Набуття права власності на земельні ділянки на підставі набувальної давності: український досвід

У сучасних умовах трансформації суспільства, коли завершилися більшість етапів приватизації майна, особливо гостро постає питання набуття права власності на землю як одне з найбільших багатств країни. Мабуть недарма останнім часом все більш гостро, виходячи з репортажів засобів масової інформації, окреслюються проблеми «простих» громадян щодо набуття останніми права власності на їх земельні ділянки, які є не лише ласими шматочками для окремих суб’єктів, а становлять подекуди єдине джерело існування населення, особливо селян.

Не дивним вимальовується детективний сюжет, який розгортається навколо питань набуття права власності на землю, особливо із землями, правовий статус яких із тих чи інших питань залишається неврегульованим.

Набуття права власності на земельні ділянки стає найбільш корумпованою сферою сучасного суспільства. Про це свідчать неодноразові публікації у ЗМІ. Зокрема, найрезонанснішими справами стали викриття у 2009 р. посадовця Бєлгород-Дністровської РДА Одещини, який за вирішення питання щодо виділення земельної ділянки площею 8 га на узбережжі Чорного моря вимагав від підприємця 10 мільйонів доларів, а от голова Бережанського району Миколаївської області за шматочок землі біля моря запросив 1 мільйон гривень [1, 4].

Так, голова однієї з сільрад Баришівського району Київщини за вирішення питання про погодження та виділення земельної ділянки для садівництва на території сільради площею 9 га вимагала 4 мільйони 575 тисяч гривень. Безцінна українська земля. нині потрібна всім. Про це свідчить той факт, що найбільш корумпованою залишається сфера земельних відносин. Лише впродовж січня - серпня 2009 р. працівники спецпідрозділів боротьби з організованою злочинністю виявили 199 злочинів у
сфері службової діяльності, у тому числі й 76 фактів хабарництва. Найбільш показові злочини, скоєні в цій сфері: отримання хабарів за виготовлення службової документації на незаконний перерозподіл, допомогу у вирішенні питання щодо безоплатної передачі землі у власність або довгострокову оренду, сприяння та прискорення процедури прийняття рішення сесією місцевої ради щодо надання дозволу на розробку проектів відведення земельних угідь, зміну цільового призначення ділянок тощо [2, 4].

На Волині голова однієї із сільрад разом із землевпорядником, фахівцем районного відділку Держкомзему та начальником архівного відділу РДА підробили документи, незаконно приватизувавши понад 4 га землі та завдавши таким чином державі збитків на 344 тисяч гривень [3, 9].

Наведені вище факти лише вкотре підкреслюють, що земля, відносини, пов’язані з набуттям права власності на землю, набувають усе більшого значення для кожного громадянина у нашій країні, від простого селянина до власника корпорації. Звідси однією з актуальних проблем земельних відносин є питання набуття права власності на земельні ділянки, адже саме з правом власності асоціюється повноправна можливість володіння, користування та розпорядження землею. У контексті набуття права власності на землю неабиякого значення набуває інститут набувальної давності.

Метою нашої статті є з’ясування правових умов та механізму набуття права власності на земельні ділянки громадянами України на підставі набувальної давності. Першочергово вважаємо за необхідне уточнити саме поняття набувальної давності як вихідного міжгалузевого інституту набуття права власності.

Набувальна давність як поняття використовується в нині чинному ЦК України [4], а саме в ч. 2 ст. 48, ч. 3 ст. 335, ст. 344, 1157, п. 8 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України від 16 січня 2003 р. Дефініція поняття «набувальна давність» законодавчо визначається в ч. 1 ст. 344 ЦК України, а саме зазначається, що особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом 9 років або рухомим майном — протягом 5 років, набуває право власності на це майно (набувальна давність), якщо інше не встановлено ЦК України. Поняття набувальної давності характерним є також для цивільного законодавства сусідніх країн, зокрема Російської Федерації. Дефініція набувальної давності розкривається у ст. 234 ЦК РФ, під якою розуміється: особа — громадянин або юридична особа — яка не є власником майна, але добросовісно, відкрито та безперервно володіє як своїм власним нерухомим майном протягом 15 років або іншим майном протягом 5 років, набуває права власності на це майно.

