Іпотечний ринок житла в Україні

Вступ.

1. Теоретичні основи іпотечного ринку житла в Україні.

2. Становлення іпотечного ринку житла в Україні.

3. Основні напрями розвитку іпотечного ринку житла в Україні в контексті зарубіжного досвіду.

Висновки.

Список використаної літератури.


Вступ

Становлення іпотечного ринку в Україні є однією з найбільш важливих проблем, що потребують невідкладного розв’язання. Україна відстає від країн Східної і Центральної Європи в сфері іпотечного кредитування, що негативно позначається на темпах її розвитку, розв’язанні соціально-економічних проблем. Відродження інституту іпотеки, створення іпотечного ринку житла в країні є об’єктивною необхідністю, що пов’язано з потребами запровадження механізмів кредитування будівництва житла замість його бюджетного фінансування. Іпотечний ринок житла має створити мультиплікаційний ефект прискореного розвитку багатьох галузей економіки, внутрішнього ринку, підвищення платоспроможного попиту населення і сталого зростання ВВП країни. Іпотечний ринок житла виник у зарубіжних країнах останніми десятиріччями і є розвиненою формою організації відносин іпотеки. Наявність іпотечного ринку в сучасній економіці – закономірне явище. У той же час за радянських часів інститут іпотеки не визнавався. Нині провідними інвестиційно-будівельними компаніями та банками України, зокрема ХК “Київміськбуд” та АКБ “Аркада”, нагромаджено позитивний досвід впровадження іпотечних механізмів фінансування житлового будівництва. Це позитивно вплинуло на економічний розвиток багатьох регіонів, темпи розв’язання житлової проблеми, фінансовий стан суб’єктів господарювання.

Разом з тим у країні немає комплексних досліджень іпотечного ринку житла. Дефіцит теоретичних розробок стримує процеси формування правових засад іпотечного ринку, поширення позитивного досвіду іпотечного кредитування, підготовки відповідних кадрів. Це визначає актуальність обраної теми роботи.


1. Теоретичні основи іпотечного ринку житла в Україні

Інститут іпотечного ринку почав формуватися у розвинених країнах після другої світової війни. В цей період з’являється поняття “іпотечний ринок”. У дисертації проведено розмежування між поняттями “іпотека”, “іпотечне кредитування” та “іпотечний ринок”. Іпотекою позначаються три взаємопов’язані між собою категорії: грошові зобов’язання, забезпечені заставою нерухомості, майнових прав, іпотечних цінних паперів; заставна; іпотечний кредит. Іпотечне кредитування є одним з елементів іпотечного ринку. Іпотечний ринок частково відноситься до фінансових ринків, зокрема, до ринку довгострокових боргових зобов’язань, фондового та страхового ринків. Іпотечний ринок включає іпотечні сегменти ринків землі, житла та іншої нерухомості, а також ринку пенсійних послуг. З’ясовано, що іпотечний ринок житла – це система взаємовідносин на основі взаємодії інтересів у процесі купівлі-продажу житла за рахунок кредитів, забезпечених заставою житла, а також заставою іпотечних цінних паперів та майнових прав. Суб’єктами цього ринку є позичальники (заставодавці), кредитори (заставотримачі), інвестори, фінансові посередники, держава та органи місцевого самоврядування.

Виявлено, що появі іпотечного ринку житла передувало дві основні причини: по-перше, становлення ринку довгострокових кредитних зобов’язань, забезпечених заставою житла, по-друге, поява ринку іпотечних цінних паперів, емітованих на базі пулів кредитів (заставних).

Етапи становлення іпотечного ринку житла наступні. Спочатку сформувалися місцеві (локальні ) іпотечні ринки, а згодом – національні іпотечні ринки житла. На сучасному етапі спостерігається процес формування субнаціональних іпотечних ринків житла. У пострадянських країнах іпотечний ринок житла знаходиться в стадії розвитку місцевих ринків.

Іпотечні ринки базуються як на однорівневій, так і на дворівневій системі іпотечного кредитування. Однорівнева система іпотечного кредитування включає первинних іпотечних кредиторів, позичальників та інвесторів. Встановлено, що основною відмінністю дворівневої системи іпотечного кредитування від однорівневої є наявність у ній закладів фінансування ліквідності, механізмів сек’юритизації іпотечних кредитів шляхом трансформації їх в емісійні іпотечні цінні папери, рефінансування іпотечних кредитів[6, c. 15-16].

Функціонують первинний і вторинний іпотечний ринки житла.

Основні функції іпотечного ринку у регулюванні розвитку економічної системи, як формування інвестиційних механізмів, забезпечення макроекономічної стабільності, вплив на зростання ВВП, забезпечення функціонування ринків нерухомості, формування обсягів внутрішнього ринку та платоспроможного попиту, забезпечення взаємозв’язку між фінансовими ринками та реальним сектором економіки.

Виявлено, що на цьому ринку існують ризики іпотечного кредитування, емісії іпотечних цінних паперів, невідповідності державного регулювання, запровадження нових кредитних продуктів, стратегічного управління, посилення нестабільності функціонування фінансових ринків та кон’юнктури на ринку житла.

