угоди; —   необхідність системи обліку й контролю з боку держави; —   відсутність ринкових механізмів здійснення орендних відносин на селі; — домінування короткотермінових угод; —  власність на землю дає можливість отримання іпотечного кредиту в майбутньому, чого не можна отримати за рахунок оренди
Можливості	Загрози
—     достатньо широке нормативно-правове забезпе­чення; —   низька грошова оцінка земель, що дає можливість залучення інвестицій з-за кордону; —    відсутність ринку сільськогосподарських земель стимулює розвиток орендних операцій;	—  нестабільність економічної системи держави; —  занепад сільськогосподарського виробництва; —  спекуляції із землею з боку органів влади; —    загроза здійснення «тіньових» операцій із земельними ділянками;

Загальновідомо, що в основі  здійснення ефективних орендних відносин у сільському господарстві лежить розмір орендної плати за землю, який повинен задовольняти орендаря та орендодавця, об’єктивно відображати вартість землі та ринкову кон’юнктуру, а також сприяти раціональному використанню земельної ділянки як об’єкта оренди. Також необхідно враховувати законодавчо встановлену мінімальну ставку орендної плати 3 % від вартості землі [11, c. 78-79].

Отже, враховуючи сказане, подальший розвиток орендних відносин має спрямовуватись на захист прав орендодавців, що повинно бути прерогативою держави. Для цього необхідно активізовувати роботу центрів юридичної допомоги та консалтингових служб у регіонах у напрямі підвищення рівня інформованості учасників орендних відносин, сприяти налагодженню громадського контролю за ефективним використанням власності орендодавців через тісну співпрацю між власниками, органами місцевого самоврядування й орендарями, що належить до адміністративно-управлінського регулювання земельних відносин державою. У разі наявності кількох орендарів на земельну ділянку сільськогосподарського призначення потрібно проводити земельні конкурси (аукціони) на орендовану землю, що стимулюватиме конкуренцію і відповідне підвищення орендної плати.

2.3. Державне регулювання орендних відносин в Україні, зарубіжний досвід в українських реаліях

Ринок сільськогосподарських земель — це «створення організаційно-економічного і правового середовища, яке має забезпечувати громадянам, юридичним особам та державі здійснення цивільно-правових угод з приводу переходу права власності на земельну ділянку або права користування нею в установленому законодавством порядку з урахуванням попиту і пропозиції» [25, с. 74].

Виконуючи функції перерозподілу (руху) земельних ділянок між власниками та користувачами за допомогою притаманних йому важелів і механізмів, ринок сільськогосподарських земель забезпечує купівлю-продаж земельних ділянок або прав на них, утвердження землі товаром, формування її реальної (ринкової) вартості та встановлення рівноваги цін на землю, створення конкурентного середовища тощо. Усе це покликане стимулювати ефективне використання й охорону земель, а також дає змогу одержувати на основі іпотеки кредити для фінансування розвитку аграрного виробництва.

Світовою практикою доведено, що ринок земель сільськогосподарського призначення сприяє оптимізації площ землекористування конкретних господарюючих суб’єктів.

Так, наприклад, у Німеччині та Франції для відчуження земельних ділянок потрібно мати законодавчо закріплений дозвіл, який видається спеціальними комітетами. Треба зазначити, що в Німеччині досить широко використовується довгострокова оренда земель сільськогосподарського призначення з можливістю викупу їх у майбутньому[13, c. 91].

На сьогодні в сільському господарстві України орендні відносини є домінуючими. В Україні близько 90 % сільськогосподарських угідь є об’єктом орендних відносин. Привабливість орендних земельних відносин полягає в тому, що вони дають змогу сільськогосподарським підприємствам збільшити розміри землекористування, а власникові — отримати гарантований дохід від своєї власності, особливо за наявності тимчасового мораторію на здійснення іншого виду угод [6, c. 14].

Більшість селян реалізують своє право на сільськогосподарську землю за допомогою орендних відносин з аграрними господарствами, фермерськими господарствами та іншими суб’єктами господарювання, з якими вони станом на 1 січня 2011 р. уклали 4,620 млн договорів оренди земельної частки (паю) (рис. 3).

Рис. 3. Зміна кількості договорів оренди земельних часток (паїв) за період 2001-2011 рр., тис. од.

Переважну більшість договорів укладено з власниками господарств, із земель яких виділено земельну частку (пай), або їх правонаступниками (42,2 %). Орендодавцями здебільшого виступають селяни-пенсіонери, які уклали 2 млн 441,7 тис. договорів (52,9 %).

