Деякі проблеми визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно

Украй складна та заплутана процедура отримання погоджень на будівництво чи реконструкцію нерухомого майна, погіршена втратою більшістю українців віри в можливість подолання бюрократичних бар’єрів — незалежно від того, чи це стосується реалізації великого бізнес-проекту, що полягає, наприклад, у будівництві торговельного або офісного центру, чи питання полягає в необхідності здійснення прибудови до дачного будинку, — все частіше підштовхує забудовників обирати спрощені шляхи отримання права власності на новозбудовані чи реконструйовані об’єкти. З набранням чинності новим ЦК України таким спрощеним механізмом (чи «схемою»?) стало визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно в судовому порядку.

Відповідно до ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Як встановлено в ч. 3 ст. 376 ЦК України, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

З огляду на існуючу практику застосування положень ст. 376 ЦК України, актуальним є питання про те, чи є визнання судами права власності на самочинно збудоване майно одним із способів захисту цивільних прав, передбачених ст. 16 ЦК України.

На перший погляд, відповідь на це запитання є очевидною та міститься в самому запитанні.

Як вказують автори одного з коментарів до ЦК України, сутність самочинного будівництва зумовлює презумпцію неможливості виникнення права власності на неправомірно збудований об’єкт. Це означає, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього, оскільки будівництво було здійснене без дотримання передбаченого законом порядку його здійснення, а тому не може слугувати законною підставою для виникнення права власності на такий об’єкт.

Вочевидь, саме такою логікою і керувався законодавець, встановлюючи можливість визнання права власності на самочинно збудований об’єкт тільки як виняток із загального правила і надаючи такі повноваження суду як найбільш компетентному у сфері правозастосування органу, що може мати певні дискреційні повноваження.

Утім, обґрунтованість цього рішення законодавця викликає певні сумніви, оскільки суди в Україні виконують визначені законом функції, до яких, передусім, віднесено розгляд спорів.

Згідно із ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Визнання права судом відповідно до ст. 16 ЦК України є одним із способів захисту цивільних прав та інтересів.

Водночас можливість звернення до суду з відповідною вимогою про визнання права власності за змістом вказаної норми ЦК України не ставиться у залежність від наявності спору, наявності порушених або оспорюваних прав та законних інтересів учасників приватно-правових відносин.

Парадокс ситуації полягає й у тому, що сама по собі конструкція норми ст. 376 ЦК України дозволяє стверджувати, що право власності на самочинно збудоване майно може бути визнане за особою, яка його збудувала або профінансувала, винятково за умови відсутності заперечень з боку третіх осіб, тобто за умови відсутності порушення їх прав або законних інтересів, — іншими словами, за відсутності спору.

При цьому правовий аналіз норм чинного законодавства, що визначають завдання судової влади у суспільстві, у тому числі з огляду на розподіл повноважень між окремими гілками влади в Україні, дає змогу поставити під сумнів доцільність залучення судів до вирішення питань легалізації самочинного будівництва в існуючий спосіб — по своїй суті, виключно адміністративних питань, не пов’язаних із здійсненням судочинства, в тому числі й адміністративного судочинства.

Так, зокрема, відповідно до ст. 7 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» кожному гарантується захист його прав, свобод та законних інтересів незалежним і безстороннім судом, утвореним відповідно до закону.

Згідно зі ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Аналогічний підхід закріплено й у ГПК України.

Відповідно до ст. 1 ГПК України право на звернення до господарського суду підприємств, установ, організацій, інших юридичних осіб (у тому числі іноземних), громадян, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб’єкта підприємницької діяльності, зумовлене, окрім встановленої підвідомчості господарських справ, необхідністю захисту своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим ГПК України заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням. Аналогічні положення містяться й у ст. 2 ГПК України.

Більше того, згідно зі ст. 21 ГПК України позивачами є підприємства та організації, що подали позов або в інтересах яких подано позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу.

Отже, законодавство України, як, до речі, й усталені теоретичні підходи, спирається на те, що процесуальний статус позивача у судовому процесі передбачає наявність порушеного або оспорюваного суб’єктивного права чи законного інтересу. Відсутність вказаної умови унеможливлює набуття заявником вимоги процесуального статусу позивача, а висновок суду про відсутність порушеного права чи законного інтересу є підставою для відмови у задоволенні позову.