Іпотечний ринок житла має власну організацію, що включає:

- правові засади ринку, законодавство про іпотеку, про іпотечні цінні папери, про ведення державного реєстру прав на нерухоме майно іпотек та угод з ними, банківське законодавство, законодавство про ощадно-будівельні каси;

- стандарти та правила іпотечного кредитування;

- органи державного регулювання, зокрема ті, які здійснюють регулювання діяльності банківських та небанківських фінансово-кредитних установ, що надають іпотечні кредити, регулювання обігу іпотечних цінних паперів, органи державної реєстрації прав власності, нотаріату, судові органи, спеціалізовані іпотечні агентства, органи місцевого самоврядування;

- саморегулівні організації, які визначають правила та норми поведінки на іпотечному ринку житла, захищають інтереси його учасників;

- інститути іпотечного ринку житла – фінансування іпотечних кредитів, рефінансування іпотечних кредитів, колективного інвестування, інформаційно-аналітичного забезпечення та мінімізації ризиків, правового забезпечення, фінансові посередники, індивідуальні інвестори;

- інструменти іпотечного ринку житла: акумулювання ресурсів на цілі іпотечного житлового кредитування, забезпечення іпотечних кредитів та їх сек’юритизації, рефінансування, державного регулювання та державного стимулювання учасників іпотечного ринку житла, інформаційно-аналітичного забезпечення ринку;

- фінансові відносини, в які вступають суб’єкти іпотечного ринку житла – позичальники, кредитори, інвестори, держава і місцеве самоврядування, саморегулівні організації, фінансові посередники, суб’єкти інформаційно-аналітичного та правового забезпечення ринку, мінімізації ризиків[2, c. 34-36].

Іпотека вважається найефективнішим механізмом розв’язання житлових проблем населення. В європейських розвинених країнах кредити видаються строком на 15-30 років під 7-10% річних. У середньому родині доводиться віддавати 30% від всього доходу. Завдяки іпотеці можна оплатити 70% вартості житла. Підтримує також держава. Наприклад, в Бельгії, вона, по суті, списує половину цієї суми. Держава встановлює загальні правила, забезпечуючи ефективність взаємодії всіх учасників процесу житлового кредитування, а також прямими чи опосередкованими методами використовує бюджетні засоби для залучення додаткових інвестицій в житлову сферу. Державне регулювання іпотечного кредиту пов’язане насамперед із державними субсидіями, гарантіями і страхуванням. Мета цих заходів – зробити іпотечний кредит доступнішим для широкого загалу юридичних та фізичних осіб.

Не існує єдиної універсальної моделі іпотечного ринку житла та єдиної схеми організації іпотечного житлового кредитування. Існуючі в зарубіжних країнах моделі іпотечних ринків житла базуються на основі двох основних правових та економічних систем – європейській континентальній та англо-американській. Сучасна практика нагромадила різноманітні системи іпотечного фінансування масового будівництва житла, основними з яких є банківське іпотечне кредитування, система індивідуальних та колективних контрактних цільових будівельних заощаджень, іпотечне фінансування на основі емісії іпотечних цінних паперів, а також іпотечне рефінансування на основі емісії іпотечних цінних паперів на базі пулів іпотечних кредитів (закладних). Вказані системи згруповано в дві основні системи іпотечного фінансування – систему, яка функціонує на основі первинного іпотечного ринку житла, та систему, яка функціонує на базі первинного та вторинного іпотечних ринків житла (або однорівнева та дворівнева системи іпотечного фінансування).

Аналіз зарубіжного досвіду свідчить, що в Україні доцільно запроваджувати дворівневу систему іпотечного фінансування, сприяючи на початковому етапі розвитку однорівневій системі іпотечного фінансування. Це дозволить прискорити процес формування загальнонаціонального іпотечного ринку житла, створить передумови для включення іпотечного ринку житла України в систему міжнародного іпотечного ринку.

Становлення іпотечного ринку житла в Україні відбувається за несприятливих соціально-економічних передумов та зі значним запізненням. Це зумовлено помилковим проведенням ваучерної приватизації державного майна; незавершеністю процесів приватизації житлового фонду, який на сьогодні, в основному, перебуває як у комунальній, так і в приватній формах власності; стримуванням процесу введення в товарний обіг землі та деяких інших важливих ресурсів країни; не розмежованістю державного і комунального майна; глибокою соціально-економічною кризою; формуванням нових фінансово-кредитних механізмів у житловому будівництві, внаслідок чого основна частина населення виявилася неплатоспроможною на ринку житла. До чинників та передумов, в яких відбувається становлення іпотечного ринку житла в Україні, віднесено також нерозвинений характер фінансової системи, фінансових інститутів та фінансових інструментів, повільний розвиток банківської системи, подорожчання ресурсів, які можуть бути спрямовані на цілі іпотечного кредитування внаслідок великих ризиків, неплатоспроможність учасників іпотечного ринку, відсутність правового поля функціонування такого ринку, системи рефінансування іпотечних кредитів, державного стимулювання учасників ринку[8, c. 75-77].