За останні роки в Україні відбулися зміни в обсягах оренди сільськогосподарських земель та структурі укладених договорів оренди (рис. 4). По-перше, за 2005-2016 рр. скоротилася площа земель, що орендується, з 22 до 17,4 млн га. Відповідно за цей період зменшилася кількість орендних договорів з 5,587 до 4,620 млн. За 10 років кількість договорів оренди зменшилась на 967 тис., або в 1,2 раза. Така динаміка свідчить про зростання значення фермерських господарств, особистого селянського господарства та інших господарюючих суб’єктів в аграрному секторі національної економіки [10, c. 221].

Функціонування земельного ринку пов’язано зі специфікою землі, яка виступає як національне багатство. Тому в Україні мають діяти особливі механізми, що забезпечують облік і захист інтересів усього суспільства щодо збереження, відтворення й ефективного цільового використання земельних ресурсів.

Механізм, який визначає загальні засади набуття, реалізації і припинення права на оренду земельної ділянки, відображено в Законі України «Про оренду землі» [4]. В ньому, зокрема, зазначається, що оренда землі — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та інших видів діяльності.

Розвиток орендних земельних відносин має бути зосереджений у напрямі формування конкурентного орендного середовища, встановлення оптимального рівня орендної плати, форм її виплати, термінів оренди та раціонального використання орендованих земель [10, c. 222].

Одним із важливих питань земельно-орендних відносин є визначення орендної плати. Її рівень залежить від таких чинників: якості (родючості) земельної ділянки, її місцеположення, цін на сільськогосподарську продукцію, що виробляється на орендованій землі, попиту на цей ресурс та пропозиції його у відповідному географічному регіоні. Орендна плата за земельну ділянку являє собою платіж, який орендар сплачує орендодавцеві за володіння і користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін і зазначаються в договорі оренди земельної ділянки. В Україні у 2015 році плата за річну оренду 1 га коливалась від 210 грн (Закарпатська обл.) до 446 грн. (Черкаська обл.) (рис. 3). Середня в Україні плата за оренду 1 га — 303 грн на рік, що приблизно дорівнює 38 дол. США [6].

Оскільки оренда землі ще досить тривалий час буде залишатися домінуючою формою земельного обігу в країні, необхідно запровадити ефективний механізм державного регулювання земельно-орендних відносин і розвитку ринку оренди землі в напрямі забезпечення сталого та ефективного ведення сільського господарства, раціоналізації структури землекористування з урахуванням екологічних вимог, стимулювання зростання частки переробленої продукції у структурі аграрного експорту та вирішення проблеми безробіття на селі.

Рис. 5. Плата за оренду 1 га земельних паїв, грн/рік

Удосконалення орендних земельних відносин потребує формування комплексної системи їх правового регулювання, з чітким дотриманням її в умовах виробництва та прийняття довгострокової урядової програми розвитку оренди в аграрному секторі, що дасть змогу суб’єктам орендних відносин повною мірою реалізувати всі правомочності, закладені в тріаді «володіння-користування-розпорядження» земельними ділянками. Усі заходи мають спрямовуватися на максимально можливий захист прав орендодавців і бути прийнятними для орендарів [13, c. 94].

Подальший розвиток орендних земельних відносин потребує створення відповідної правової бази. Певні позитивні зрушення ми вже маємо, а саме:

— прийнято Закон України «Про державний земельний кадастр»;

— проект Закону України «Про ринок землі», який наразі викликав масу дискусій, адже містить певні суперечності;

— проект Закону України «Про державний земельний (іпотечний) банк». 

Висновки

Отже, оренда землі має важливе значення на сучасному етапі розвитку земельних відносин, як платний перехід її від одного власника та користувача до іншого із збереженням цільового призначення, що є складовою частиною ринку земель сільськогосподарського призначення.

У всьому світі протягом століть оренда землі проявила себе як прогресивна форма господарювання. Економічна сутність орендних відносин дає змогу створити сприятливі умови для роботи підприємливих і працьовитих людей, відновити прадавню любов українського селянства до землеробства, вивести сільське господарство на рівень передових країн світу, забезпечити стабільні доходи власникам землі у вигляді орендної плати.

