Оцінка нерухомого майна

1. Методичні підходи до оцінки майна та експертизи нерухомості, загальна характеристика. Комбінування методичних підходів до оцінки майна.

2. Нормативна грошова оцінка земель різних категорій, її порядок, цілі та регламентація. Грошова оцінка земель різного призначення. Індексація нормативної грошової оцінки.

3. Методичні підходи та методи оцінки нематеріальних активів.

Список використаної літератури.


1. Методичні підходи до оцінки майна та експертизи нерухомості, загальна характеристика. Комбінування методичних підходів до оцінки майна

Оцінка майна, майнових прав та професійна оціночна діяльність регулюються Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", іншими нормативно-правовими актами з оцінки майна, що не суперечать йому.

Згідно зі статтею 3 цього Закону оцінка майна - це процес визначення його вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами за національними стандартами оцінки майна, що затверджуються Урядом України або Фондом державного майна України, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.

У зазначеному Законі майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини). Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб'єктами оціночної діяльності.

Суб'єктами оціночної діяльності відповідно до статті 5 цього Закону є органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності та у складі яких працюють оцінювачі, а також суб'єкти господарювання - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи - суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності.

Мета оцінки - визначення вартості об'єктів нерухомості з урахуванням призначення об'єкта і цілей оцінки.

Оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.

Об'єкти оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній (у тому числі нерухомість) формі, у формі цілісного майнового комплексу.

Об'єктами оцінки у сфері нерухомості можуть бути: жилі приміщення, нежилі об'єкти нерухомості, земля і земельні ділянки, об'єкти незавершеного будівництва, інвестиційні проекти.

Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи: витратний (майновий - для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів); дохідний; порівняльний.

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення. Він передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення. Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу. За допомогою обох методів визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). За допомогою дохідного підходу визначається ринкова та інвестиційна вартості, а також інші види, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо. Це найбільш складний підхід, що вимагає спеціального аналізу і прогнозування.

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Він передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

Цей метод (підхід аналогів продаж) - заснований на принципі заміщення розглянутого об'єкта аналогічним. Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо.


2. Нормативна грошова оцінка земель різних категорій, її порядок, цілі та регламентація. Грошова оцінка земель різного призначення. Індексація нормативної грошової оцінки

Нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, а також під час розроблення показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, а земель населених пунктів — їх генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, матеріали економічної оцінки території, матеріали інвентаризації земель населених пунктів, проекти забудови та розподілу території населених пунктів, місцеві правила забудови.

Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення, на які відсутні матеріали економічної оцінки, визначається за аналогічними агровиробничими групами ґрунтів, які до них прилягають. На відносно гірших землях, на яких не створюється диференційований рентний дохід (з нульовим або від’ємним показником оцінки), нормативна грошова оцінка земель визначається величиною абсолютного рентного доходу — 1,6 ц зерна з гектара.

Нормативна грошова оцінка несільськогосподарських угідь, що розміщені під дорогами, спорудами, лісосмугами, водоймами, болотами, чагарниками, ярами та іншими не придатними для сільськогосподарського виробництва земельними ділянками, визначається за їх фактичним використанням відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів).

Землі під чагарниками оцінюються у розмірі 25 відсотків від середньої оцінки земель під лісовими насадженнями відповідного адміністративного району.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок під виробничими будівлями і спорудами сільськогосподарських підприємств, що розташовані за межами населених пунктів, визначається на підставі нормативної грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів, які до них прилягають.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок під виробничими будівлями і спорудами сільськогосподарських підприємств, що розташовані за межами населених пунктів і використовуються для здійснення економічної діяльності згідно з Класифікацією видів економічної діяльності, визначається відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів).

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб’єктами оціночної діяльності, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою.

Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення

В основу визначення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (далі — землі) покладено рентний дохід, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році.

В умовах інфляції рентний дохід обчислюється у натуральних одиницях (у центнерах зерна), який при визначенні грошової оцінки переводиться у вартісний вираз за поточними цінами на дату оцінки.

Величина нормативної грошової оцінки є добутком річного рентного доходу і терміну його капіталізації. Термін капіталізації встановлюється 33 роки.

Нормативна грошова оцінка здійснюється окремо за орними землями, землями під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами послідовно в Україні, Автономній Республіці Крим і областях, адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянок.

Нормативна грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах, створених на базі реформованих колективних сільськогосподарських підприємств та інших підприємств, обчислюється після уточнення меж і площ земель.

Для визначення нормативної грошової оцінки земель в Україні розраховується диференціальний рентний дохід з орних земель за економічною оцінкою виробництва зернових культур (у центнерах зерна) за формулою:

Рдн = (У х Ц - З - З х Кнр) : Ц, (1)

де Рдн — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель (у центнерах);

У — урожайність зернових з гектара (у центнерах);

Ц — ціна реалізації центнера зерна в гривнях;

З — виробничі затрати на гектар;

Кнр — коефіцієнт норми рентабельності.

Крім диференціального рентного доходу (Рдн) у сільському господарстві, за умов використання гірших земель створюється абсолютний рентний дохід (Ран), який додається до диференціального рентного доходу, і таким чином обчислюється загальний рентний дохід (Рздн).

Диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами розраховується на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за економічною оцінкою виробництва зернових культур за формулою:

де Рдн(б)(с)(п) — диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) (у центнерах);

Рдн — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель (у центнерах);

Рд(б)(с)(п) — диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) за економічною оцінкою земель (у гривнях);

Рд — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель за економічною оцінкою виробництва зернових культур (у гривнях).

Нормативна грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами визначається як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою виробництва зернових культур, ціни на зерно і терміну його капіталізації за формулою:

Гоз = Рздн х Ц х Тк, (3)

де Гоз — нормативна грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в Україні (у гривнях);

Рздн — загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в Україні (у центнерах);

Ц — ціна центнера зерна (у гривнях);

Тк — термін капіталізації рентного доходу (у роках), який встановлюється на рівні 33 років.

Нормативна грошова оцінка земель в Автономній Республіці Крим, областях та адміністративних районах

На підставі матеріалів економічної оцінки земель вираховується диференціальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в Автономній Республіці Крим, областях та їх адміністративних районах за формулою:

де Рдн(р) — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в регіоні (Автономній Республіці Крим, областях та адміністративних районах) (у центнерах);

Рдн(У) — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в Україні (У) (у центнерах);

Рд(р) — диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою виробництва зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами за оцінкою цих угідь у регіоні (Автономній Республіці Крим, областях та їх адміністративних районах) (у гривнях);

Рд(У) — диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою виробництва зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь в Україні (У) (у гривнях).

У разі відсутності економічної оцінки орних земель під зерновими культурами у розрахунках використовуються показники економічної оцінки ріллі в цілому.

У регіонах, де проведено економічну оцінку окремо меліорованих і немеліорованих земель, у розрахунках використовуються зведені показники оцінки земель під зерновими культурами в цілому.

До диференціального рентного доходу Рдн (р) в Автономній Республіці Крим, областях та адміністративних районах з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, визначеного за формулою 4, додається абсолютний рентний дохід (постійна величина, установлена в Україні на 1 га угідь — 1,6 ц), що становитиме загальний рентний дохід (Рздн).

На гірших землях, на яких не створюється диференціальний рентний дохід (з нульовим або від’ємним показником оцінки), нормативна грошова оцінка земель визначається величиною абсолютного рентного доходу — 1,6 ц зерна з гектара.

Нормативна грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в Автономній Республіці Крим, областях та адміністративних районах визначається за формулою 3.

Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств

Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств обчислюється за формулою 3.

Диференціальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах обчислюється за формулою:

де Рдн(п) — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарському підприємстві (п) (у центнерах);

Рдн(р) — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в адміністративному районі (р) (у центнерах);

Рд(п) — диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою виробництва зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями (визначається за шкалами економічної оцінки багаторічних насаджень у цілому в земельно-оцінювальному районі), природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь у сільськогосподарському підприємстві (п) (у гривнях);

Рд(р) — диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою виробництва зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою в адміністративному районі (р) (у гривнях).

У разі відсутності економічної оцінки орних земель під зерновими культурами в розрахунках використовуються показники економічної оцінки ріллі в цілому.

У сільськогосподарських підприємствах, де проведено економічну оцінку окремо меліорованих і немеліорованих земель у розрахунках використовуються зведені показники оцінки земель під зерновими культурами в цілому.

В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтно та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Населені пункти включають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які розташовуються в їх адміністративних межах.

Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь у межах земель населених пунктів, на які немає матеріалів ґрунтових обстежень, здійснюється за допомогою попереднього створення орієнтовних (схематичних) креслень ґрунтів цих ділянок шляхом використання ґрунтових карт прилеглих територій, топографічних карт та експертного маршрутного обслідування населених пунктів для зіставлення отриманих даних з натурою.


3. Методичні підходи та методи оцінки нематеріальних активів

Методологічні основи формування в бухгалтерському обліку інформації про нематеріальні активи і розкриття інформації про них у фінансовій звітності підприємств, організацій та інших юридичних осіб всіх форм власності регламентуються Положенням (стандартом) бухгалтерського обліку 8 «Нематеріальні активи».

Пунктом 4 зазначеного Положення визначено, що нематеріальний актив — немонетарний актив, який не має матеріальної форми, може бути ідентифікований (відділений від підприємства) і утримується підприємством з метою використання протягом періоду більше одного року (або одного операційного циклу, якщо він перевищує один рік) для виробництва, торгівлі, в адміністративних цілях або надання в оренду іншим особам.

Отже, відмітними особливостями нематеріальних активів є:

- відсутність матеріальної форми;

- використання протягом тривалого часу;

- здатність приносити економічну вигоду підприємству.

Придбаний або одержаний нематеріальний актив відображається в балансі, якщо існує вірогідність одержання майбутніх економічних вигод, пов'язаних з його використанням, і його вартість може бути достовірно визначена.