2. Становлення іпотечного ринку житла в Україні

Ринок житла до 90-х рр. ХХ ст. в Україні практично був відсутній, оскільки основна частина житлового фонду будувалася за рахунок коштів держави і розподілялася державою. Існуюча в радянські часи система фінансування житлового будівництва зазнала краху. Обсяги житлового будівництва багаторазово скоротилися, житлова проблема набула великої гостроти. Розвиток іпотечного ринку житла в Україні став об’єктивною необхідністю.

Обґрунтована система об’єктивних чинників запровадження в Україні іпотечного ринку житла, а саме: зміну структури фінансової системи країни, джерел фінансування житлового будівництва, реформування відносин власності в житловому секторі, структурні зміни у платоспроможному попиті населення, його значне скорочення на ринку житла за відсутності нових механізмів фінансування житлового будівництва.

Чинником запровадження іпотечного ринку є нагромаджений в Україні досвід залучення коштів населення на будівництво житла провідними інвестиційно-будівельними компаніями, зокрема ХК “Київміськбуд” та АКБ “Аркада”.

Процес становлення іпотечного ринку житла в Україні розпочався в окремих містах, передусім в м. Києві, що сприяло пожвавленню загальної економічної кон’юнктури.

З метою збереження трудових колективів та забезпечення зайнятості, а також отримання прибутку провідні будівельні компанії України з середини 90-х рр. впроваджують різноманітні схеми фінансування житлового будівництва з використанням елементів іпотеки. Загальнодержавної підтримки набув досвід ХК “Київміськбуд” та АКБ “Аркада”, які запровадили кілька схем фінансування житлового будівництва. Це фінансування житлового будівництва за рахунок інвесторів, контрактні будівельні заощадження, іпотечні кредити, облігації, за рахунок яких фінансується придбання права вимоги за кредитними зобов’язаннями. Успішно реалізуються житлові програми, зокрема “Квартира в розстрочку”, пенсійна програма, програма “Житло до повноліття”.

У 1999 р. на базі ХК “Київміськбуд” розпочався економічний експеримент в житловому будівництві. Метою експерименту є посилення соціального захисту неповнолітніх, розширення можливостей пенсійного забезпечення населення України, відпрацювання нових організаційних форм та економічних механізмів стимулювання житлового будівництва. В рамках експерименту запроваджені нові інструменти залучення коштів населення на цілі житлового будівництва – пенсійні вклади, фонди банківського управління – пенсійні та дитячі, іпотечні сертифікати (інструмент рефінансування іпотечних кредитів), механізми довірчого управління власністю.

Результатом діяльності ХК “Київміськбуд” та АКБ “Аркада” стало зростання обсягів введення житла, доходів бюджетів, залучення коштів населення і трансформація їх в інвестиції, розширення зайнятості. Іпотечний ринок житла почав формуватися не лише в м.Києві, а і в інших регіонах України[12, c. 28-30].

Разом з тим формування іпотечного ринку житла в Україні як закономірної ознаки сучасної економіки йде повільною, що стримується багатьма об’єктивними і суб’єктивними чинниками.

Щодо законодавства, яке регулює іпотечні відносини в Україні, то слід відзначити деякі моменти. Закон України «Про іпотеку» вважається одним із найпрогресивніших на теренах Східної та Центральної Європи. Цей Закон вирішує низку проблем, що значно поліпшить практичне застосування іпотеки і дозволятиме уніфікувати правила її здійснення із загальноприйнятими міжнародними стандартами. Згідно із Законом України «Про іпотеку» дозволяється передавати в іпотеку землі сільськогосподарського призначення і об’єкти незавершеного будівництва. Законом регламентовано і позасудову процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, яка дозволятиме кредитору швидко й ефективно задовольнити свої вимоги. Законом також вперше здійснено спробу закріпити на законодавчому рівні процедуру виселення мешканців із житлового приміщення, на яке за іпотечним договором звертається стягнення. Основний плюс нового іпотечного законодавства — посилення захисту інтересів банків-кредиторів і певне зниження ризиків, оскільки спроститься процедура звернення стягнення на нерухомість, яка передається у заставу.

Незважаючи на всі перешкоди, в Україні поступово створюються передумови для розвитку іпотечного ринку. 8 жовтня 2004 р. постановою уряду створена Державна іпотечна установа зі статутним капіталом 50 млн. грн. Основною метою діяльності Державної іпотечної установи є рефінансування іпотечних кредиторів за рахунок коштів, отриманих від розміщення цінних паперів. Передбачається, що ця установа активно випускатиме корпоративні облігації і залучатиме кредити міжнародних фінансових організацій ( наприклад, Світового банку, Європейського банку). Адже, щоб мати можливість надавати іпотечні кредити під 7-8% річних на строк до 30 років, потрібен статутний фонд близько 1 млрд гривень. Тут виникає ще одна проблема: сьогодні на ринку попитом користуються корпоративні облігації з дохідністю не менше 15%, що значно вище ставок по житлових іпотечних кредитах. Тому залучення коштів для іпотечної компанії може бути дорожчим, ніж розміщення їх в банках.