Водночас ч. 2 ст. 344 ЦК України обумовлює, що набуття права власності на земельну ділянку за набу- вальною давністю регулюється законом. Фактично положення ч. 2 ст. 344 ЦК України має бланкетний характер викладу норми у статті нормативноправового акта, тим самим змушує звертатися та уточнювати набувальну давність по відношенню до земельної ділянки до спеціального закону, яким, на нашу думку, є і повинен бути саме ЗК України [5].

І. Спасибо-Фатєєва вказує на те, що умовами набуття права власності у цьому випадку є: добросовісність заволодіння; відкритість і безперервність володіння; сплив визначеного
законом строку, а також рішення суду (для набуття права власності на нерухоме майно, транспорті засоби, цінні папери). При вирахуванні цього строку передбачається можливість приєднання до свого володіння строку володіння особи, правонаступником якої є володілець. Початком вирахування строку при бездоговірному за володінні є момент заволодіння, при договірному — сплив строку позовної давності [6, 324-325].

Умовами виникнення права власності за давністю володіння є: 1) добросовісність; 2) відкритість; 3) безперервність; 4) тривалість володіння.

Добросовісність означає, що підстави знаходження, заволодіння майном є законними. Відкритість володіння означає, що особа не приховує свого статусу від інших осіб, факту, що вона не є власником майна, але володіє та користується таким майном як власник. Спеціальне правило щодо безперервності володіння встановлене на випадок правонаступництва. Особа може приєднати до часу свого володіння увесь час, протягом якого цим майном володіла особа, чиїм спадкоємцем є володілець. Тобто смерть не перериває перебігу строку. Його перебіг продовжується на користь спадкоємця, який прийняв спадщину [7, 302].

Для набуття права власності на нерухоме майно, транспортні засоби, цінні папери перебігу строку набувальної давності недостатньо. Умови набувальної давності підтверджуються судовим рішенням. Давнісний володілець повинен довести факти добросовісності, відкритості, безперервності та тривалості свого володіння. Якщо такі факти будуть доведені в судовому порядку, то рішення суду вважатиметься завершальним юридичним фактом, що призводить до виникнення права власності у давнісного володільця [7, 303].

О. Яворська зазначає, що однією з причин введення набувальної давності є потреба у визначенні режиму задавненого майна [7, 302].

Під час вирішення проблеми співвідношення ЦК та ЗК України насамперед, стверджує Н. Кузнєцова, слід застосовувати принцип lex specialis. Втім, слід мати на увазі, що lex specialis завжди є вичерпним нормативним актом, який передбачає повноту регулювання. Однак з огляду на ту кількість неузгодженостей та банкетних норм, які містить З К України як спеціальний нормативний акт, назвати його вичерпним і повним досить складно [8, 19].

Виведення процедури набуття права власності на земельну ділянку за давністю користування потребує уточнення. Звісно, не можна не погодитися з точкою зору Н. Кузнєцової щодо пріоритету норм ЗК України над нормами ЦК України у врегулюванні земельних відносин як норм спеціальних. Поряд із цим слід мати на увазі, що норми ЦК України мають субси- діарний характер, оскільки досить часто ЗК України змушує звертатися до норм ЦК України для врегулювання окремих питань власності на земельні ділянки в Україні.

Першим питанням у реалізації громадянами їх права власності на земельну ділянку внаслідок набувальної давності слід визначитися із порядком набуття права власності на такі земельні ділянки. Стаття 81 ЗК України встановлює, що громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі: а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно- правовими угодами; б) безоплатної передачі із земель державної та кому
нальної власності; в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування; г) прийняття спадщини; ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Таким чином, можна дійти висновку, що оскільки громадянин, який зібрався набути права власності на земельну ділянку на підставі набу- вальної давності, не має жодних документів, які засвідчували б право користування, володіння чи розпорядження цією земельною ділянкою, то і жодна з цивільно-правових угод як підстава набуття права власності на земельну ділянку не може бути застосована. У сучасних умовах формування земельного кадастру України, визначення земель, що перебувають у державній чи комунальній власності, не завжди можна визначитися із суб’єктом права власності на таку земельну ділянку.

