Правове регулювання застави земельних ділянок: сучасний стан і перспективи розвитку

Вступ.

1. Стан регулювання застави земельних ділянок.

2. Перспективи розвитку законодавства про заставу земельних ділянок.

Висновки.

Список використаної літератури.


Вступ

Застава земельної ділянки - це спосіб забезпечення виконання зобов'язань.

З огляду на заставу кредитор (заставодержатель) має право в разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленої земельної ділянки переважно перед іншими кредиторами. Застава (іпотека) земельної ділянки виникає у зв'язку з договором чи законом.

Предметом застави (іпотеки) може бути земельна ділянка, що перебуває у власності громадянина чи юридичної особи, або частка в праві спільної власності на земельну ділянку та земельна ділянка, яка може бути відчужена заставодавцем і на яку може бути звернено стягнення.

1. Стан регулювання застави земельних ділянок

Предметом застави може бути земельна ділянка, яка переходить у власність заставодавця після укладення договору застави.

Предметом застави не можуть бути земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, приватизація яких заборонена відповідно до вимог Земельного кодексу України.

Земельна ділянка, що перебуває у спільній власності, може бути передана у заставу лише за згодою всіх власників.

Земельні ділянки, які перебувають у громадян та юридичних осіб на праві власності або оренди, за згодою власника можуть бути передані в заставу для забезпечення кредитних організацій. Якщо в заставу передається частина земельної ділянки, попередньо встановлюються її межі. Особливості застави земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст. 133 ЗК у заставу може бути передано земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності; ті, що перебувають у спільній власності, — за згодою всіх співвласників.

Частину земельної ділянки передають у заставу після виділення їі в натурі (на місцевості). Заставодержателем земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки.

Порядок застави земельних ділянок визначається законом[1].

За договором застави землі одна сторона—заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, що забезпечено іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості заставленого нерухомого майна іншої сторони — заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставодавця.

Одним із видів застави майна є іпотека — забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотеко-держатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р.

Окремим видом іпотеки є застава земельних ділянок, передбачена ст. 133 ЗК та положеннями згаданого Закону.

Сторонами договору застави земельних ділянок є, з одного боку, заставо держатель — особа, яка є кредитором за основним зобов'язанням, що забезпечується іпотекою, а з іншого — власник заставленого майна, тобто боржник за основним зобов'язанням, забезпеченим заставою, або особа, яка не бере участі в цьому зобов'язанні.

Ще раз зазначимо, що у заставу можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності. Отже, не можуть виступати заставодавцями держава, територіальні громади, державні та комунальні підприємства, орендарі земельних ділянок.

Проблема правового регулювання застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення набуває значної актуальності у зв’язку з тим, що ринок землі є одночасно невід’ємним елементом ринкової економіки, яка знаходиться у процесі становлення, і найбільш ефективним засобом залучення коштів в сільське господарство. Земельним кодексом України, Законом України “Про іпотеку”, іншими нормативно-правовими актами було запроваджено ряд новацій у правовому регулюванні відносин застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення. У зв’язку із відсутністю на сьогодні механізмів їх реалізації, вони вимагають наукового осмислення в контексті вдосконалення чинного законодавства.

В період існування радянської держави право приватної власності на землю було скасоване і, відповідно, застава земельних ділянок сільськогосподарського призначення заборонена. З переходом України до ринкової економіки зі створенням громадянського суспільства виникли передумови для відродження інституту застави землі. В умовах аграрної кризи земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть сприяти вирішенню фінансових проблем сільськогосподарських товаровиробників шляхом отримання кредитів під їх заставу[2].

Застава земельних ділянок сільськогосподарського призначення – це, практично, єдиний у даний час спосіб залучення в сільське господарство середньо- та довгострокових кредитів при збереженні цільового використання заставленої землі, вона виступає одним з основних каналів надходження капіталовкладень у сільськогосподарське виробництво. Земельна застава дає змогу землевласникам фінансувати купівлю додаткових земельних ділянок великих розмірів.

Специфіка земельної ділянки сільськогосподарського призначення як предмету застави, вимагає прийняття закону, в якому буде визначено прозорий і ефективний механізм застави земельних ділянок. Застава сільськогосподарських земель повинна регулюватися спеціальним законом “Про заставу (іпотеку) земельних ділянок”, в якому питанням застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення буде присвячений окремий розділ[3].

2. Перспективи розвитку законодавства про заставу земельних ділянок

Ст. 15 Закону України «Про іпотеку» та ст.ст. 130, 133 Земельного кодексу визначені особливості іпотеки землі, зокрема, особливу зацікавленість викликає іпотека земельних ділянок сільськогосподарського призначення. По-перше, заборони та обмеження щодо відчуження і цільового використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення, встановлені Земельним кодексом, є чинними при їх іпотеці. По-друге, заставодержателями таких земельних ділянок можуть бути лише банки. Але власне з даного приводу виникає чимало суперечностей, адже банк як іпотекодержатель земельної ділянки не зможе отримати її у власність з метою виконання іпотекодавцем основного зобов’язання, а також вимагати продажу земельної ділянки без врахування вимог ст.130 Земельного кодексу, якою визначено перелік суб’єктів, які можуть бути покупцями (набувачами) земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, та переважного права купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення громадянами, що постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки і відповідними органами місцевого самоврядування.