В іпотечному механізмі вже з’явилась ланка, якої раніше бракувало, — єдиний держатель реєстру іпотек, яким виступає Міністерство юстиції, а безпосередньо вносити записи до реєстру будуть державні та приватні нотаріуси. Це дозволить активізувати тимчасово припинений багатьма банками процес видачі іпотечних кредитів. Згідно із Законом України «Про іпотеку», пріоритет прав іпотекодержателя на нерухоме майно виникає лише за наявності державної реєстрації іпотеки. Звичайно, що через відсутність закону, який регулював би порядок державної реєстрації іпотек, банки неохоче видавали такі кредити, адже, у разі невиконання позичальником зобов’язань суд цілком міг визнати договір іпотеки нечинним. Відсутність тимчасового положення про порядок реєстрації іпотек призвела також до того, що банки втратили можливість здійснювати рефінансування власної кредитної діяльності за допомогою заставних. Це питання порушив і банківський комітет Американської торгової палати, зазначивши, що відсутність реєстрації іпотек в Україні виводить з використання передбачений законом «заставний» інструмент, а також не дає змоги створити пул для випуску іпотечних облігацій. Отже, затвердження порядку реєстрації іпотеки сприятиме підвищенню прозорості та надійності іпотечного кредитування для кредиторів та інвесторів.

Також банкіри обіцяють прискорити створення єдиного реєстру нерухомого майна. Він знадобиться для операцій із землею і житла.

Нещодавно банкіри узгодили і затвердили між собою єдині стандарти іпотечного кредитування. Вони стануть базою для випуску іпотечних цінних паперів та рефінансування Нацбанком комерційних банків. Теоретично рефінансування сприяє зменшенню кредитних відсотків. Наразі іпотечні кредитні ставки в доларах знизились з 18% на початку року до 12-14%, а в національній валюті – з 27% до 14-18% річних. Прогнозується, що ставки за іпотечними кредитами у валюті становитимуть 9% до кінця 2008 року. У цей час рівень відсоткових ставок на ринку кредитування під купівлю житла високий через відсутність серйозної конкуренції в цьому сегменті кредитування. Така конкуренція з’явиться з приходом на ринок наступного року кількох великих іпотечних компаній і залученням зарубіжного рефінансування[11, c. 3-8].


3. Основні напрями розвитку іпотечного ринку житла в Україні в контексті зарубіжного досвіду

Досвід діяльності на іпотечному ринку житла та економічний експеримент у житловому будівництві на базі ХК “Київміськбуд” підтвердили безальтернативність запровадження нових фінансово-кредитних механізмів будівництва житла в Україні. Експеримент надав значного поштовху розвитку системи іпотечного кредитування. ХК “Київміськбуд” та АКБ “Аркада” апробовано такі форми акумулювання коштів на цілі іпотечного кредитування, як цільові контрактні житлові заощадження, фонди банківського управління, іпотечні цінні папери, інструменти довірчого управління власністю, податкового стимулювання позичальників, інвесторів та інших учасників іпотечного ринку житла, іпотечні кредити, нові форми відносин між фінансовими установами та будівельними організаціями на основі інвестиційно-будівельної компанії, системи недержавного пенсійного забезпечення, трансформації заощаджень населення в інвестиції, захисту їх від інфляції. Це має значний соціально-економічний ефект: збільшуються обсяги житлового будівництва (за період 1995 – 2003 рр. у м. Києві – з 0,4 млн. м. кв. до 1 млн. м. кв.); зростають виробництво у суміжних галузях, доходи бюджетів та громадян; розширюється зайнятість.

Житлове будівництво на основі іпотечного кредитування має набути статусу базової галузі життєдіяльності та державної підтримки, що матиме великий мультиплікаційний ефект для прискорення соціально-економічного розвитку країни. Основними напрямами розвитку іпотечного ринку житла в Україні в контексті адаптації зарубіжного досвіду визначено створення ефективної системи державного регулювання цього ринку, що включатиме формування правових основ, запровадження системи державного стимулювання учасників ринку, розвиток системи органів держаного регулювання, визначення та чітке розмежування їх функцій, запровадження сучасних інститутів акумулювання фінансових ресурсів на цілі іпотечного кредитування, створення інституційних інвесторів як основних постачальників ресурсів на такі цілі, розвиток системи інструментів фінансування та рефінансування іпотечних кредитів, а також інших інструментів іпотечного ринку житла, зокрема інструментів, пов’язаних зі створенням єдиного державного реєстру прав власності, іпотек та угод з ними, а також інструментів інформаційно-аналітичного забезпечення учасників іпотечного ринку, мінімізації ризиків, соціального захисту його учасників, а також захисту інтересів кредиторів та інвесторів[7, c. 28-30].