То ж для більш детального розгляду питання набуття права власності на земельну ділянку на підставі набувальної давності слід розглянути такий приклад, який в умовах сьогодення є непоодиноким.

Громадянин України вирішив оформити право власності на земельну ділянку, якою він користується останні понад 15 років, а досі цією земельною ділянкою користувалися його батьки, діди, яким ця земельна ділянка була надана у користування за часів СРСР. На цій земельній ділянці свого часу дід громадянина України збудував будинок, у якому проживав, однак по смерті цей будинок був зруйнований. У подальшому земельна ділянка щорічно оброблялася спадкоємцями. Слід зазначити, що окрім бажання на цей час він не має жодних правовстановлюючих документів (незважаючи на те, чому так сталося, документи на право користування земельною ділянкою за часів СРСР у сільській місцевості не видавалися, чи то такі документи втратилися, згоріли при пожежі сільської ради, загубилися. При цьому відсутні земельно-кадастрові книги тощо), які б засвідчували його право на набуття цієї земельної ділянки у приватну власність. Поряд із цим громадянин, який виявив бажання набути у власність таку земельну ділянку, як обробляв цю землю, так і продовжує її обробляти (орати, сіяти, збирати врожай, виконувати інші сільськогосподарські дії, пов’язані з обробленням землі).

Керуючись ч. 1 ст. 119 ЗК України, такий громадянин, який добросовісно, відкрито і безперервно користується земельною ділянкою протягом 15 років, але не має документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, може звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування.

Отже, першою ланкою у набутті права власності на земельну ділянку за давністю користування є звернення громадянина до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням. Розмірковуючи над цією стадією, слід зазначити, що цілком логічно представники органу державної влади або місцевого самоврядування вимагатимуть від громадянина підтвердження факту користування земельною ділянкою, право власності на яку цей громадянин бажає набути. Але яким має бути рішення органу влади чи місцевого самоврядування за наслідками розгляду такої заяви громадянина? Закономірною буде відмова у сприянні реалізації закріплених Конституцією та чинним законодавством права громадянина на отримання земельної ділянки у власність, оскільки відсутні підтверджу

ючі дані про перебування у користуванні цього громадянина конкретної земельної ділянки.

Таким чином, постає необхідність громадянинові підтвердити факт користування земельною ділянкою. Отже, другою стадією у набутті громадянином права власності на земельну ділянку за давністю користування є встановлення факту користування земельною ділянкою впродовж 15 років. Оскільки цей факт має юридичне значення, тобто від його встановлення залежить виникнення, зміна або припинення особистих чи майнових прав фізичної особи, то такий громадянин повинен звернутися до суду із заявою про встановлення факту користування земельною ділянкою. Поряд із цим громадянин повинен навести докази, які свідчать про те, що він дійсно кри- стувався земельною ділянкою. Враховуючи, що документів, які підтверджували б законність користування земельною ділянкою, громадянин не має, доказами виступатимуть свідчення очевидців, людей, які проживають поряд понад 15 років, обробляють суміжні ділянки чи земельні ділянки по сусідству тощо. У рішенні суду має бути зазначено, що дійсно громадянин Н. добросовісно, відкрито і безперервно користується земельною ділянкою, яка знаходиться за адресою протягом конкретного періоду, 15 і більше років. Крім того, ч. 1 ст. 259 ЦПК України зазначає, що у судовому рішенні має бути зазначено поряд із відомостями про факт, встановлений судом, мету його встановлення, а також докази, на підставі яких суд установив цей факт.

Отримавши таке рішення, громадянин має знову звернутися до органу місцевого самоврядування із заявою про передачу йому у власність конкретної земельної ділянки орієнтовною площею (оскільки відсутні землевпорядні документи), що розташована за адресою (зазначається населений пункт, вулиця, адрес тощо).