Сьогодні ефективне функціонування іпотеки земель сільськогосподарського призначення ускладнюється і внаслідок нагальної потреби вдосконалення існуючого законодавства, і внаслідок необхідності прийняття численної кількості нормативно-правових актів. Ще однією із причин, є те, що об’єктом іпотеки можуть виступати земельні ділянки, які перебувають у власності фізичних і юридичних осіб, проте більшість сільськогосподарських підприємств України сформовані на орендній основі. За таких умов іпотекодавцями можуть виступати тільки фізичні особи, які отримали земельні ділянки в розмірі середньої часки (паю). В перспективі, створення спеціалізованих Земельних (іпотечних) банків або ж функціонування іпотечних підрозділів в універсальних комерційних банках може позитивно вплинути на надання іпотечних послуг, фінансову підтримку сільськогосподарського товаровиробника.

Іпотека землі, як один із найважливіших інструментів залучення додаткових інвестиційних коштів потребує ще належного врегулювання. Лише виважена і продумана політика щодо формування інфраструктури ринку землі в Україні, розв’язання проблем права власності на землю може вплинути на ефективний розвиток іпотеки землі в Україні[4].

Земельне законодавство в умовах земельної і аграрної реформ повинно забезпечити кожному власникові земельної ділянки та підприємцеві свободу аграрного підприємництва і свободу земельного обігу. Потенціал земельної застави величезний, але для його використання необхідно буде здійснити значний обсяг робіт за такими напрямами: підготувати правове поле; здійснити концентрацію аграрного капіталу; створити вільний земельний ринок тощо. Земельна застава буде ефективною лише за належного рівня розвиненості ринку земельних ділянок. Для врегулювання земельних заставних відносин в Україні обґрунтовується в перспективі необхідність прийняття спеціального закону “Про заставу (іпотеку) земельних ділянок”, що визначить прозорий і ефективний механізм застави землі. В цьому законі регламентації підлягатимуть: порядок фіксації і переходу права власності на заставлену земельну ділянку; правила та умови державної реєстрації обтяжень земельної ділянки; прозорі правила оформлення та реалізації іпотечних прав та виконання заставних зобов’язань із застосуванням чіткої системи визначення пріоритету вимог заставодержателя та інших осіб на заставлену земельну ділянку; інструменти оформлення заставного зобов’язання на первинному ринку для подальших операцій з ними на вторинному ринку; спрощену та неформалізовану процедуру оформлення застави земельних ділянок; чіткі та прозорі правила та умови задоволення забезпечених вимог кредиторів за рахунок заставленої земельної ділянки та інш.[5]

Висновки

В умовах проведення земельної реформи в Україні земельна іпотека стає предметом вивчення у новому аспекті, змінюючи концептуальний підхід до цієї проблеми, руйнуючи застарілі догми, які заважають об’єктивно оцінити роль цього явища. Ми виходимо в наших дослідженнях з того, що земля є основним ресурсом держави, і вона не поспішає його віддавати в приватну власність.

Слід зауважити, що розвиток іпотеки землі знаходиться на початковому етапі, оскільки передумовою переходу до земельної іпотеки є наявність розвиненої системи власності на землю. Адже згідно із ЗУ «Про іпотеку» іпотека не поширюється на земельні ділянки, які знаходяться в державній і комунальній власності. Крім того, є проблема забезпечення достовірності цін на земельну ділянку. Сьогодні, коли ринок землі остаточно не сформовано, тіньовому капіталу вигідне заниження ціни земельних ділянок.

У загальному вигляді систематизуємо основну правничу базу регулювання іпотеки земельних ділянок:

1. Цивільний кодекс України розширив можливості наданих в іпотеку будівель і споруд, іпотеку земельних ділянок як самостійних об’єктів [1]. Відповідно до ст. 188 Цивільного кодексу України річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов’язана з нею спільним призначенням, є її належністю.

2. Ст. 133 Земельного кодексу України. В іпотеку можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності. Земельним кодексом визначені обмеження щодо відчуження і цільового використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення при їхній іпотеці. Реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення у разі стягнення іпотеки здійснюється на прилюдних торгах.

3. В Ч. 5 ст. 6 закону України “Про іпотеку” передбачено, що якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом із будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Іпотека земельних ділянок сільськогосподарського призначення здійснюється відповідно до ст. 15 закону. Проте цим законом, на нашу думку, недостатньо врегульовані відносини іпотеки земельних ділянок, які потрібні для застави при іпотечних операціях з банківськими установами.

Як бачимо, прерогатива права власності на землю має бути найбільш захищеною майновим правом у ринковій економіці. Процес іпотеки завжди пов’язаний із довготерміновим відволіканням фінансових ресурсів, тому його необхідно здійснювати з урахуванням перспектив, що мають визначатися стратегією розвитку. У вказаному аспекті під час формування іпотечної стратегії варто враховувати основні цілі економічного розвитку суб’єктів господарювання та можливості застави землі у майбутньому.

Список використаної літератури

1. Габак В.Д. Теоретичні проблеми застави земельних ділянок суб’єктами підприємництва // Міжнар. наук.-практ. конф. “Проблеми фінансово-економічного розвитку підприємництва та малого бізнесу в Україні (регіональний аспект)”. – Чернівці: БДФЕІ. – 2003.– С. 233 – 235

2. Джалал М. Іпотечне кредитування під заставу земельної власності // Вісник Національного банку України. - 2005. - № 7

3. Малий В. Правові і організаційні засади застосування іпотеки землі в Україні // Право України. - 2005. - № 3. - С.39 - 42.

4. Сидор В. Історико-правові аспекти земельної іпотеки // Підприємництво, господарство і право. - 2006. - № 9. - С. 40-42.

5. Сидор В.Д. Особливості застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення // Вісник Одеського інституту внутрішніх справ. – 2004. – №2. – С. 183 – 186

загрузка...
Top