Потребують подальших наукових розробок проблеми вибору моделі іпотечного ринку житла та його організації в умовах України, шляхи інтеграції іпотечного ринку житла в соціально-економічну систему країни, підвищення платоспроможності населення на ринку житла, мінімізації ставок іпотечного кредитування, ризиків функціонування ринку, захисту інтересів кредиторів та інвесторів, емісії та обігу іпотечних цінних паперів, функціонування інститутів іпотечного ринку житла – ощадно-будівельних кас, закладів фінансування ліквідності, недержавних пенсійних накопичувальних фондів, страхових компаній, фондів спільного інвестування, інструментів іпотечного ринку житла, форм і методів державного стимулювання учасників іпотечного ринку житла, оподаткування, сек’юритизації активів іпотечних фінансових установ, застосування процедур стягнення та реалізації майна, що є предметом іпотеки, соціального захисту громадян.

Розвиток ринку іпотечного кредитування зараз визначений одним з пріоритетних напрямків діяльності Кабінету Міністрів України, адже завдяки ньому можна вирішити низку проблем, що стосуються різних сфер національної економіки. Незважаючи на зростання українського ринку іпотеки, він все-таки залишається малорозвиненим. За інформацією Української національної іпотечної асоціації (УНІА) та Міжнародного іпотечного банку (МІБ), обсяги іпотечного кредитування в Україні 2005 року сягнули 10 млрд гривень. Це близько 2% ВВП України (у розвинутих країнах вона сягає більше половини ВВП) та, приблизно, 7% загального кредитного портфеля українських банків.

Тільки 30-40 із 167 діючих банків в Україні сьогодні активно займаються іпотечним кредитуванням. В їх кредитних портфелях такі позики займають лише 3-5% (в країнах Євросоюзу цей показник становить 40%) і кредити надаються в середньому до 15-20 років ( лише окремі банки позичають гроші на тридцять років). До того ж, більшість цих фінансових установ знаходяться в м.Києві та Донецькому регіоні, де така послуга найбільш поширена.

Найактивнішими банками, які контролюють значні частки ринку іпотечного кредитування в Україні, є Райффайзен Банк Аваль, Приватбанк, Укрсоцбанк, Брокбізнесбанк та ін. Конкуренція посилюється зі сторони іноземних колег. Так Міжнародний іпотечний банк, створений американським Western NIS Enterprise Fund, ставить за мету стати лідером ринку іпотечного кредитування завдяки доступу до дешевих ресурсів, якості свого продукту та ефективності обслуговування клієнтів[5, c. 57-59].

Наявні світові тенденції свідчать про те, що сучасні іпотечні ринки формуються в основному зобов’язаннями, забезпеченими житловою іпотекою. Та в практиці українських банків комерційна іпотека в якості забезпечення має значні переваги. І це дуже прикро, адже саме від “надійності” кредитів, що забезпечені нерухомістю, залежить довіра іноземних інвесторів до вітчизняного ринку.

Щодо державної підтримки в Україні, то програма молодіжного кредитування, яку реалізував Фонд сприяння молодіжному житловому будівництву при Держкомітеті у справах сім’ї та молоді, вже не діє. 1 січня 2005 р. набрала сили постанова уряду, за якою державні службовці, які потребують поліпшення житлових умов (відповідно до законодавства), мають право на отримання безпроцентного кредиту для житлового будівництва і придбання квартири або індивідуального житлового будинку. Кредитувати держслужбовців уповноважений Державний ощадний банк України (“Ощадбанк”). Цієї підтримки явно недостатньо, щоб забезпечити житлом усіх бажаючих.

В Україні зараз у спорудження житла бюджетні кошти майже не вкладаються, тому основними інвесторами виступають громадяни. За оцінками спеціалістів, сьогодні претендувати на участь в програмах іпотечного житлового кредитування можуть від 6 до 15% населення. В середньому, забезпечення житлом в Україні становить 20 кв.м. на особу, що в 2-3 рази менше, ніж у розвинутих країнах. Громадяни цих країн із середнім достатком змінюють житло 7-8 разів протягом життя, звичайно, завдяки отриманню іпотечних кредитів.

Обсяги іпотечних кредитів українському населенню значно можна збільшити, шляхом: зниження відсоткових ставок; збільшення терміну кредитування; збільшення розміру кредиту відносно вартості предмету застави ( до речі, 20.01.05 Верховна Рада України ухвалила закон, яким усувається обмеження максимального розміру іпотечного кредиту – 70% від оціночної вартості предмета іпотеки); зменшення суми витрат на оформлення кредиту та включення їх в “тіло кредиту”; застосування індивідуальних схем виплати кредитів; розвитку кредитів на первинному ринку; зміни технології розгляду можливості конкретного об’єкту бути предметом застави; застосування страхування ризиків позичальника; надання позичальнику можливості попереднього ознайомлення з кредитними документами для внесення в них узгоджених змін; вдосконалення самого процесу оформлення документів по кредитуванню; попереднього ознайомлення позичальника з технологією реалізації застави при неможливості виплати боргу; застосування технологій, які б виключали необґрунтовані затрати часу на пошуки квартири і втрати завдатку на знайдену квартиру; формування у населення економічної та юридичної культури; збільшення кількості публікацій в ЗМІ на тему іпотеки; залучення рієлторських організацій до роботи з іпотекою[9, c. 89-92].