Доцільно також навести й правову позицію Верховного Суду України, викладену в ухвалі Судової палати у цивільних справах від 15 квітня 2009 р. (Рішення Верховного Суду України, 2009, № 2)*. Зокрема, Верховний Суд зазначив, що при визначенні процесуального положення сторін суди попередніх інстанцій не визначили належним чином зміст і характер правовідносин, які виникли, та не врахували, що цивільні процесуальні правовідносини можуть виникнути тільки між носіями цивільних процесуальних прав та обов’язків у цивільному процесі, сторонами у якому є особи (позивачі, відповідачі), матеріально-правовий спір між якими виступає предметом розгляду та вирішення у суді. Позивачем виступає особа, для захисту суб’єктивних прав та охоронюваних інтересів якої починається цивільний процес, а відповідачем — особа, яка за заявою позивача притягується до відповідальності.

Таким чином, обов’язковою передумовою виникнення права на звернення до суду з позовною заявою є наявність спору між особами, визначеними у позовній заяві як позивачі та відповідачі, наявність порушеного або оспорюваного права (законного інтересу) з точки зору норм процесуального права.

ЦП К України передбачає, серед іншого, й процедуру окремого провадження. Відповідно до ст. 234 ЦПК України окреме провадження — це вид непозовного цивільного судочинства, в порядку якого розглядаються цивільні справи про підтвердження наявності або відсутності юридичних фактів, що мають значення для охорони прав та інтересів особи або створення умов здійснення нею особистих немайнових чи майнових прав, або підтвердження наявності чи відсутності неоспорюваних прав.

У порядку окремого провадження справи суд розглядає справи про:

1) обмеження цивільної дієздатності фізичної особи, визнання фізичної особи недієздатною та поновлення цивільної дієздатності фізичної особи;

2) надання неповнолітній особі повної цивільної дієздатності;

3) визнання фізичної особи безвісно відсутньою чи оголошення її померлою;

4) усиновлення;

5) встановлення фактів, що мають юридичне значення;

6) відновлення прав на втрачені цінні папери на пред’явника та векселі;

7) передання безхазяйної нерухомої речі у комунальну власність;

8) визнання спадщини відумерлою;

9) надання особі психіатричної допомоги у примусовому порядку;

10) обов’язкову госпіталізацію до протитуберкульозного закладу;

11) розкриття банком інформації, яка містить банківську таємницю, щодо юридичних та фізичних осіб.

Можливо, визнання права власності на самочинно збудований об’єкт нерухомості слід розглядати як справу про встановлення факту, що має юридичне значення?

Аналіз положень цивільного процесуального кодексу України не дає підстав для такого висновку. Стаття 256 ЦП К України містить досить конкретний перелік справ, які розглядаються судом як справи окремого провадження про встановлення факту — справи про встановлення факту родинних відносин між фізичними особами, перебування фізичної особи на утриманні, каліцтва, реєстрації шлюбу, розірвання шлюбу, усиновлення, належності правовстановлюючих документів особі, прізвище, ім’я, по батькові, місце і час народження якої, що зазначені в документі, не збігаються з ім’ям, по батькові, прізвищем, місцем і часом народження цієї особи, зазначеним у свідоцтві про народження або в паспорті, та низку інших справ, серед яких немає справ про встановлення факту наявності в особи права власності.

Зазначений перелік не є вичерпним і ч. 2 ст. 256 ЦПК України передбачає, що в судовому порядку можуть бути встановлені також інші факти, від яких залежить виникнення, зміна або припинення особистих чи майнових прав фізичних осіб, якщо законом не визначено іншого порядку їх встановлення. За таких умов, застосовуючи суто формальний підхід та у разі, якщо в законодавстві України не буде встановлено іншого порядку набуття права власності на самочинно збудоване майно, можна було б припустити, що справи про набуття права власності на такі нерухомі об’єкти мають розглядатися судами загальної юрисдикції як справи окремого провадження про встановлення фактів.

Утім, сама логіка процедури окремого провадження, а також окремі норми глави 6 розділу IV ЦПК України не дозволяють дійти такого висновку. Зокрема, положення ч. 2 ст. 259 ЦПК вказують на те, що рішення суду про встановлення факту, який підлягає реєстрації в органах державної реєстрації актів цивільного стану або нотаріальному посвідченню, не замінює собою документів, що видаються цими органами, а є тільки підставою для одержання зазначених документів. Більше того, відповідні заяви про встановлення факту можуть подаватися тільки фізичними особами, відтак, низка справ, що стосується юридичних осіб, не може вирішуватися у такий спосіб.