Частина 2 ст. 119 ЗК України вказує на те, що передача земельної ділянки у власність або у користування громадян на підставі набувальної давності здійснюється в порядку, встановленому ЗК України. Поряд із цим слід зазначити, що розділ IV ЗК України лише у ст. 121 ЗК України визначає норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам. Отже, можна дійти висновку, що законодавець надає право громадянам набувати право власності на земельні ділянки за давністю користування безоплатно, за умови, що цей громадянин не використав «ліміт» розмірів земельних ділянок певних видів, на які громадянин України має право безоплатної передачі із земель державної або комунальної власності у власність.

Крім того, керуючись частинами 5, 6, 7 ст. 118 ЗК України, громадянин, який виявив бажання набути права власності на земельну ділянку за давністю користування нею, насамперед має подати заяву на розробку технічних документів, що підтверджуватимуть розмір земельної ділянки та розробку проекту приватизації землі. Після отримання такого дозволу (видається у місячний термін з дня подання заяви) громадянин звертається до організацій, які мають відповідні дозволи (ліцензії) на виконання цих видів робіт із проханням про розроблення проекту відведення земельної ділянки. Поряд із цим громадянин укладає з такою організацією відповідну угоду (як правило, ознакою такої угоди є платність виконання робіт).

Після отримання проекту відведення земельної ділянки громадянин повторно звертається із заявою до органу влади або органу місцевого само
врядування про передачу земельної ділянки у власність. І згідно з ч. 2 ст. 118 ЗК України органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування приймають рішення щодо приватизації земельних ділянок у місячний строк на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки. Поряд із цим слід зазначити, що прийняття цими органами позитивного рішення про надання дозволу на приватизацію громадянином земельної ділянки на підставі набувальної давності не є беззаперечним, тобто органи виконавчої влади чи органи місцевого самоврядування можуть відмовити громадянинові у наданні дозволу на приватизацію такої земельної ділянки.

Підсумовуючи викладене, вважаємо, що першою стадією у набутті права власності на земельну ділянку на підставі набувальної давності має бути звернення до суду із заявою про встановлення юридичного факту — володіння та користування земельною ділянкою впродовж 15 і більше років. Первинне звернення до органів виконавчої влади або місцевого самоврядування із заявою про надання дозволу на право отримання земельної ділянки у власність у зв’язку з давністю користування слід виключити. Єдиним обґрунтованим мотивом звернення громадянина із заявою до органів влади та місцевого самоврядування (перед зверненням до суду) є з’ясування наявності в органів влади чи місцевого самоврядування документальних даних про власника земельної ділянки, на яку претендує громадянин, а також встановлення інших можливих претендентів. У такому випадку ч. 2 ст. 119 ЗК України має чітко регламентувати порядок набуття права власності на земельну ділянку за давністю користування, а не містити лише норму, що має відсильний характер. Окрім цього, правозастосовна практика, зокрема судова, та практика діяльності окремих юридичних консультацій вказує на доцільність звернення до правоохоронних органів суб’єктом, який виявляє бажання набути право власності на земельну ділянку за давністю користування із заявою «про забезпечення права користування земельною ділянкою, підтвердження тривалості користування, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою тощо». Розгляд такої заяви, зібрані матеріали за фактом її розгляду, а також прийняте рішення, як засвідчують окремі адвокати, слугуватиме доказом у цивільній справі під час встановлення юридичного факту тривалості користування земельною ділянкою.

Друга стадія — судового встановлення юридичного факту добросовісності заволодіння, відкритості та безперервності користування земельною ділянкою має, на нашу думку, встановити давність користування (не менше 15 років), безперервність користування, має відтворюватися в особливостях ведення сільськогосподарських робіт (адже вирощування однорічних та багаторічних рослин має свої особливості, ведення садівництва має свої відмінності тощо). Крім того, найбільш цікавою умовою є добросовісність заволодіння. О. Яворська вказує на законність як ознаку добросовісності заволодіння. Але у такому випадку є всі підстави до законності користування земельною ділянкою (передача у користування, договір оренди, дарування, купівлі-продажу), таким чином, зникає сама підстава набуття права власності на земельну ділянку — набувальна давність. Вважаємо, що добросовісність заволодіння має добросовісний та недоб