На даному етапі розвитку іпотеки необхідна більша державна підтримка. Так державою має здійснюватись субсидування цільових ощадних рахунків, призначених для придбання нерухомості, її реконструкції чи ремонту; оплата частини відсоткової ставки за іпотечним кредитом; вилучення із суми, оподаткованої прибутковим податком, відсотків за іпотечним кредитом.

Зростанню житлових іпотечних кредитів в Україні відчутно сприяють корпоративні стосунки окремих комерційних банків та компаній, які займаються будівництвом житла. На первинному ринку банки працюють за двома головними схемами: одні кредитують купівлю квартир тільки однієї будівельної організації (так діють АКБ “Аркада”, АКБ“Укрсоцбанк”, КБ“Надра”), інші укладають угоди з кількома такими організаціями. Хоча банківський ризик у випадку кредитування на первинному ринку більший, ніж на вторинному ( адже тільки після завершення будівництва банк може отримати ліквідну заставу), банки охочіше кредитують купівлю саме нового житла. Це пояснюється тим, що нове житло – неамортизоване, а потенційні його покупці – люди багаті, кредитоспроможніші, ніж покупці старих квартир. Проте, слід зазначити, що, починаючи з другої половини 2002 року, на вторинному ринку житлової нерухомості спостерігається постійне зростання цін. Це пов’язане з покращенням економічного стану країни й певним підвищенням добробуту населення. Стабільність цін на житлову нерухомість і навіть їх зростання (особливо у Києві), а також далекий від насичення попит на житло, стимулюватимуть як зростання темпів будівництва житла на продаж, так і обсяги його фінансування за рахунок банківських кредитів і кредитів на цілі купівлі та під забезпечення житла.

Корисним є досвід розвитку іпотечного кредитування, нагромаджений у ході експерименту на базі компанії «Київміськбуд». 1996 року компанія «Київміськбуд» спільно з акціонерним комерційним банком «Аркада» почали випускати цільові житлові облігації для залучення коштів населення і побудову за них житла. Так, по суті, було зроблено перший крок до зародження іпотечного житлового кредитування в Україні. Після здачі першого будинку, спорудженого в такий спосіб, у лютому 1996 року АКБ «Аркада» спільно з компанією «Київміськбуд» перейшли на іншу схему залучення коштів населення в житлове будівництво. Це були так звані цільові інвестиційні контракти. Потім почав використовуватися такий інструмент як надання кредитів громадянам на будівництво житла під його заставу. Експеримент передбачав розширення можливостей соціального забезпечення громадян за рахунок доходів по довгострокових житлових ощадних вкладах. Було запроваджено механізм податкового стимулювання таких вкладів. У ході експерименту відпрацьовувались нові форми і економічні механізми стимулювання житлового будівництва. Масштаби цього експерименту треба значно розширити і сприяти тому, щоб у ньому брали участь усі великі міста України, адже таким чином вирішаться відразу декілька проблем: забезпечення населення житлом та загальне покращення його добробуту. Слід зазначити, що будівельна галузь є найкращим мультиплікатором економічного зростання. Кожна гривня, вкладена в будівництво, дає 2,5-3 гривні приросту ВВП, а кожне додаткове робоче місце у житловому будівництві забезпечує роботою 5-6 працівників інших галузей[13, c. 20-21].

Зараз найгострішою проблемою є практично відсутність в Україні довгострокового кредитування банками населення. Банки воліють без ризику обертати короткострокові засоби. Заважає наявність великої кількості ризиків для кредиторів, які працюватимуть за програмою іпотечного кредитування на вторинному ринку нерухомості. Зараз банки в основному фінансують операції іпотечного кредитування за рахунок депозитів фізичних осіб, строк яких не перевищує трьох років, а іпотечні кредити надаються тільки від трьох років. Крім того, конкуренція спонукає збільшувати депозитні відсоткові ставки. Все це збільшує процентні ризики та зменшує ліквідність банку. Завищення вартості кредитів, що надаються, значною мірою зумовлюється: високою ціною залучених ресурсів; зростанням інфляції та зниженням ринкової вартості застави; несвоєчасним виконанням кредитних зобов’язань; ризиками, пов’язаними з правовими і судовими складнощами при відчуженні житла-предмета застави, а також із проблематичним виселенням боржника та продажем на торгах предмету застави. Існують складнощі у оцінці платоспроможності позичальника, адже значну частку доходів населення складають неофіційні доходи, які банк повинен враховувати при прийнятті рішення про видачу кредиту. Головна вимога до клієнтів – це їх платоспроможність, наявність стабільного джерела доходів. Також у позичальника бажаною є конкурентоспроможна професія (люди професій, пов’язаних з комерційною діяльністю, отримують зарплату незалежно від бюджетного фінансування – це юристи, економісти, менеджери різних рівнів). Оцінка фактичної платоспроможності позичальника є поки що невирішеною проблемою, яка суттєво обмежує можливість розвитку іпотечно-житлового кредитування. При доходах сім'ї менше 1000 доларів у місяць, обслуговувати іпотечний кредит просто нереально. Тому і доступність його в Україні не перевищує 5%.