Синтетичний облік нематеріальних активів ведеться на рахунку 12 «Нематеріальні активи» за первинною вартістю, яка визначається за об'єктами:

- придбаних за плату — виходячи з фактичної ціни (вартості) їх придбання (крім одержаних торгових знижок), мита, непрямих податків, які не підлягають відшкодуванню, та інших витрат, безпосередньо пов'язаних з їх придбанням і доведенням до стану, придатного до використання за призначенням. Витрати на сплату відсотків за кредит не включаються до первинної вартості нематеріальних активів, придбаних за рахунок кредиту банка;

- внесених засновниками до статутного капіталу підприємства — в сумі, узгодженій сторонами (справедливій вартості);

- одержаних безоплатно від інших юридичних осіб — за справедливою вартістю;

- придбаних у результаті обміну одного нематеріального активу на інший нематеріальний актив — за залишковою вартістю переданого об'єкта. Якщо залишкова вартість переданого об'єкта перевищує його справедливу вартість, то первинною вартістю одержаного в обмін нематеріального активу є його справедлива вартість з віднесенням різниці на фінансові результати (витрати) звітного періоду;

- придбаних у результаті обміну нематеріального актива на інший об'єкт — за справедливою вартістю переданого нематеріального активу, збільшеною (зменшеною) на суму грошових коштів, переданих (отриманих) під час обміну;

- одержаних у результаті об'єднання підприємств — за їх справедливою вартістю.

При цьому згідно з Положенням (стандартом) № 19 «Об'єднання підприємств» під справедливою вартістю розуміють суму, за якою може бути здійснений обмін активу або оплата зобов'язання в результаті операції між заінтересованими і незалежними сторонами.

Первинна вартість нематеріального активу, створеного (виготовленого) самим підприємством, включає прямі матеріальні витрати, витрати на оплату праці та інші витрати, які безпосередньо пов'язані із створенням такого нематеріального активу і доведенням його до стану придатності для використання за призначенням (оплата реєстрації юридичного права тощо). При цьому право інтелектуальної власності, одержаного в процесі виконання завдання, належить його автору, але право використання — підприємству (юридичній особі), за завданням якого право створено.

Аналітичний облік нематеріальних активів ведеться по кожному об'єкту з поділом на такі групи:

- права користування природними ресурсами (право користування надрами, іншими ресурсами природного середовища, геологічною та іншою інформацією про природні середовища);

- права користування майном (права користування земельною ділянкою, будівлею, право на оренду приміщень тощо);

- право на знаки для товарів і послуг (товарні знаки, торгові марки, фірмові назви та ін.);

- права на об'єкти промислової власності (право на винаходи, корисні моделі, промислові зразки, сорт рослин, породи тварин, ноу-хау, захист від недобросовісної конкуренції та ін.);

- авторські і суміжні з ними права (право на літературні й музикальні твори, право власності на програми для ЕОМ, на базу даних, які систематизовані для обробки за допомогою ЕОМ, та ін.);

- гудвіл (перевищення вартості придбання над часткою покупця у справедливій вартості придбаних ідентифікованих активів та зобов'язань на дату придбання);

- інші нематеріальні активи (право на здійснення діяльності, використання економічних та інших привілей, місце на фондовій, товарній біржі, до вартості якого входять усі витрати, пов'язані з практичним використанням цього місця для самого підприємства) та ін.

Щодо оцінки нематеріальних активів, то висхідна передумова застосування згаданого математичного апарата полягає в ототожненні вартості будь-якого ОІВ з капіталом певних розмірів, спроможним генерувати додатковий прибуток або, висловлюючись точніше, надлишкову додаткову вартість за умов ефективного використання цього активу.


Список використаної літератури

1. Закон України “Про оцінку майна, майнових прав і професійної оцінної діяльності в Україні” від 12.07.01.

2. Грибовский С. В. Оценки доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2001. — 336 с.

3. Коментар до методичних рекомендацій по експертній оцінці вартості пакетів акцій, що належать державі / О. М. Бондар, Н. П. Лебідь та ін. — К.: Консалтингова фірма “Експерт-Л”, 1996. — 60 с.

4. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник / Под ред. В. И. Кшкина. — М.: НКФ “Экмос”, 2002. — 944 с.

5. Оценка имущества и имущественных прав в Украине: Монография / Под ред. Н. П. Лебедь.: 2-е изд. перераб. и доп. — К.: ООО «Информационно-издательская фирма “Принт-Экспресс”», 2003. — 715 с.

6. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: Учеб. пособие / Под ред. В. П. Антонова. — М.: Ин-т оценки природных ресурсов, 2001. — 392 с.

7. Оценка недвижимости: Учебник. — М., 2003. — 496 с.

8. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Учеб. пособие / Под ред. О. С. Назарова, Э. А. Третьякова. — М.: Междунар. академия оценки и консалтинга, 2002. — 134 с.

9. Посібник по оцінці бізнесу в Україні. — К.: УТО, 2002. — 342 с.

10. Стельмащук А. М., Стельмащук Ю. А. Експертна оцінка майна, землі і бізнесу підприємства: Навч. посіб. — Тернопіль: ТЕНГ, 2001. — 235 с.

загрузка...
Top