Проведене дослідження дає підстави стверджувати, що функція держави у земельно-орендних відносинах, а також у захисті інтересів власників земельних ділянок повинна бути визначальною. Способом ефективного здійснення таких функцій держави має стати послідовний моніторинг земельно-орендних відносин уповноваженими на це державними інституціями.

Орендні земельні відносини можуть дати бажаний ефект за таких умов: державної, фінансової, правової та організаційної підтримки; соціальної справедливості; впевненості селянина у стабільності аграрної політики держави, а також належної законодавчої бази.

Головним завданням сучасної державної політики у сфері аграрного землекористування й надалі залишається таке вдосконалення земельних відносин, яке б забезпечувало раціональне використання та охорону продуктивних земель на основі екологізації, охорони та захисту землі як складової навколишнього природного середовища, збереження, примноження та відтворення її продуктивної сили як природного ресурсу.

Головним завданням у розвитку орендних земельних відносин в Україні є: формування відповідного конкурентного орендного середовища; дотримання сторонами умов договірних зобов’язань; удосконалення відносин між власниками і орендарями у питаннях розмірів, форм та повноти виплати орендної плати; підтримання родючості та раціонального використання орендованих земель тощо. При цьому держава повинна посилити контроль за раціональністю використання орендованих земель, запровадити належне стимулювання власників і користувачів за покращання якісних характеристик ґрунтів, провести паспортизацію й інвентаризацію земель, створити банк даних щодо руху прав власності на землю.

Наведене дає підстави стверджувати, що у сфері земельних відносин наявна ще значна кількість нерозв’язаних проблем, за яких не можуть ефективно розвиватись орендні земельні відносини. Тому існує нагальна потреба запровадження нових підходів до формування та реалізації державної земельної політики, започаткування нового, завершального етапу земельної реформи і забезпечення ефективного землекористування.

Орендна є дуже важливим аспектом на сучасному етапі земельних відносин. Тому зважаючи на те, що на законодавчому рівні досі не вирішено питання ринку земель сільськогосподарського призначення, повинні бути врегульовані реальні проблеми, які існують на даний час, такі як:

1. Державний земельний кадастр, який сьогодні нарешті став єдиною інформаційною системою, вже накопичив відомості про переважну більшість земельних ділянок, права на які виникли до 2013 року. Перенесення таких відомостей до Державного реєстру в автоматизованому режимі вирішить проблему реєстрації та суттєво зменшить час на реєстрацію прав оренди земель сільськогосподарського призначення, яке виникло за укладеними договорами.
2. Орендна плата за користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення повинна бути збільшена з 3 до 5 відсотків шляхом внесення від-повідних змін до Податкового кодексу України, а відробіткова і натуральна форми виплати орендної плати повинні визначатися у відповідності до реальних ринкових цін на продукцію на ринку та цін на послуги у певному регіоні.
3. Усунення проблем з реєстрацією договорів оренди земельної частки (паю) має відбуватися на законодавчому рівні шляхом:

• збільшення штату реєстраторів Державної реєстраційної служби України;
• залученням територіальних органів Держземагентства України до реєстрації договорів оренди у зв’язку з тим, що державний земельний кадастр паралельно функціонує з державним реєстром речових прав. А це все можливо шляхом повернення їм права реєстрації та внесенням змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
• залученням нотаріату до реєстрації договорів оренди.

4. Вирішення так званих спірних питань «шахматки» та «черезполосиці» має відбуватися шляхом укладання договору суборенди земельної ділянки сільгосппризначення та обов’язкової його реєстрації.

Враховуючи всі етапи становлення ринку землі, орендар та орендодавець земельних ділянок сільськогосподарського призначення повинен мати вибір вигідних умов ведення бізнесу або отримання прибутку. Кожен землевласник має бути впевненим, що після використання його земельної ділянки орендарем земля залишиться такою ж родючою та прибутковою для нього. Кожен власник земельною ділянки розуміє, що на будь-якому ринку має бути присутня конкуренція, яка, в свою чергу, призводить до можливості вибору вигідніших умов, більшого прибутку, дбайливішого використання орендованого майна. 