Негативною стороною українського ринку житлового іпотечного кредитування є тенденція до поступового збільшення частки кредитів, які надаються в іноземній валюті (приблизно 24% кредитів видаються в гривні), а якщо вони надаються в національній валюті, то існує певне валютне хеджування, яке прив’язане до котировок, що по суті робить ці кредити також валютними. Це все зумовлено як негативними інфляційними очікуваннями, так і традиційно орієнтованою на іноземну валюту формою розрахунку на вторинному ринку житла. Переваги, які віддаються банками довгостроковому кредитуванню населення в іноземній валюті (в основному дол. США) пояснюються не тільки намаганням мінімізувати певні ризики, але й тим, що розрахунки на вторинному ринку житлової нерухомості традиційно проводяться в іноземній валюті. Обсяги вторинного ринку такої нерухомості більше ніж удвічі перевищують обсяги первинного, що яскраво видно на прикладі м. Києва, де надається велика частка таких кредитів. Зростанню обсягів іпотечних кредитів, номінованих в національній валюті, заважає брак таких інструментів управління ризиками, як індексація основного зобов’язання та використання плаваючої процентної ставки. В певній мірі цьому протидіє недостатня об’єктивність (прогнозованість) певних показників, які придатні для використання в якості індикаторів, зокрема облікова ставка, індекс інфляції, доходність ліквідних базових фондових інструментів та певні особливості механізмів курсоутворення національної грошової одиниці.

Хоча упродовж 2001 – 2007 років спостерігалась стабільність гривні, серед населення існують інфляційні очікування та недовіра до національної валюти. Це все, зменшує можливість довгострокового кредитування. Тому, в умовах інфляції, коли вартість доходів населення України постійно знижується, доцільно вибрати інструмент застави з подвійним індексом. Особливістю такої практики є перенесення частини платежів у часі залежно від реального доходу позичальника. Проте, у випадку відстрочки платежів баланс кредиту збільшуватиметься, що може призвести до проблеми ліквідності. Реально вона постає лише тоді, коли банк тримає значну частину своїх активів (понад 30%) у формі кредитів такого виду. Тому НБУ повинен узяти на себе функції надання допомоги іпотечним інститутам (кредитору) у вирішенні проблем з ліквідністю[14, c. 83-86].

Найбільші перспективи в сучасній ринковій економіці має розвиток житлової іпотеки. При цьому треба відзначити участь страхових компаній, роль яких суттєво зросте. Страхування іпотеки стане обов’язковим. Зараз банки вимагають від позичальника страхувати предмет застави (нерухомість) від ризику втрати та пошкоджень. Ця страховка коштує позичальнику 0,4-2% від загальної вартості нерухомості. Іпотечні кредити страхуються на комерційній основі або безпосередньо через систему державного страхування.

Значну роль відіграють рієлторські компанії, які знають усі особливості, пов'язані з практичними аспектами іпотечного кредитування. Співпраця з такими фірмами вигідна як банкам, що надають кредити, так і позичальникам. Рієлтори швидко допоможуть підібрати квартиру на будь-який смак клієнта, нададуть необхідні консультації щодо оформлення іпотечної угоди та забезпечать ряд інших послуг. У той же час банки-партнери отримуватимуть потенційних позичальників.

Іпотека в банківській системі дозволить значно активізувати інвестиційну діяльність. Для України з постсоціалістичною економікою це питання є особливо актуальним, оскільки основні засоби виробництва знаходяться в такому стані, що найближчим часом вони потребуватимуть реструктуризації і значних капіталовкладень. Оскільки основною кредитоспроможною частиною населення в перехідних умовах є підприємці, необхідно розвивати підприємництво в країні.

Великим невикористаним резервом для підтримки іпотеки є Національний Банк України. Рефінансування як потенційне джерело “довгих ресурсів” є другим за значенням після збережень населення. Щоб активізувати цей процес, потрібно забезпечити відповідне нормативне забезпечення функціонування іпотечних цінних паперів: ухвалити Закон України “Про іпотечні цінні папери”, розробити і прийняти Закон України “Про сек’юритизацію”; розробити необхідні підзаконні акти, здешевити кредити та продовжити термін їх надання, а також залучати до іпотеки іноземних інвесторів.

Важливим на даному етапі розвитку іпотеки є створення системи гарантій та прозорих умов діяльності учасників іпотечного ринку. Для цього слід запровадити ефективну систему державної реєстрації прав на нерухоме майно ( вже розроблений проект Закону України “Про державний земельний кадастр”), вдосконалити систему оцінки нерухомого майна, стандартизувати діяльність іпотечного ринку, визначити механізми страхування іпотечних кредитів.