росовісний (за відсутності претензій з боку користувача або законного володільця) характер. На цій стадії також має бути вирішене питання недопущення передачі у власність самовільно захопленої земельної ділянки (одна річ, коли громадянин бажає отримати у власність земельну ділянку, якою користується він та яку до цього часу обробляли його батьки, діди, прадіди, громадянин сплачував податок на користування землею тощо, зовсім інше — коли громадянин всупереч чинному законодавству самовільно почав обробляти земельну ділянку, яка перебувала досі у комунальній чи державній власності, при цьому не сплачував податки, збори, інші обов’язкові платежі за користування земельною ділянкою. В останньому випадку, вважаємо, є доцільність отримання згоди органу місцевого самоврядування на можливість передачі такої земельної ділянки у власність конкретному громадянинові та відсутність інших претендентів на отримання у власність цієї ж земельної ділянки чи інших користувачів, а то й власників).

Третьою стадією на шляху набуття права власності на земельну ділянку на підставі набувальної давності є стадія звернення до органу влади чи місцевого самоврядування із заявою на отримання дозволу на виготовлення технічної документації та розроблення проекту відведення земельної ділянки.

Четвертою стадією є стадія отримання рішення органу влади чи місцевого самоврядування на передачу у власність земельної ділянки на підставі набувальної давності.

П’ятою, завершальною стадією, є стадія виготовлення правовстановлюючих документів — державного акта на право власності на земельну ділянку.

Отже, на нашу думку, слід виокремити такі стадії набуття права власності на земельну ділянку на підставі набувальної давності: 1) попередня стадія, пов’язана із встановленням документального підтвердження права користування суб’єктом земельною ділянкою; 2) стадія судового встановлення юридичного факту добросовісності заволодіння, відкритості та безперервності користування земельною ділянкою у разі невстановлення документів, що підтверджували б право суб’єкта на користування конкретною земельною ділянкою; 3) стадія звернення суб’єкта до органу місцевого самоврядування із заявою про отримання дозволу на виготовлення технічної документації та розроблення проекту відведення земельної ділянки; 4) стадія отримання рішення органу влади чи місцевого самоврядування на передачу у власність земельної ділянки на підставі набувальної давності; 5) виготовлення державного акта на право власності на землю. Водночас вважаємо недоцільним та необґрунтованим звернення до правоохоронних органів, особливо до міліції, прокуратури із заявами, що мають на меті підтвердження в адміністративному порядку тривалості користування суб’єктом земельною ділянкою.

Таким чином, існує нагальна потреба внесення змін до ст. 119 ЗК України, а саме чіткого встановлення процедури набуття права власності на земельну ділянку на підставі набувальної давності.

ВИКОРИСТАНІ МАТЕРІАЛИ

  1. Рєпіч А. Сума викритих хабарів зросла в півтора рази // Іменем Закону. — 2009. — № 28 (5674). — 10-16 лип. — С. 4.
  2. Рєпіч А. Хабароманія триває... А криза й їй лише сприяє — сума середнього хабара збільшилася! // Іменем Закону. — 2009. — № 34 (5680). — 21-27 серп. — С. 4.
  3. Луценко Ю. Попри всі закиди, міліція завжди першою приходить на допомогу // Іменем Закону. — 2009. — № 51 (5697). — 18-24 груд. — С. 8-9.
  4. Цивільний кодекс України : за станом на 31 травня 2007 р. / Верховна Рада України : офіц. вид. — К., 2007. — 288 с.
  5. Земельний кодекс України ; Лісовий кодекс України ; Кодекс України про надра / М-во юстиції України. — К., 2007. — 240 с.
  6. Цивільне право України : підруч. : у 2 т. / В. І. Борисова (кер. авт. кол.), Л. М. Баранова, І. В. Жилінкова та ін. ; за заг. ред. В. І. Борисової, І. В. Спасибо-Фатєєвої, В. Л. Яроцького. — К., 2007. — Т. 1. — 480 с.
  7. Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України / Ю. Б. Бек, Й. Г. Богдан, Л. В. Гри- горовська та ін. ; за ред. В. М. Коссака. — К., 2004. — 976 с.
  8. Кузнєцова Н. Проблеми співвідношення земельного та цивільного законодавства при вирішенні господарських спорів з питань земельних відносин // Право України. — 2009. — № 9. — С. 19-21.
загрузка...
Top