Список використаної літератури

1. Конституція України: Прийнята на 5 сесії Верховної Ради України 28 черв. 1996 р. — К., 1996. — 119 с.
2. Абакарова, А. Що має включати договір оренди земельної ділянки між фермерським господарством і фізичною особою? [Текст] / Анастасія Абакарова // Діловодство та документообіг. — 2018. — № 1. — С. 38-43
3. Бобро, А. Оренда земельних паїв: від оформлення до виплати доходів // Податки та бухгалтерський облік. — 2016. — № 100 (15 грудня). — С. 26-29
4. Висіцька, І. Оренда сільськогосподарської землі: істотні умови договору // Землевпорядний вісник. — 2018. — № 12. — С. 43-47
5. Висіцька, І. Плата за оренду землі: законодавче регулювання VS свободи договору // Землевпорядний вісник. — 2019. — № 1. — С. 31-35
6. Гнаткович, О. Вдосконалення здійснення орендних операцій із земельними ділянками сільськогосподарського призначення // Економіка. Фінанси. Право. — 2015. — № 5. — С. 14-16.
7. Гривнак, К. Особливості оренди земель та їх оподаткування [Текст] / Катерина Гривнак // Землевпорядний вісник. — 2019. — № 9. — С. 41-45
8. Дроботова Т. Припинення договору оренди землі у разі зміни фактичного користувача // Вісник господарського судочинства. — 2015. — № 4. —  С. 44-48
9. Золотухін, О. Оренда землі у фізичних осіб [Текст] / Олександр Золотухін // Вісник. Право знати все про податки і збори. — 2017. — № 18-19 (травень). — С. 14-21
10. Кулинич, П. Питання правової теорії та практики оренди землі в умовах завершення земельної реформи в Україні // Часопис Київського університету права. — 2018. — № 2. — С. 221-227
11. Кулинич, П. Правове регулювання оренди сільськогосподарських земель на засадах публічно-приватного партнерства: шляхи вдосконалення [Текст] / Павло Кулинич // Юридична Україна. — 2013. — № 7. — С. 76-82
12. Лавренова, О. Договір оренди землі: особливості укладання [Текст] / Олеся Лавренова // Все про бухгалтерський облік. — 2016. — № 10 (29 січня) : Спецвипуск. — С. 26-30
13. Лойко С. В. Світовий досвід ринкового обігу земель [Текст] / С. В. Лойко // Економіка АПК. — 2017. — № 5. — С. 91-96
14. Микитенко, Ю. Договори оренди землі в контексті загальнонаціональної оцінки земель сільськогосподарського призначення: чи потрібно вносити зміни // Землевпорядний вісник. — 2019. — № 8. — С. 44-45
15. Про новацію як підставу припинення існуючого зобов’язання за договором оренди землі [Текст] // Право України. — 2019. — № 3. — С. 319-321
16. Сапич В. І. Трансформація відносин власності на землю в аграрному секторі економіки // Економіка АПК. — 2018. — № 4. — С. 51-59
17. Ступень, М. Оренда як форма консолідації земель [Текст] / Михайло Ступень, Галина Дудич // Економіст. — 2015. — № 7. — С. 34-37
18. Ступень, М. Ринок земель в Україні: основні проблеми та перспективи розвитку // Економіст. — 2015. — № 4. — С. 40-41
19. Супрун О. Світовий досвід запровадження ринку землі та його адаптація до українських реалій // Голос України. — 2019. — 4 жовтня. — С. 10
20. Федоров М. М. Особливості формування ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні / М. М. Федоров // Економіка АПК. — 2017. — № 5. — С. 73-78.
21. Хатнюк, О. Дуалізм правової природи договорів оренди землі [Текст] / Ольга Хатнюк // Віче. — 2014. — № 14. — С. 27-30
22. Ходаківська О.В. Особливості регулювання орендної плати за землі державної власності // Економіка АПК. — 2016. — № 6. — С. 49-58
23. Хомченков Д. М. Про визнання недійсним договору оренди та зобов’язання повернути земельну ділянку // Вісник господарського судочинства. — 2014. — № 4. — С. 53-55
24. Шашенков, Я. Оренда землі, яка перебуває у державній власності [Текст] / Ярослав Шашенков, Іра Семикопенко // Вісник. Право знати все про податки і збори. — 2016. — № 42 (листопад)
25. Шишканов О. Нові правила оформлення права оренди державних та комунальних земель / О. Шишканов // Пропозиція. — 2013. — № 5. — С. 22-24
26. Шишканов О. Практичні аспекти оренди землі / О. Шишканов // Пропозиція. — 2014. — № 2. — С. 32-35
27. Юрченко Е. С. Юридична природа права оренди та права короткострокового користування землями сільськогосподарського призначення в Україні // Держава і право. — 2017. — Вип. 75. — С. 298-305.