Отже, перспективи розвитку іпотеки в Україні значно залежать від економічного зростання, стабільності цін та обмінного курсу національної валюти, удосконалення фінансово-кредитної системи та ринку нерухомості. Іпотечне кредитування - це надійний і вивірений спосіб залучення приватних інвестицій іноземних та вітчизняних інвесторів. Лише надійні гарантії, зокрема застава нерухомості та емісія на її основі іпотечних цінних паперів, дозволять мобілізувати в значних масштабах заощадження населення і спрямовувати їх на інвестування перспективних секторів економіки. Лише в такому разі в Україні можлива поява зарубіжних портфельних інвесторів, які, через придбання іпотечних цінних паперів, здійснюватимуть інвестування української економіки[3, c. 46-48].


Висновки

Іпотечний ринок житла як інститут регулювання соціально-економічного розвитку держави створює механізми неінфляційного залучення фінансових ресурсів у реальний сектор економіки, трансформації заощаджень населення в інвестиції; обігу житлових одиниць та перерозподілу житлового фонду; формування багаторівневого мультиплікативного фіктивного капіталу і спрямування його на фінансування та рефінансування іпотечних кредитів, інтеграції фінансових ринків і ринків нерухомості, забезпечення на цій основі відтворювального процесу, розширення внутрішнього ринку та платоспроможного попиту населення; прискорення розвитку житлового будівництва, що має мультиплікаційний ефект приросту ВВП, зайнятості та бюджетних доходів;

Об’єктивні передумови та особливості формування іпотечного ринку житла в Україні: різке скорочення бюджетного фінансування будівництва житла в умовах ринкової трансформації економіки, структурні зміни у фінансовій системі держави, зосередження основної частини фінансових ресурсів у суб’єктів господарювання, фізичних осіб та на фінансових ринках; відставання України від кількісних та якісних стандартів забезпечення громадян житлом у зарубіжних країнах; приватизація державного та комунального житлового фонду; неплатоспроможність основної частини населення на ринку житла за відсутності іпотечних фінансово-кредитних механізмів; загострення житлової проблеми;

Отже, розроблено пропозиції щодо розвитку іпотечного ринку житла в Україні, зокрема: вдосконалення державного регулювання ринку в частині правового забезпечення, стимулювання, формування органів регулювання, соціального захисту та захисту інтересів учасників ринку; інституалізації ринку шляхом створення банків житлового будівництва та інших банків іпотечного житлового кредитування, системи ощадно-будівельних кас, закладів фінансування ліквідності, інвестиційно-будівельних компаній, інституційних інвесторів – накопичувальних пенсійних фондів, страхових компаній, кредитних спілок, фондів взаємного інвестування; запровадження інструментів фінансування та рефінансування іпотечних кредитів та інших інструментів ринку – іпотечних облігацій, іпотечних сертифікатів участі, іпотечних цінних паперів, що емітуються закладами фінансування ліквідності, заставних, інструментів довірчого управління власністю, державних цільових ощадно-будівельних субсидій, державних премій та інших стимулів позичальникам, рейтингів фінансових установ та фінансових інструментів.


Список використаної літератури

1. Бассова О. Стан та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні //Економіст. - 2006. - № 9. - C. 36-40

2. Башлай С. В. Становлення та перспективи розвитку іпотечного житлового кредитування//Актуальні проблеми економіки. - 2004. № 12. - 34 -40.

3. Береегуля О. Іпотечне кредитування як банківська операція: теоретичні основи й умови проведення //Вісник Національного банку України. - 2007. - № 10. - C. 46-48

4. Блідченко О. Окремі проблеми застосування норм іпотечного законодавства //Вісник Національного банку України. - 2005. - № 1. - C. 40-44

5. Бублик Є. Моделі іпотечного кредитування: зарубіжна та вітчизняна практика //Банківська справа. - 2006. - № 5-6. - C. 57-65

6. Гузенко О.П. Правовий аспект іпотечного кредитування в Україні/ О.П. Гузенко //Економіка. Фінанси. Право. - 2006. - № 4. - C. 15-19.

7. Іванілов О. С. Іпотечне кредитування у українах Західної Європи, США та Україна //Фінанси України. - 2007. - № 4. - С.28-35

8. Лагутін В. Становлення і розвиток системи іпотечного кредитування //Фінанси України. - 2004. - № 1. - С.75-82

9. Міхаліна І.Г. Механізми іпотечного кредитування: вітчизняний та зарубіжний досвід //Статистика України. - 2006. - № 4. - C. 89-93

10. Онищенко Т. Іпотечний кредит в іноземній валюті: чи має право платник податків на податковий кредит //Податки та бухгалтерський облік. - 2007. - 18 червня. - C. 38-40

11. Паливода К. Становлення та розвиток іпотечного ринку житла в Україні. Підсумки експерименту в житловому будівництві на базі холдінгової компанії "Київміськбуд" //Вісник Національного банку України. - 2006. - № 12. - C. 3-9

12. Погорєльцева Н. Особливості становлення іпотечного ринку в трансформаційній економіці //Банківська справа. - 2006. - № 3. - C. 26-38

13. Ровинський Ю. Правове забезпечення та перспективи розвитку іпотечного ринку //Фінансовий ринок України. - 2005. - № 1. - C. 20-21

14. Савич В. І. Перспективи іпотечного житлового кредитування в Україні //Фінанси України. - 2005. - № 9. - C. 81-92.

загрузка...
Top