Вирішуючи питання про можливість віднесення механізму визнання судами права власності на самочинно збудоване майно до способів захисту цивільних прав, передбачених ст. 16 ЦК України, варто також спиратися на те, в чому полягає цей захист. Як вже зазначалося, правомочність на захист може бути реалізована у разі порушення, невизнання або оспорювання права чи інтересу. Аналіз положень ст. 376 ЦК України дає підстави для висновку про те, що наявність будь-якого спору у зв’язку з порушенням, невизнанням чи оспорюванням права власності особи на самочинно збудований об’єкт унеможливлює визнання права власності останньої на таку нерухомість. Цей висновок ґрунтується, передусім, на загальному правилі про те, що особа, яка здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (ч. 2 ст. 376 ЦК України). При цьому право власності на таке майно може бути визнано лише за умови, що це не порушує права інших осіб (ч. 5 ст. 376 ЦК України). А в разі істотного відхилення від проекту, якщо це суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, або у разі істотного порушення будівельних норм суд може зобов’язати особу, яка здійснює самочинне будівництво, провести відповідну перебудову (абз. 1 ч. 7) або, за певних умов, — взагалі постановити рішення про знесення самочинно зведеного об’єкта нерухомості (абз. 2 ч. 7).

За таких обставин твердження про можливість віднесення визнання судами права власності на самочинно збудоване майно до способів захисту цивільних прав, передбачених ст. 16 ЦК України, вбачається недостатньо обґрунтованим.

Проведене дослідження дає підстави для висновку про необхідність максимально виважено підходити до покладення на суди України окремих функцій, які безпосередньо не пов’язані із здійсненням судочинства.

До речі, ст. 376 не була єдиним випадком, коли законодавець невиправдано покладав на суди функції, не властиві ним.

Свого часу ЦК України містив норму, відповідно до якої за заявою зацікавленої сторони суд міг визнати її власником недобудованого майна, якщо встановлено, що частка робіт, яка не виконана відповідно до проекту будівництва, є незначною (ч. 4 ст. 331 ЦК України в редакції, що діяла до 15 грудня 2005 р.). Утім, законодавець змінив своє бачення з цього приводу і тепер відчуження об’єктів незавершеного будівництва здійснюється без проходження судових процедур. Тепер у ст. 331 зазначається, що у разі необхідності особа, що здійснює будівництво, може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об’єкта незавершеного будівництва.

Вбачається, що ситуація з процедурою виникнення права власності на самочинно збудоване нерухоме майно повинна вирішуватися системно. І для цього відповідні зміни мають вноситися в цілу низку нормативних актів, що регулюють як матеріально-правові аспекти, так і питання процедури.

Вочевидь, повноваження з визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за умови відсутності заперечень з боку третіх осіб, тобто за умови відсутності порушення їх прав або заперечень, як це передбачено в ст. 376 ЦК України, варто закріпити за органами виконавчої влади або місцевого самоврядування, залишивши судам розгляд спірних ситуацій. Зрозуміло, що це можливо винятково шляхом внесення відповідних змін до ЦК України, утім це є вимушена міра, оскільки здійснення судами таких функцій може призвести до виникнення ще більшого дисбалансу в системі розподілу повноважень між окремими гілками влади в Україні.

Під час розробки змін до окремих нормативних актів, що регулюють питання виникнення права на самочинно збудовані об’єкти нерухомості, варто спробувати вирішити й низку актуальних питань, що виникають на практиці у зв’язку з наявністю самочинно збудованого майна. Це передусім питання про те, чи поширюється дія норм ст. 376 ЦК України на самочинне будівництво у вигляді реконструкції об’єктів нерухомого майна, оформлення права власності на які не передбачає наявності оформленого права на земельну ділянку, зокрема, це стосується окремих приміщень, квартир тощо.

Окремої уваги заслуговує і питання про те, в якому порядку повинно здійснюватися введення в експлуатацію об’єктів самочинного будівництва.

І головне — будь-яка процедура має бути зрозумілою. При цьому, поза сумнівом, процедура та строки набуття права власності на самочинно збудоване майне не може бути простішою за звичайну процедуру, яку повинен пройти законослухняний забудовник у процесі нового будівництва чи реконструкції наявного в нього нерухомого майна. Але слід думати не над тим, щоб якось ускладнити процедуру набуття права власності на самочинно збудоване майно, а над тим, як спростувати існуючу систему отримання дозволів у будівництві та права власності на новостворене майно.

загрузка...
Top